In Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht immer wieder Streit darüber, wie einzelne Einheiten genutzt werden dürfen. Das Amtsgericht München hatte sich nun mit einem Fall zu befassen, in dem in der Teilungserklärung die Räumlichkeit als „Laden im Erdgeschoss bestehend aus Ladenraum, Büroraum, Vorratsraum, PC und Flur“ beschrieben waren und der Eigentümer die Räumlichkeiten an einen Pizzabäcker/Dönerladen vermietet hatte, während die übrigen Einheiten als Wohnungen beschrieben waren und genutzt wurden.
Die Eigentümergemeinschaft ist deshalb wegen zweckwidriger Nutzung gegen den Eigentümer der Ladenfläche vorgegangen, weil nach ihrer Auffassung die Nutzung des Ladens als Pizza- und Dönerladen störender ist als die Nutzung als einfacher Laden.
Das Amtsgericht München sah dies in seinem Urteil vom 26.06.2014 (483 C 2983/14 WEG) ebenso und gab der klagenden Eigentümergemeinschaft Recht. Der Eigentümer wurde deshalb unter Androhung von Ordnungsgeld zu Unterlassung der Nutzung des Ladens als Gaststätte verurteilt.
Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass unter „Laden“ grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen sei, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, wo sich also Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden.
Eine andere Nutzung der Räume der Beklagten sei nur dann zulässig und durch die übrigen Eigentümer hinzunehmen, wenn eine solche Nutzung abstrakt nicht stärker beeinträchtigt als eine Ladennutzung. Auf die Frage, wie viele Personen nun tatsächlich über den Tag verteilt die Einheit der Beklagten nutzen, also auf die Frage der Auslastung der Essecke, und ob es konkrete Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen gibt, komme es nicht an.
Ebenso sei unerheblich, ob eine gaststättenrechtliche Konzession notwendig sei oder nicht. Denn die Einhaltung behördlicher Vorschriften besage noch nicht, dass im Verhältnis der Eigentümer untereinander die konkrete Nutzung der Geschäftsräume zulässig sei. Der Charakter des Hauses sei überwiegend als Wohnhaus zu bewerten. Jede andere Nutzung des Ladens dürfe mit diesem Charakter nicht in Konflikt stehen.
Mit der Zweckbestimmung „Laden“ ist deshalb nach Auffassung des Gerichts der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Denn es geht nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln im Laden und den Verzehr dort und vor dem Laden.
Vor allem die Essensgerüche überschreiten das, was die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Nutzung als Laden hinnehmen müssten. Die konkrete gastronomische Nutzung führt zu einer längeren Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden der Beklagten und zu vermehrten Geräusch- und Geruchsbelästigungen auch dadurch, dass vor der Tür Raucher stehen oder sitzen, die vor dem Laden an den aufgestellten Tischen länger verbleiben können.
Das Gericht stellt fest, dass die typischerweise mit einem Schnellimbiss verbundenen Störungen im Ergebnis größer sind als bei einer Ladennutzung. Davon sei schon aufgrund der verlängerten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden bei einem Imbiss gegenüber einem Laden und den zusätzlich auftretenden Gerüchen bei der Zubereitung der Speisen auszugehen. Die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssten nur während der üblichen Ladungsöffnungszeiten hingenommen werden.
Im Ergebnis ist eine Nutzung als Gaststätte nicht von der Zweckbestimmung „Laden“ gedeckt.
Anmerkung:
Wer als Mieter eine solche Gewerbefläche anmietet, sollte in jedem Fall vorher abklären lassen, ob die beabsichtigte Nutzung auch mit WEG-Recht im Einklang steht, weil ansonsten der Vermieter von seinen Miteigentümern gezwungen werden kann, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. In derartigen Fällen ist es sinnvoll im Mietvertrag eine Regelung aufzunehmen, wer in einem solchen Fall den dem Mieter entstehenden Schaden zu tragen hat.
Wer umgekehrt als Vermieter eine Fläche vermietet, deren Nutzungsart problematisch erscheint, der sollte auf jeden Fall den Mieter darauf hinweisen und, um Schadensersatzansprüche zu entgehen, im Vertrag eine Regelung aufnehmen, dass dem Mieter die Problematik bekannt ist und für den Fall, dass durch die Eigentümergemeinschaft eine Nutzung gesagt, das Mietverhältnis automatisch endet. Rechtstechnisch ist dies durch die Aufnahme einer auflösenden Bedingung möglich.
