Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland auf neuer rechtlicher Grundlage erhoben. Was als verfassungsrechtlich gebotene Reform begann, entwickelt sich für viele Golfanlagen zur existenziellen Bedrohung. Zahlreiche Clubs berichten von einer Verzehnfachung bis hin zur Verfünfzehnfachung ihrer Steuerlast. Besonders betroffen sind gemeinnützige Vereine, die ihre Flächen nicht im Eigentum, sondern gepachtet haben. Dieser Beitrag beleuchtet die Ursachen dieser Entwicklung, stellt die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen dar und zeigt Handlungsoptionen auf.
Hintergrund: Warum musste die Grundsteuer reformiert werden?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte im Jahr 2018 die bisherigen Bewertungsgrundlagen der Grundsteuer für verfassungswidrig (Art. 3 GG). Grund war die jahrzehntelange Nutzung veralteter Einheitswerte (1964 West, 1935 Ost), die zu massiven Wertverzerrungen führten. Der Gesetzgeber reagierte mit dem Grundsteuer-Reformgesetz von 2019. Ab 2025 wird die Steuer nun auf Basis neu bewerteter Grundstücke erhoben.
Die Steuerbemessung erfolgt in drei Stufen:
- Grundstückswert (ermittelt nach Bewertungsrecht, insbesondere BewG)
- Steuermesszahl (nach § 14 GrStG)
- Kommunaler Hebesatz
Warum trifft die Reform Golfplätze besonders hart?
Golfanlagen beanspruchen große, meist unbebaute Flächen. Bisher wurden diese oft wie landwirtschaftlich genutzte Flächen bewertet – mit entsprechend niedrigen Einheitswerten. Das neue Bewertungsmodell nimmt hingegen häufig deutlich höhere Bodenrichtwerte an, da spezifische Richtwerte für Golfplätze vielerorts fehlen. In solchen Fällen greifen die Bewertungsstellen pauschal auf Vergleichswerte zurück – nicht selten auf solche für Bauland oder Gewerbegebiete. Die Folge: Ein massiver Anstieg des Grundsteuerwerts.
Besonders problematisch sind landesspezifische Modelle wie in Hessen: Dort wurde bei fehlendem Bodenrichtwert eine 10%-Regel angewendet, wonach pauschal 10 % des durchschnittlichen Bodenrichtwerts der Gemeinde angesetzt wurden – unabhängig von der realen Nutzbarkeit der Fläche. Dies führte in Einzelfällen zu Steuersteigerungen um über 1.000 %.
Verfassungsrechtliche Bedenken: Gleichheit und Erdrosselung
Mehrere Grundrechtspositionen werden durch die neue Bewertungspraxis tangiert. Die Ungleichbehandlung zwischen Eigentümern und Pächtern von Sportanlagen wirft Fragen im Hinblick auf Art. 3 GG (Gleichheitsgrundsatz) auf. Während gemeinnützige Eigentümer nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 GrStG von der Steuer befreit sind, trifft die volle Steuerlast den Verpächter – der sie auf den gemeinnützigen Club abwälzt.
In Einzelfällen sind die neuen Steuerforderungen so hoch, dass sie den gesamten Jahreshaushalt der Clubs übersteigen. Hier stellt sich die Frage, ob eine sogenannte „erdrosselnde Wirkung“ vorliegt. Zwar wird eine solche Wirkung von der Rechtsprechung nur in Extremfällen anerkannt, doch die dokumentierten Fälle legen nahe, dass dieser Maßstab zumindest diskutabel ist.
Rechtsschutz: Was können betroffene Golfclubs tun?
Betroffene Golfanlagen sollten zunächst prüfen, ob der angesetzte Bodenrichtwert sachgerecht ist. Bestehen Zweifel, ist binnen eines Monats Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid möglich. Hier kann auch ein eigenes Gutachten über den niedrigeren Verkehrswert der Fläche (§§ 198 ff. BewG) sinnvoll sein. Neuere Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) deuten darauf hin, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zulässig ist.
Darüber hinaus besteht ggf. Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer nach § 32 GrStG, etwa wenn keine oder nur geringe Einnahmen aus dem Grundbesitz erzielt werden. Dies bedarf jedoch eines gesonderten Antrags bei der Kommune und wird regelmäßig restriktiv gehandhabt.
Reaktionen aus Verbänden und Politik
Der Deutsche Golf Verband (DGV), der DOSB und zahlreiche Landessportbünde haben die Problematik öffentlich gemacht. Sie fordern u.a. ein Moratorium für die Grundsteuererhebung bei Sportanlagen sowie eine gesetzliche Sonderregelung für großflächige, gemeinnützig genutzte Grundstücke. In Hessen wurde inzwischen reagiert: Dort sollen bis Mitte 2025 individuelle Bodenrichtwerte für Golfplätze eingeführt werden. Auch andere Länder diskutieren gesetzliche Korrekturen.
Fazit: Jetzt rechtzeitig handeln – oder später zu viel zahlen
Die neue Grundsteuer bringt massive finanzielle Belastungen für Golfanlagen mit sich – in vielen Fällen ohne wirtschaftliche Rechtfertigung. Eine realitätsferne Bewertungspraxis, pauschale Bodenrichtwerte und fehlende Sonderregelungen für Sportflächen führen zu einem verzerrten Ergebnis. Besonders betroffen sind gemeinnützige Vereine auf gepachteten Grundstücken, die die Steuerlast nicht selbst beeinflussen können.
Rechtlich bestehen verschiedene Hebel, um sich gegen überhöhte Bescheide zu wehren – darunter der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid, der Nachweis eines geringeren Verkehrswerts und ggf. der Antrag auf Erlass. Politisch wächst der Druck auf den Gesetzgeber, eine faire Lösung für Sportanlagen zu schaffen.
Für Betreiber und Vereine von Golfanlagen ist nun Eile geboten: Wer Grundsteuerbescheide ungeprüft hinnimmt, verschenkt womöglich zehntausende Euro jährlich. Lassen Sie Ihre Bescheide prüfen und beraten Sie sich rechtzeitig über Ihre rechtlichen Möglichkeiten.
