Die sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ gehörte über Jahre zu den festen Größen in der Praxis des Wohnungseigentumsrechts. Viele Verwalter, Beiräte und Wohnungseigentümer gingen davon aus, dass Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nur dann rechtssicher seien, wenn zuvor mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt worden waren. Zahlreiche Amts- und Landgerichte behandelten das Fehlen solcher Vergleichsangebote tatsächlich als erheblichen Beschlussmangel.
Mit Urteil vom 27.03.2026 – BGH, V ZR 7/25 – hat der Bundesgerichtshof diese schematische Sichtweise nun ausdrücklich aufgegeben. Das ist eine wichtige und praxisrelevante Kurskorrektur. Künftig gilt nicht mehr die starre Formel „ohne drei Angebote kein ordnungsmäßiger Beschluss“, sondern eine einzelfallbezogene Prüfung: Entscheidend ist, ob den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung eine hinreichende Tatsachengrundlage vorlag, um über die konkrete Erhaltungsmaßnahme vernünftig und wirtschaftlich zu entscheiden.
Worum ging es in dem vom BGH entschiedenen Fall?
Dem Urteil lag ein Streit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde. In einer Eigentümerversammlung wurden mehrere kleinere Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, darunter der Austausch von Fenstern und Vordachverglasungen einschließlich begleitender Malerarbeiten. Vergleichsangebote anderer Handwerksbetriebe lagen nicht vor. Die Mehrheit der Eigentümer wollte bewusst darauf verzichten, weil mit den beauftragten Unternehmen bereits seit Jahren zuverlässig und zur Zufriedenheit zusammengearbeitet worden war.
Einige Eigentümer fochten die Beschlüsse an. Sie stützten ihre Klage allein darauf, dass keine Vergleichsangebote eingeholt worden seien. Während das Amtsgericht Wuppertal die Klage abgewiesen hatte, erklärte das Landgericht Düsseldorf einen der Beschlüsse teilweise für ungültig. Der Bundesgerichtshof stellte schließlich das klageabweisende erstinstanzliche Urteil wieder her.
Die Kernaussage des BGH: Keine starre Pflicht zu drei Vergleichsangeboten
Der Bundesgerichtshof hat unmissverständlich klargestellt, dass sich dem Wohnungseigentumsgesetz keine allgemeine Pflicht entnehmen lässt, vor Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen stets mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Erst recht gibt es nach Auffassung des Gerichts keine gesetzliche Grundlage für die in der Instanzrechtsprechung häufig verlangte Vorgabe, ab Überschreiten einer bestimmten Bagatellgrenze immer mindestens drei Angebote einzuholen.
Damit verabschiedet sich der BGH von einer über Jahre verbreiteten, aber letztlich formalistischen Rechtsprechungslinie. Das Gericht betont, dass eine schematische Betrachtung der Vielgestaltigkeit der Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht gerecht wird. Zwischen einem kleineren Fensteraustausch, einer dringenden Notreparatur, einer technisch anspruchsvollen Sanierung oder einem umfangreichen Fassadenprojekt bestehen erhebliche Unterschiede. Es wäre sachwidrig, all diese Fälle nach demselben Vergabemuster zu behandeln.
Rechtsgrundlage: Ordnungsmäßige Verwaltung statt Formalismus
Rechtlich knüpft der BGH an die allgemeinen Maßstäbe der ordnungsmäßigen Verwaltung an. Nach § 18 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung; zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Der entscheidende Maßstab lautet damit nicht: „Wurden drei Angebote eingeholt?“, sondern: War die Entscheidung aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers auf einer ausreichenden Informationsgrundlage getroffen? Genau diese Frage rückt der BGH in den Mittelpunkt.
Wann genügt die Tatsachengrundlage für einen Beschluss?
Nach der neuen Linie des Bundesgerichtshofs hängt die Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung von den Umständen des Einzelfalls ab. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Umfang und Komplexität der Maßnahme, ihre Dringlichkeit, die Verfügbarkeit anderer geeigneter Unternehmen sowie die bereits vorhandenen Kenntnisse der Eigentümer oder des Verwalters.
Bei kleineren Standardmaßnahmen kann es ohne Weiteres genügen, dass ein einzelnes Angebot eines bekannten Handwerksbetriebs vorliegt und der Verwalter dieses Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit geprüft hat. Gerade bei überschaubaren Auftragsvolumina können Eigentümer oftmals selbst beurteilen, ob Preis und Leistung plausibel erscheinen.
Bei größeren oder technisch anspruchsvolleren Maßnahmen kann dagegen eine weitergehende Aufbereitung erforderlich sein. Diese muss aber nicht zwingend in Form von Vergleichsangeboten erfolgen. Der BGH nennt ausdrücklich auch andere Erkenntnisquellen als ausreichend, etwa die Einbindung von Architekten, Fachplanern oder Bausachverständigen. Entscheidend bleibt, dass die Eigentümer eine tragfähige Grundlage für ihre Entscheidung erhalten.
„Bekannt und bewährt“: Warum Vorerfahrungen mit einem Unternehmen rechtlich relevant sind
Besondere praktische Bedeutung hat die Aussage des BGH, dass positive Erfahrungen mit einem bereits tätigen Unternehmen ein tragfähiger Grund sein können, auf weitere Angebote zu verzichten. Das Gericht stellt klar, dass der wirtschaftliche Wert einer Handwerkerbeauftragung nicht allein im niedrigsten Preis liegt.
Für vernünftig handelnde Eigentümer ist vielmehr auch von Bedeutung, ob ein Unternehmen zuverlässig arbeitet, Termine einhält, fachlich qualifiziert ist, Beanstandungen zeitnah bearbeitet und mit den technischen Gegebenheiten der Wohnanlage vertraut ist. Diese Faktoren können den Ausschlag geben, gerade ein bekanntes und bewährtes Unternehmen erneut zu beauftragen. Das gilt vor allem dann, wenn sich aus früheren Maßnahmen gezeigt hat, dass Qualität, Kommunikation und Abwicklung stimmen.
Der BGH erkennt damit ausdrücklich an, was in der Praxis längst selbstverständlich ist: Das billigste Angebot ist nicht zwingend das wirtschaftlichste. Ein niedriger Preis hilft der Gemeinschaft wenig, wenn die Arbeiten mangelhaft sind, Verzögerungen eintreten oder Nachbesserungen eskalieren.
Was bedeutet das für Verwalter und Wohnungseigentümer?
Die Entscheidung entlastet die Praxis erheblich. Verwalter müssen künftig nicht mehr reflexartig drei Vergleichsangebote beschaffen, nur um eine formale Anfechtungsgefahr zu reduzieren. Das spart Zeit, vermeidet unnötige Bürokratie und erleichtert insbesondere die Vergabe kleinerer oder eilbedürftiger Maßnahmen.
Das Urteil ist aber kein Freibrief für unkontrollierte Beauftragungen. Auch nach der neuen BGH-Rechtsprechung müssen Verwalter und Eigentümer wirtschaftlich und sachgerecht handeln. Der Verwalter hat das vorliegende Angebot weiterhin auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Außerdem sollte die Entscheidungsgrundlage in der Einladung, in den Beschlussunterlagen und im Protokoll sauber dokumentiert werden. Gerade wenn auf Vergleichsangebote verzichtet wird, empfiehlt es sich, die Gründe dafür transparent festzuhalten, etwa die Dringlichkeit der Maßnahme, die bewährte Zusammenarbeit mit dem Unternehmen, fehlende Alternativen vor Ort oder die Einschätzung eines Fachplaners.
Wann bleibt eine Anfechtungsklage trotzdem möglich?
Wichtig ist: Der BGH sagt nicht, dass Beschlüsse ohne Vergleichsangebote künftig immer wirksam sind. Er sagt nur, dass das bloße Fehlen mehrerer Angebote für sich genommen keinen Beschlussmangel mehr begründet.
Ein Beschluss kann weiterhin gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, wenn das beschlossene Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert ist. Dann liegt aber ein anderer, eigenständiger Anfechtungsgrund vor. Dieser muss vom anfechtenden Wohnungseigentümer innerhalb der gesetzlichen Fristen substantiiert geltend gemacht werden.
Für Beschlussklagen gelten § 44 WEG und § 45 WEG. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen. Wer also nicht nur pauschal auf fehlende Vergleichsangebote verweist, sondern eine echte Überteuerung oder fachliche Untauglichkeit rügen will, muss dies rechtzeitig und konkret vortragen.
Abgrenzung: Kein Ende jeder Prüfpflicht
In der Beratungspraxis wird man nach dieser Entscheidung künftig genauer unterscheiden müssen. Es kommt weniger auf die Anzahl der Angebote an als auf die Qualität der Entscheidungsgrundlage. Bei Standardmaßnahmen mit überschaubarem Kostenrahmen kann ein einzelnes Angebot völlig ausreichen. Bei komplexen Sanierungen wird man dagegen weiterhin eine belastbare Vorbereitung verlangen müssen. Diese kann durch Vergleichsangebote erfolgen, muss es aber nicht.
Der Fokus verschiebt sich damit weg von einer starren Verfahrensanforderung hin zur materiellen Frage, ob die Gemeinschaft eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhält. Genau darauf zielt die Entscheidung des BGH ab.
Einordnung in die neuere BGH-Rechtsprechung
Die Entscheidung fügt sich in eine Entwicklung ein, die der Bundesgerichtshof bereits zuvor angedeutet hatte. Schon mit Urteil vom 18.07.2025 – V ZR 76/24 – hatte der BGH entschieden, dass bei der Beauftragung von Rechtsanwälten und Gutachtern keine Pflicht besteht, mehrere Alternativangebote einzuholen. Nun hat das Gericht diesen Gedanken konsequent auf Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum übertragen.
Für das Wohnungseigentumsrecht bedeutet das einen deutlichen Abschied von rein formalen Prüfprogrammen. Maßgeblich ist künftig stärker die Frage, ob die Eigentümer eine sachgerechte, informierte und wirtschaftlich nachvollziehbare Entscheidung getroffen haben.
Praktische Handlungsempfehlungen für Eigentümergemeinschaften
1. Vergleichsangebote bleiben sinnvoll, aber nicht immer zwingend
Auch nach dem BGH-Urteil kann es in vielen Fällen weiterhin klug sein, mehrere Angebote einzuholen. Das gilt vor allem bei kostenintensiven, technisch anspruchsvollen oder konfliktträchtigen Maßnahmen. Der Unterschied ist nur: Das Fehlen dieser Angebote macht den Beschluss nicht mehr automatisch fehlerhaft.
2. Entscheidungsgrundlage dokumentieren
Wenn nur ein Angebot vorliegt, sollten die Gründe dafür sauber dokumentiert werden. Dazu gehören etwa Dringlichkeit, bewährte Zusammenarbeit, örtliche Marktverhältnisse, fehlende Alternativen oder eine fachliche Vorprüfung durch den Verwalter oder einen Sonderfachmann.
3. Qualität und Preis getrennt prüfen
Die Gemeinschaft darf nicht allein auf den Preis schauen. Ausführungssicherheit, Zuverlässigkeit, Erfahrung mit der Anlage und Erreichbarkeit des Unternehmens sind ebenfalls legitime Kriterien.
4. Anfechtungsrisiken richtig einschätzen
Wer einen Beschluss angreifen will, sollte nicht mehr nur formal argumentieren. Erfolgversprechend ist eine Anfechtung künftig eher dann, wenn konkrete Tatsachen für eine Überteuerung, Untauglichkeit oder unzureichende Informationsbasis vorliegen.
Fazit
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.03.2026 – V ZR 7/25 – markiert einen echten Wendepunkt im Wohnungseigentumsrecht. Die bisher vielfach praktizierte „Drei-Angebote-Regel“ ist keine starre rechtliche Vorgabe mehr. Wohnungseigentümer müssen vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen nicht automatisch mehrere Vergleichsangebote einholen. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Gemeinschaft im konkreten Fall auf einer tragfähigen Tatsachengrundlage entschieden hat und die Maßnahme aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers nachvollziehbar ist. Für die Praxis ist das zu begrüßen, weil es die notwendige Flexibilität zurückbringt. Zugleich bleibt der Kern unverändert: Beschlüsse müssen wirtschaftlich, sachgerecht und transparent vorbereitet sein. Wer das beachtet, kann auch ohne „drei Angebote“ rechtssicher handeln.
FAQ zur neuen BGH-Rechtsprechung zur Drei-Angebote-Regel
Müssen Wohnungseigentümer jetzt gar keine Vergleichsangebote mehr einholen?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat nicht entschieden, dass Vergleichsangebote künftig entbehrlich sind. Er hat lediglich klargestellt, dass es keine starre gesetzliche Pflicht gibt, vor jeder Erhaltungsmaßnahme stets zwei oder drei weitere Angebote einzuholen. Ob Vergleichsangebote erforderlich sind, richtet sich vielmehr nach Art, Umfang, Schwierigkeit und Dringlichkeit der konkreten Maßnahme sowie nach den sonstigen Umständen des Einzelfalls.
Was bedeutet die Entscheidung für Verwalter in der Praxis?
Für Verwalter bedeutet das Urteil vor allem mehr Flexibilität. Sie müssen nicht mehr reflexartig drei Angebote einholen, nur um einer späteren Beschlussanfechtung vorzubeugen. Gleichwohl bleibt ihre Pflicht bestehen, das vorliegende Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen und die Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer nachvollziehbar aufzubereiten.
Wann sind Vergleichsangebote weiterhin sinnvoll?
Vergleichsangebote bleiben insbesondere bei größeren, kostenintensiven oder technisch anspruchsvollen Maßnahmen regelmäßig sinnvoll. Das gilt auch dann, wenn innerhalb der Gemeinschaft mit Widerstand zu rechnen ist oder wenn Zweifel an der Wirtschaftlichkeit eines Angebots bestehen. In solchen Fällen helfen mehrere Angebote oder die Einschaltung eines Sonderfachmanns, die Beschlussfassung auf eine belastbare Tatsachengrundlage zu stellen.
Kann ein Beschluss trotz fehlender Vergleichsangebote weiterhin erfolgreich angefochten werden?
Ja. Das Fehlen von Vergleichsangeboten allein genügt nach der neuen BGH-Rechtsprechung aber nicht mehr automatisch für eine erfolgreiche Anfechtung. Ein Beschluss kann weiterhin rechtswidrig sein, wenn das beschlossene Angebot objektiv ungeeignet, fachlich unzureichend oder deutlich überteuert ist oder wenn den Eigentümern insgesamt keine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorlag.
Spielt es eine Rolle, wenn die Gemeinschaft mit einem Handwerksbetrieb bereits gute Erfahrungen gemacht hat?
Ja. Der BGH hat ausdrücklich hervorgehoben, dass die Beauftragung eines bekannten und bewährten Unternehmens sachlich gerechtfertigt sein kann. Neben dem Preis dürfen die Eigentümer auch Faktoren wie Zuverlässigkeit, Termintreue, Qualität der Ausführung, Kenntnis der baulichen Gegebenheiten und einen professionellen Umgang mit Beanstandungen berücksichtigen.
Welche gesetzlichen Vorschriften sind in diesem Zusammenhang besonders wichtig?
Zentrale Vorschriften sind vor allem § 18 WEG und § 19 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie § 23 WEG zur Beschlussfassung. Für die gerichtliche Überprüfung von Eigentümerbeschlüssen sind zudem § 44 WEG und § 45 WEG relevant.
Sie haben Fragen zu einem Beschluss Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Ob ein Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen wirksam ist, lässt sich seit der neuen BGH-Rechtsprechung noch weniger anhand starrer Formalien beurteilen. Entscheidend ist nun stärker als bisher, ob die Eigentümer auf einer tragfähigen Tatsachengrundlage entschieden haben und ob die konkrete Maßnahme wirtschaftlich und sachgerecht vorbereitet wurde.
Wir beraten Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte, WEG-Verwalter und Gemeinschaften der Wohnungseigentümer bei der rechtlichen Prüfung von Beschlüssen, bei der Vorbereitung rechtssicherer Eigentümerversammlungen sowie bei der gerichtlichen Durchsetzung oder Abwehr von Beschlussanfechtungen.
Wenn Sie prüfen lassen möchten, ob ein Beschluss Ihrer WEG angreifbar ist oder wie eine Erhaltungsmaßnahme rechtssicher vorbereitet werden sollte, nehmen Sie gerne Kontakt mit unserer Kanzlei auf. Wir unterstützen Sie mit einer fundierten rechtlichen Einschätzung und einer klaren prozessualen Strategie.
