Wer in einer Mietwohnung mit seinem(er) Lebensgefährten/in, Ehepartner oder Eltern lebt, ohne selbst der Mieter zu sein, was gerade dann vorkommt, wenn Paare beim Zusammenziehen nicht gemeinsam eine neue Wohnung mieten, sondern einer in die Wohnung des anderen mit einzieht, verliert sein Zuhause nicht automatisch, wenn der Mieter stirbt. Dies deshalb, weil er in derartigen Fällen nach § 563 Abs. 1 um 2 BGB den Eintritt in das Mietverhältnis erklären kann. Trotz einer solchen Eintrittserklärung kann dann der Vermieter nur dann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wenn auch objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Eintretende nicht in der Lage sein wird, zukünftig dauerhaft die Miete zu bezahlen. Die bloße subjektive Vermutung des Vermieters genügt dafür nicht (BGH, Urteil vom einem 30.01.2018 – VIII ZR 105/17).
Vermieter kündigt, weil der eintretende Lebensgefährte sich noch in der Ausbildung befindet
Im entschiedenen Rechtsstreit war die Mieterin einer Dreizimmerwohnung, die diese gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten bewohnt hatte, verstorben. Die Nettomiete für die Dreizimmerwohnung betrug 545 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 175 € monatlich.
Nachdem die Mieterin verstorben war, teilte der Kläger dem Vermieter mit, dass er in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte der Verstorbenen in das Mietverhältnis eingetreten sei.
Der Vermieter dagegen kündigte das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Zur Begründung führte er unter anderem aus, aus dem vom Kläger bezogenen Ausbildungsgehalt sei die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten.
Der Kläger wiederum wollte sich damit nicht zufrieden geben. Er widersprach und behauptete, er sei ohne weiteres in der Lage seinen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen. Zugleich verlangt er die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung eines Teils der Wohnung nach § 553 Abs. 1 BGB. Er wolle an einen Arbeitskollegen vermieten, der sich ebenfalls im zweiten Ausbildungsjahr befinden und deshalb ein Gehalt in gleicher Höhe beziehen würde. Dieser würde sich dann entsprechend an den Mietkosten beteiligen. Zudem ließen sich Fahrtkosten sparen.
Mieter unterliegt vor Amtsgericht und Landgericht
Der Vermieter wollte von der Untervermietung nichts wissen. Daraufhin zog der neue Mieter vor Gericht und klagte auf Zustimmung zur Untervermietung; der Vermieter erhob Widerklage auf Räumung.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht waren der Meinung, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem finanzschwachen Neumieter nicht zumutbar sei. Deshalb haben sie die Klage des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung abgewiesen und die Widerklage auf Räumung stattgegeben.
Drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit bzw. gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit berechtigt nur in Ausnahmefällen zu einer außerordentlichen Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB
Der BGH hat es dann aus Mietersicht gerichtet und klargestellt, dass der Eintritt des Lebensgefährten in das Mietverhältnis die Regel und die Beendigung durch den Vermieter nur die Ausnahme sei. Ein Grund für eine fristlose Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB müsse daher so beschaffen sein, dass dies dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Dies sei aber nur bei einer objektiv feststehenden Unfähigkeit des neuen Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Leistung der Miete der Fall.
Denn anders als bei der ursprünglichen Begründung des Mietverhältnisses überlässt das Gesetz im Fall des § 563 BGB nicht dem Vermieter die Auswahl des (neuen) Mieters. Aus diesem Grund kann es für einen Vermieter – abhängig von den jeweiligen vom Vermieter darzulegenden Umständen des Einzelfalls – unzumutbar sein, erst den Eintritt des Zahlungsverzugs mit den Kündigungsmöglichkeiten der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abwarten zu müssen, um dem eingetretenen Mieter hieraufhin kündigen zu können.
Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Mieters kann allerdings nur in besonderen Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter zu begründen.
Prognoseentscheidung erforderlich, bei der auch anderweitige Geldquellen zu berücksichtigen sind
Ob eine drohende wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit oder „gefährdet erscheinende finanzielle Leistungsfähigkeit“ vorliegt, ist – anders als bei feststehender wirtschaftlicher Leistungsunfähigkeit – aufgrund einer Prognose zu beurteilen, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet ist.
Bei Fehleinschätzungen läuft der in das Mietverhältnis eingetretene (neue) Mieter aber Gefahr, sein von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschütztes Besitzrecht selbst dann zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Leistungsfähigkeit unberechtigt gewesen sind. Deshalb muss die auf eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des eingetretenen Mieters gestützte Unzumutbarkeit stets auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden.
Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften (z.B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwandter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.
Es dürfen keine überhöhten Anforderungen an Leistungsfähigkeit des Mieters gestellt werden
Vorliegend hat das Berufungsgericht allein den Umstand, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Kündigung eine Ausbildungsvergütung bezog, für eine „gefährdet erscheinende“ finanzielle Leistungsfähigkeit ausreichen lassen, weil weder ein erfolgreicher Abschluss der Ausbildung noch eine abschließende Festanstellung absehbar seien und damit die Erbringung der Miete nicht dauerhaft gesichert sei. Mit dieser Sichtweise stellt es jedoch überhöhte Anforderungen an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters. Denn auch ein Vermieter, der mit einem von ihm selbst ausgewählten solventen Mieter einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann bei Vertragsschluss regelmäßig nicht ausschließen, dass dessen finanzielle Leistungsfähigkeit durch zukünftige Entwicklungen (etwa durch Verlust des Arbeitsplatzes) herabgesetzt werden könnte.
Entscheidung des Landgerichts beruht nur auf reinen Mutmaßungen und nicht auf objektiven und belastbaren Anhaltspunkten
Auch im Übrigen beruht die Annahme des Berufungsgerichts, die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers sei nicht gesichert, auf reinen Mutmaßungen und nicht auf objektiven und belastbaren Anhaltspunkten. Vielmehr hat es wesentlichen Vortrag des Klägers zu seinen finanziellen Verhältnissen (Restvermögen, Anspruch auf Sozialleistungen) sowie den Umstand unberücksichtigt gelassen, dass der Kläger während der bis dahin knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung die geschuldete Miete stets vollständig und pünktlich entrichtet hatte.
Landgericht muss auch die beabsichtigte Untervermietung zugunsten des Mieters berücksichtigen
Ebenfalls rechtfehlerhaft hat es überdies nicht in Betracht gezogen, dass der Kläger einen Teil der Mietwohnung einem Untermieter überlassen und hierdurch zusätzliche Einkünfte beziehen könnte. Denn die vom Kläger angeführten Gründe für sein Untervermietungsbegehren (Überlassung an Arbeitskollegen, damit dieser sich an Miet- und Fahrtkosten beteiligt) sind jedenfalls nach seinem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB anzuerkennen.
Für den Mieter ist damit der Fall aber noch nicht erledigt. Der BGH hat nämlich nun das Verfahren zur erneuten Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.
