Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert und nicht das Glück hat, über Privatkontakte sein Traumobjekt zu finden, der kommt regelmäßig an der Einschaltung eines Immobilienmaklers nicht vorbei. Dass, dann wenn unter Mitwirkung oder Vermittlung des Maklers ein Vertrag abgeschlossen wird, dann der Erwerber zum Kaufpreis, je nach dessen Höhe, auch noch einen stattlichen Betrag an Provision an den Makler bezahlen muss, ist aus Sicht des Erwerbers zwar ärgerlich, aber hinlänglich bekannt und wird hingenommen, um Eigentum an der Traumimmobilie erwerben zu können. Noch ärgerlicher ist aber, wenn im Vorfeld mit dem Makler die Zahlung einer sog. Reservierungsgebühr vereinbart wird, dann aber der Vertrag nicht zustande kommt, weil die Immobilie entweder doch nicht 100-prozentig den Erwartungen entsprochen hat, oder aber schlichtweg die Finanzierung nicht zustande gekommen ist und der Käufer deshalb vom Kauf Abstand nehmen muss, das Geld für die Reservierungsgebühr aber trotzdem noch ersatzlos weg ist. Dieser gängigen Praxis hat nunmehr der BGH in seinem Urteil vom 20.04.2023 (I ZR 113/22) eine Absage erteilt und eine solche Reservierungsgebühr in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers wegen unangemessener Benachteiligung des Käufers für unwirksam erklärt.
Makler verweigert Rückzahlung der Reservierungsgebühr
Die Kläger hatten sich für ein Einfamilienhaus interessiert, dass von einem Maklerbüro angeboten worden war. Sie schlossen zu diesem Zweck zunächst einen Maklervertrag und dazu im Nachgang einen sog. Reservierungsvertrag, in dem der Makler sich verpflichtete, die Immobilie gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten, also keinen anderen Interessenten anzubieten. Die Kläger haben dann auch zunächst die Reservierungsgebühr bezahlt, diese aber wieder zurückverlangt, nachdem sie sich entschlossen hatten, die Immobilie nun doch nicht zu erwerben. Sie argumentierten damit, dass es sich dabei um allgemeine Geschäftsbedingungen des Maklerbüros handeln würden, durch die sie als Käufer unangemessen benachteiligt worden wären, weil sie keine Gegenleistung erhalten hätten, sondern praktisch für nichts hätten etwas bezahlen müssen.
Auch eigenständiger Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle
Die Klage der Käufer wurde sowohl vom Amtsgericht Dresden (Urteil vom 23. April 2021, 113 C 4884/20) als auch vom Landgericht Dresden (Urteil vom 10. Juni 2022, 2 S 292/21) zurückgewiesen. Begründet wurde die Zurückweisung damit, dass es sich bei dem Reservierungsvertrag um eine eigenständige Vereinbarung handeln würde, so dass die darin geregelten Hauptleistungspflicht nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähig seien.
Die Revision beim BGH gegen das Urteil des Landgerichts war erfolgreich.
Zunächst haben die obersten Bundesrichter klargestellt, dass es nicht maßgeblich darauf ankomme, ob eine Regelung über eine Reservierungsgebühr im Maklervertrag selbst oder – so wie hier – in einem eigenständigen Reservierungsvertrag enthalten sei, weil es sich dabei um keine eigenständige Vereinbarung handeln würde, sondern nur um eine ergänzende Regelung des Maklervertrags. Durch eine solche Regelung würden Kunden des Maklers unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB benachteiligt werden, sodass die Regelung unwirksam ist, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen sei. Aus dem Reservierungsvertrag ergeben sich weder für die Kunden nennenswerte Vorteile noch sei seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen. Vielmehr komme eine solche Regelung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Dies widerspräche aber dem Leitbild der gesetzlichen Regelungen des Maklervertrags, wonach der Makler nur erfolgsabhängig vergütet werde.
Anmerkung:
Urteile des BGH haben zwar keine Gesetzeskraft. Dies bedeutet, dass die Entscheidungen nicht allgemeinverbindlich wirkt, sondern nur zwischen den am Verfahren beteiligten Parteien. Gleichwohl ist aber davon auszugehen, dass andere Gerichte sich entweder der Rechtsprechung des BGH anschließen oder aber, wenn sich dieser widersetzen wird, spätestens erneut im Revisionsverfahren aufgehoben werden würden. Wenn Sie also eine Reservierungsgebühr bezahlt haben, dann stehen die Zeichen gut dafür, dass sie diese nun nachträglich zurückverlangen können.
So positiv das Urteil aus Käufersicht auf den 1. Blick anmutet, so problematisch kann es allerdings in der Praxis sein. Dies deshalb, weil nunmehr Kaufinteressenten sich keine Planungssicherheit mehr erkaufen können. Vielmehr macht nunmehr beim Erwerb einer Immobilie stets derjenige das Rennen, wer als 1. in der Lage ist, die für den Kauf erforderliche Liquidität nachzuweisen. Wer hier ganz oder überwiegend aus Eigenmitteln finanzieren kann, wird damit stets einen zeitlichen Vorteil gegenüber all denjenigen erwerben haben, die zunächst, wenn sie eine für sie passen Immobilie gefunden haben, erst mit ihrer Bank eine verbindliche Finanzierung abklären müssen. Gibt es mehr als einen Interessenten für eine Immobilie, dann ist die Gefahr groß, dass dann, wenn die Zusage der Bank nicht schnell genug kommt, die Immobilie bereits anderweitig verkauft wurde. Von daher hatte der auf den 1. Blick aus Sicht der BGH-Richter für Käufer nutzlose Vertrag, doch einen Nutzen, nämlich Planungssicherheit zu bieten. Dies dürfte nun in den meisten Fällen Geschichte sein. Ob hierdurch der Erwerb von Immobilien dann aus Sicht der Käufer tatsächlich preiswerter wird, ist zu bezweifeln, weil jeder, der in Preisverhandlungen steckt und nicht durch eine Reservierungsvereinbarung abgesichert ist, Gefahr läuft, nicht den Zuschlag zu erhalten. Wer nun auf Nummer sicher gehen möchte, der muss ohne große Verhandlungen den verlangten Preis akzeptieren und am besten auch gleich seinen Bonitätsnachweis mit vorlegen.
