Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur dann vom Vermieter ordentlich gekündigt werden, wenn dieser ein berechtigtes Interesse hat. Neben einer schuldhaften nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters oder des Eigenbedarfs des Vermieters liegt ein solches berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (sog. Verwertungskündigung). Dass mit dieser Formulierung auch Juristen so ihre Probleme haben verdeutlicht ein Urteil des BGH vom 27.09.2017 (VIII ZR 243/16), in dem der BGH eine auf diesen Grund gestützte Vermieterkündigung für unwirksam erklärt und gleichzeitig den zuvor mit der Angelegenheit befassten Richtern am LG bestätigt hat, dass sie grundlegend die bei der Beurteilung einer Verwertungskündigung zu berücksichtigen Belange verkannt hätten.
Dies macht einmal mehr deutlich, dass auch das, was in der Berufungsinstanz entschieden wird, nicht immer der Weisheit letzter Schluss sein muss.
Vermieter gibt zur Begründung der Kündigung an, dass er Gebäude abreißen und statt der bisher vorhandenen Wohnfläche Gewerberäume errichten möchte
Die beklagten Mieter hatten eine 190 m² große Wohnung zum Traumpreis von 850 € gemietet. Die Klägerin, die das Anwesen im Jahr 2015 erworben hat, hat kurz nach dem Eigentumserwerb gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt und die Kündigung damit begründet, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zu errichten. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten sei durch die langfristige Verpachtung an die S-KG ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.
Da die Mieter die Wohnung nicht kampflos räumen wollten, landete der Rechtsstreit vor Gericht und wurde zunächst in 2 Instanzen zugunsten des Vermieters entschieden.
Vorinstanzen haben grundlegend die bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Verwertungskündigung zu berücksichtigen Belange verkannt
Die Mieter gaben aber nicht auf. Ihre Beharrlichkeit wurde schließlich belohnt, denn der BGH hat nicht nur entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, weil der Klägerin zumindest aufgrund der in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine erheblichen unzumutbaren Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB drohen, sondern dass die zuvor mit der Angelegenheit befassten Richter offensichtlich ein völlig falsches Verständnis von dieser Vorschrift hatten.
Abriss zu Erweiterung des benachbarten Modehauses stellt grundsätzlich angemessene wirtschaftliche Verwertung dar
Im Ausgangspunkt stellt der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses, so die Richter, zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.
Dem Vermieter muss darüber hinaus aber durch den Fortbestand des Mietverhältnisses ein „erheblicher“ Nachteile entstehen
Allerdings ist eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein „erheblicher Nachteil“ entstehen würde.
Auch die aus dem Eigentumsgrundrecht herrührende Rechtsposition des Mieters muss Beachtung finden
Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist. Vor diesem Hintergrund gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht.
Andererseits darf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fälle eines drohenden Existenzverlustes reduziert werden
Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.
Vorinstanzen haben erhebliche Nachteile für den Vermieter nicht ansatzweise festgestellt
Vorliegend hat das Berufungsgericht bei der Bejahung erheblicher Nachteile für die Klägerin maßgeblich auf die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen sowie auf die „existentielle“ Bedeutung der Erweiterung für das Modehaus abgestellt. Allerdings hat das Landgericht tatsächliche Umstände, die eine solche Beurteilung tragen, nicht ansatzweise festgestellt – sondern sich insoweit lediglich auf den allgemeinen, ebenfalls nicht näher konkretisierten Vortrag der Klägerin gestützt.
Diese oberflächliche und pauschale Betrachtungsweise des Berufungsgerichts läuft letztlich darauf hinaus, einen zur Kündigung berechtigenden Nachteil schon dann zu bejahen, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser – im Interesse einer möglichen bloßen Gewinnoptimierung – nicht nach Belieben verfahren kann. Dies jedoch wird den (hohen) gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht.
Nur Nachteile die in der Person des Vermieters entstehen sind zu berücksichtigen
Weiterhin sind bei einer Verwertungskündigung – anders als etwa bei einer Eigenbedarfskündigung – nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB allein solche (erheblichen) Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen würden. Bei der das Modehaus betreibenden S-KG handelt es sich aber um eine von der Klägerin verschiedene Personengesellschaft, woran auch die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung der Gesellschaften nichts zu ändern vermag.
Ebenso sind nur im Kündigungsschreiben angegebenen Nachteile zu berücksichtigen
Außerdem können gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Kündigung (soweit sie nicht nachträglich entstanden sind) nur solche Gründe Berücksichtigung finden, die im Kündigungsschreiben angegeben wurden. Hier jedoch hatte die Klägerin die Interessen ihrer Schwestergesellschaft an einer Sicherung ihrer Existenzgrundlage in dem Kündigungsschreiben nicht einmal ansatzweise aufgeführt. Bereits aus diesem Grund kommt auch eine Berücksichtigung dieser Drittinteressen über die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB nicht in Betracht.
Klägerin hatte noch weitere Kündigungen ausgesprochen
Die Klägerin hatte aber offensichtlich selbst ein schlechtes Gefühl bei der Begründung ihrer Kündigung gehabt und war sich deshalb nicht sicher, ob diese einer rechtlichen Nachprüfung standhalten wird. Vor diesem Hintergrund wird sie von den für sie positiven Entscheidungen der Vorinstanzen selbst überrascht worden sein. Sie hat nämlich noch weitere Kündigungen nachgeschoben. Deshalb ist für die Mieter die Sache noch nicht ausgestanden. Der BGH hat nämlich die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen damit dort Feststellungen zu den weiteren Kündigungen getroffen werden können.
