Ist im Testament eine Vorerbschaft und eine Nacherbschaft angeordnet und zählt zum Nachlass ein Immobilie, dann wird im Grundbuch zur Absicherung der Nacherben ein sog. Nacherbenvermerk eingetragen. Dieser kann nur dann gelöscht werden, wenn entweder alle potenziell Betroffenen die Löschung bewilligt haben, § 19 GBO, oder die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist, § 22 Abs. 1, 29 Abs. 1 GBO. Solche Konstellationen können beispielsweise dann auftreten, wenn Großeltern ihr Kind zum Vorerben und die Enkelkinder zum Nacherben bestimmen. Gerade dann, wenn das Verhältnis zwischen dem zum Vorerben bestimmten Elternteil einerseits und dem zum Nacherben bestimmten Kindern andererseits gut ist, kann es auch vorkommen, dass die Eltern dann die Kinder, gerade wenn erstere finanziell „klamm“ sind, bitten einer Löschung des Nacherbenvermerks zuzustimmen, damit die Immobilie belastet werden kann. Wer hier als Nacherbe leichtfertig auf seine Nacherbenstellung verzichtet, weil er glaubt, er werde dann die (belastete) Immobilie von dem Elternteil, zu dessen Gunsten der auf den Nacherbenstellung verzichtet hat, erben, kann eine böse Überraschung erleben, wenn der Vorerbe dann entweder die Immobilie ganz versilbert oder aber schenkweise oder testamentarisch einem Dritten zuwendet.
Aber auch ohne unredlichen Vorerben tauchen grundbuchrechtlich immer wieder Probleme auf, die die Gerichte beschäftigen, weil das Verhältnis Vorerbschaft zu Nacherbschaft nicht immer ganz einfach ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn noch zusätzlich Ersatzerben bestellt worden sind.
Nacherbschaft ist für den Fall der Wiederverheiratung der Ehefrau angeordnet
Das OLG München hat sich in seinem Beschluss vom 28.11.2017 (34 Wx 176/17) mit einem Fall befasst, in dem im Testament geregelt war, dass die Mutter Alleinerbin des Vaters ist. Auf den Zeitpunkt der Wiederheirat war sie allerdings lediglich als befreite Vorerbin eingesetzt. Nacherben war in diesem Fall die 3 Töchter. Die Mutter hatte einen Erbschein als Alleinerbin und im Grundbuch war folgender Nacherbenvermerks eingetragen:
„Nacherben des X sind: A, J, M und G. Der Nacherbfall tritt ein bei der Wiederverheiratung der Vorerbin. Die Vorerbin ist befreit. Ersatznacherbfolge ist angeordnet, … . Ersatznacherben sind derzeit: …“
Erbin verschenkt Grundstück an eine Tochter
Die Mutter hat dann das zum Nachlass zählende Grundstück der Tochter und Nacherbin A geschenkt und diese wurde als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Später haben dann sämtliche Nacherben notarielle ihr Anwartschaftsrecht aus der Nacherbschaft auf die Mutter übertragen und eine Löschung des Nacherbenvermerks bewilligt.
Das Grundbuchamt hat den Übergang des Anwartschaftsrechts unter gleichzeitiger Rötung des Namens des jeweils betroffenen Nacherben in der Veränderungspalte (Spalte 5) vermerkt. Die Eintragung in Bezug auf die bedingte Nacherbfolge und die Ersatzerbfolge blieb unverändert.
Tochter verkauft Grundstück an Bauträger
Im Jahr 2016 verkaufte die Tochter das Grundstück an eine Bauträgergesellschaft, wozu die Mutter als Inhaberin sämtlicher Nacherben Anwartschaften die Zustimmung erklärte. Zudem bewilligten sowohl die Mutter als auch die Tochter die Löschung des Nacherbenvermerks.
Grundbuchamt verweigert Vollzug der Auflassung
Den notariell gestellten Antrag, die Auflassung Zug um Zug mit der Löschung des Nacherbenvermerks zu vollziehen, wurde vom Grundbuchamt mit Beschluss zurückgewiesen. Zur Begründung führt das Grundbuchamt aus, dass auch die Bewilligung sämtliche Ersatzerben und eines für die noch unbekannten Ersatzerben bestellten Pflegers notwendig sei. Die schenkweise Übertragung des Grundstücks auf die Tochter habe nicht dazu geführt, dass dieses nicht mehr der Nacherbenbindung unterliege. Auch die Veräußerung durch die Tochter führe nicht zum Ausscheiden aus der Nacherbenmasse. Die Zustimmung der Mutter würde hieran nichts ändern.
OLG München hält Entscheidung des Grundbuchamts für nicht haltbar
Da das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen hat, landete der Rechtsstreit schließlich vor dem OLG München. Das Grundbuchamt wurde ausdrücklich angewiesen die Eintragungsanträge nicht aus den im Beschluss genannten Gründen zurückzuweisen. Eine unmittelbare Anweisung an das Grundbuchamt den Antrag zu vollziehen konnte das OLG nicht aussprechen, weil sich ja zwischenzeitlich die Grundbuchlage geändert haben könnte.
Die Richter am OLG begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Unrichtigkeitsnachweis geführt worden wäre. Zwar sei das Grundbuch augenblicklich richtig. Es würde aber mit Vollzug der beantragten Auflassung ohne gleichzeitige Löschung des Nacherbenvermerks unrichtig werden, weil mit dem Vollzug das Grundstück aus der Nacherbenbindung ausgeschieden ist. Aus diesem Grund sei der Nacherbenvermerks zu löschen.
Der Fall verdeutlicht, wie kompliziert allein die grundbuchrechtliche Lage bei einem Nacherbenvermerk und dessen Aufgabe sein kann, so das Sie als Nacherbe niemals einer Löschung zustimmen sollten, bevor Sie sich nicht haben zuvor kompetent rechtlich beraten lassen.
