Kaum, dass die Energiesparverordnung in Kraft getreten war, hat die Deutsche Umwelthilfe e.V. in großem Stil Immobilienanzeigen von Maklern, die nach ihrer Auffassung nicht im Einklang mit § 16 a der Energieeinsparverordnung (EnEV) gestanden haben, zum Gegenstand von kostenpflichtigen Abmahnungen gemacht.
Der BGH hat nun in drei Urteilen vom 05.10.2017 (I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17) konkretisiert, welche Angaben Makler in Immobilienanzeigen zum Energieverbrauch zu machen haben.
Deutsche Umwelthilfe rügt fehlende Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse in Immobilienanzeigen
In unterschiedlichen Verfahren hat die Deutsche Umwelthilfe Immobilienmakler verklagt, die in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf angeboten hatten. Sie rügte dabei jedes Mal ein Verstoß gegen § 16 a EnEV, weil die vorgesehenen Pflichtangaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse nicht vorhanden waren.
Gerichte vertreten hierzu unterschiedliche Rechtsauffassung
Da zwei Juristen bekanntlich drei unterschiedliche Meinungen haben, haben auch die mit den Angelegenheiten befassten Gerichte unterschiedlich geurteilt. Während die Deutsche Umwelthilfe beim Landgericht Bielefeld sowie beim Landgericht München II unterlegen war, hatte sie vor dem Landgericht Münster obsiegt. In 2. Instanz waren dagegen alle Klagen erfolgreich.
Die dagegen von den Maklern erhobenen Revisionen blieben im Wesentlichen ohne Erfolg. Lediglich in einem Verfahren ist eine Rückverweisung erfolgt, weil das Gericht es versäumt hatte aufzuklären, ob zum Zeitpunkt der Schaltung der Anzeige überhaupt ein Energieausweis vorgelegen hatte.
Kein Unterlassungsanspruch aus § 16 a EnEV gegen Immobilienmakler
Interessant ist allerdings die Begründung, die der BGH nunmehr geliefert hat, denn den geltend gemachten Rechtsverstoß gegen § 16 a EnEV hat er gerade nicht bejaht, gleichwohl aber den Klagen der Deutschen Umwelthilfe zum Erfolg verholfen.
Ein Verstoß gegen § 16 a EnEV liegt bereits deshalb nicht vor, so die Richter, weil die Vorschrift lediglich Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch verpflichtet, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler sei dagegen nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergebe sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sehe Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung könne durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.
Anspruch aber aus § 5a Abs. 2 UWG in Verbindung mit EU-Vorschriften
zur Stützung des Klagebegehrens hat deshalb der BGH auf das Gesetz über den unlauteren Wettbewerb zurückgegriffen. Die Klägerin könne die Beklagten nämlich unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folge die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, zählten die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.
Der BGH kam so also mit anderer Begründung da doch zum gewünschten Ergebnis, nämlich eine Informationspflicht auch für Makler zu statuieren.
