Die Berliner Abgeordnetenhauswahl vom 20. September 2026 hat einer verfassungsrechtlichen Vorschrift neue Aufmerksamkeit verschafft, die über Jahrzehnte eher ein Schattendasein geführt hat: Art. 15 Grundgesetz (GG). Die Linke wurde mit 25,7 Prozent der Zweitstimmen erstmals stärkste Kraft in Berlin. Im Wahlkampf hatte sie das Thema Wohnen in den Mittelpunkt gestellt und ausdrücklich angekündigt, bei einer Regierungsbeteiligung die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen voranzutreiben.
Der Wahlerfolg darf allerdings nicht ohne Weiteres als Zustimmung der Berliner Bevölkerung gerade zur Vergesellschaftung interpretiert werden. Eine Nachwahlbefragung von Infratest dimap ergab vielmehr, dass 51 Prozent der Befragten die Überführung großer privater Wohnungsunternehmen gegen Entschädigung ablehnten und 37 Prozent sie befürworteten. Politischer Wahlerfolg einer Partei und Zustimmung zu einer einzelnen Forderung sind also voneinander zu unterscheiden.
Gleichzeitig steht der weiterhin bedeutsame Volksentscheid aus dem Jahr 2021 im Raum. Damals stimmten 57,6 Prozent der Teilnehmer und 42,3 Prozent sämtlicher Stimmberechtigten für den Beschluss, den Berliner Senat zur Erarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände aufzufordern. Der Volksentscheid selbst überführte allerdings keine einzige Wohnung in öffentliches oder gemeinwirtschaftliches Eigentum. Gegenstand der Abstimmung war lediglich ein Beschluss zur Ausarbeitung eines entsprechenden Gesetzes.
Damit stellt sich nach der Berlin-Wahl erneut die Frage: Können große Wohnungsunternehmen in Deutschland tatsächlich „enteignet“ werden? Und was würde eine solche Maßnahme rechtlich und praktisch bedeuten?
Enteignung und Vergesellschaftung sind nicht dasselbe
Die politische Debatte verwendet die Begriffe „Enteignung“ und „Vergesellschaftung“ häufig synonym. Verfassungsrechtlich ist das ungenau.
Die klassische Enteignung ist in Art. 14 Abs. 3 GG geregelt. Die Vergesellschaftung beruht dagegen auf Art. 15 GG. Beide Instrumente können dazu führen, dass ein Eigentümer seine bisherige Rechtsposition verliert. Zweck, Voraussetzungen und rechtliche Struktur unterscheiden sich jedoch erheblich.
Das Bundesverfassungsgericht definiert die Enteignung als vollständige oder teilweise Entziehung einer konkreten, durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Rechtsposition, wobei die Eigentumszuordnung verändert und das Gut für die öffentliche Hand oder einen anderen Begünstigten beschafft wird. Es geht also typischerweise um die Beschaffung eines bestimmten Vermögensgegenstands zur Durchführung einer konkreten öffentlichen Aufgabe. Vgl. BVerfG, Urteil vom 6. Dezember 2016 – 1 BvR 2821/11 u. a., BVerfGE 143, 246.
Die Vergesellschaftung nach Art. 15 GG verfolgt dagegen einen strukturell anderen Ansatz. Sie zielt nicht in erster Linie darauf, einzelne Grundstücke beispielsweise für eine Straße, eine Schule oder eine andere öffentliche Infrastruktur zu beschaffen. Vielmehr ermöglicht Art. 15 GG die Überführung bestimmter Wirtschaftsgüter aus einer privatwirtschaftlich und gewinnorientiert organisierten Nutzung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft.
Die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages bezeichnen Art. 15 GG deshalb zutreffend als ein gegenüber Art. 14 Abs. 3 GG eigenständiges Rechtsinstitut. Während die Enteignung auf ein konkretes Vorhaben gerichtet ist, kann die Vergesellschaftung auf die Neuordnung eines ganzen wirtschaftlichen Bereichs zielen. Für die Überführung großer Wohnungsbestände aus der privatwirtschaftlichen Bewirtschaftung in eine gemeinwirtschaftliche Struktur ist daher in erster Linie Art. 15 GG und nicht Art. 14 Abs. 3 GG einschlägig.
Die bekannte Berliner Initiative trägt damit zwar den eingängigen Namen „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Das tatsächlich angestrebte Rechtsinstrument wäre aber eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG.
Wann ist eine klassische Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG zulässig?
Art. 14 GG schützt zunächst das Eigentum. Gleichzeitig stellt Art. 14 Abs. 2 GG klar: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“
Eine Enteignung ist nach Art. 14 Abs. 3 GG nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf ausschließlich durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen. Dieses Gesetz muss zugleich Art und Ausmaß der Entschädigung regeln.
Das Bundesverfassungsgericht stellt an die Rechtfertigung einer Enteignung erhebliche Anforderungen. Im sogenannten Garzweiler-Urteil vom 17. Dezember 2013 hat es klargestellt, dass ein hinreichend gewichtiges und vom parlamentarischen Gesetzgeber bestimmtes Gemeinwohlziel erforderlich ist. Das enteignete Gut muss für das konkrete Vorhaben benötigt werden; der Zugriff muss erforderlich und verhältnismäßig sein. Vgl. BVerfG, Urteil vom 17. Dezember 2013 – 1 BvR 3139/08 u. a., BVerfGE 134, 242.
Wie das praktisch funktioniert, zeigt das Baugesetzbuch. Nach § 85 BauGB können Grundstücke beispielsweise enteignet werden, um sie einer im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzung zuzuführen, Baulücken zu schließen oder unter bestimmten Voraussetzungen ein Grundstück einer baulichen Nutzung zuzuführen. Nach § 87 BauGB ist eine solche Enteignung im Einzelfall aber nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Zweck nicht auf andere zumutbare Weise erreicht werden kann. Grundsätzlich müssen zuvor ernsthafte Bemühungen um einen freiwilligen Erwerb stattgefunden haben.
Gerade hier zeigt sich der Unterschied zur Berliner Debatte: Soll ein bestimmtes unbebautes Grundstück für Wohnungsbau verfügbar gemacht werden, kann eine klassische Enteignung im Einzelfall tatsächlich dazu dienen, zusätzlichen Wohnraum zu ermöglichen. Die Überführung von zehntausenden bereits vorhandenen Mietwohnungen in eine andere Eigentums- und Wirtschaftsordnung verfolgt dagegen ein anderes Ziel. Dafür ist Art. 15 GG konzipiert.
Art. 15 GG: Was bedeutet Vergesellschaftung?
Art. 15 GG lautet:
„Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.“
Die Vorschrift gehört seit 1949 zum Grundgesetz. Sie ist damit kein neu entdecktes Instrument und auch kein Fremdkörper, der erst nachträglich in die deutsche Eigentumsordnung eingefügt worden wäre.
Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Volkswagen-Urteil vom 17. Mai 1961 – 1 BvR 561/60 u. a., BVerfGE 12, 354 – deutlich gemacht, dass das Grundgesetz keine bestimmte Wirtschaftsordnung abschließend festlegt und der politische Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers in diesem Bereich weit reicht. Die in Art. 15 GG vorgesehene Möglichkeit einer Vergesellschaftung ist damit Bestandteil der verfassungsrechtlichen Wirtschaftsordnung. Vgl. BVerfG, Urteil vom 17. Mai 1961 – 1 BvR 561/60, 1 BvR 579/60, 1 BvR 114/61, BVerfGE 12, 354.
Gerade darin liegt eine Besonderheit des Grundgesetzes: Privateigentum ist durch Art. 14 GG geschützt. Gleichzeitig hält Art. 15 GG die Möglichkeit einer gemeinwirtschaftlichen Neuordnung bestimmter Güter ausdrücklich offen.
Können auch Wohnhäuser und Mietwohnungen vergesellschaftet werden?
Art. 15 GG nennt ausdrücklich „Grund und Boden“. Hierunter fallen nicht lediglich unbebaute Grundstücke. Die auf einem Grundstück errichteten Gebäude gehören gemäß § 93 BGB und § 94 BGB grundsätzlich zu dessen wesentlichen Bestandteilen.
Die Berliner Expertenkommission zum Volksentscheid kam deshalb zu dem Ergebnis, dass in Berlin gelegene bebaute Grundstücke mit ihren Wohngebäuden grundsätzlich taugliche Gegenstände einer Vergesellschaftung nach Art. 15 GG sein können. Die rechtlich wesentlich schwierigere Diskussion darüber, ob ein Wohnungsunternehmen als solches ein „Produktionsmittel“ im Sinne des Art. 15 GG ist, lässt sich damit weitgehend umgehen, wenn unmittelbar an die Grundstücke und Wohnungsbestände angeknüpft wird.
Das bedeutet allerdings nicht, dass der Staat die Immobilien anschließend einfach wie ein gewöhnlicher gewerblicher Vermieter weiterbetreiben könnte.
Art. 15 GG verlangt eine Überführung in Gemeineigentum oder eine andere Form der Gemeinwirtschaft. Nach verbreiteter Auffassung muss die zukünftige Bewirtschaftung deshalb dauerhaft auf Gemeinwohl- beziehungsweise Bedarfsdeckungsziele ausgerichtet sein. Eine bloße Übertragung von einem privaten gewinnorientierten Unternehmen auf ein ebenso gewinnorientiert wirtschaftendes öffentliches Unternehmen würde den Zweck des Art. 15 GG nicht ohne Weiteres erfüllen. Die Berliner Diskussion sieht deshalb insbesondere eine Anstalt des öffentlichen Rechts mit gemeinwirtschaftlicher Bindung vor.
Ein besonderes Vergesellschaftungsgesetz wäre erforderlich
Anders als bei der Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG genügt es bei Art. 15 GG nicht, eine Behörde lediglich gesetzlich zum späteren Erlass einzelner Enteignungsakte zu ermächtigen.
Art. 15 GG verlangt die Vergesellschaftung durch Gesetz. Der parlamentarische Gesetzgeber selbst muss also festlegen, welche hinreichend bestimmbaren Vermögensgegenstände überführt werden, wer betroffen ist, in welcher Form die gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung erfolgt und nach welchen Grundsätzen die Entschädigung berechnet wird.
Für Berlin kommt zusätzlich das Kompetenzrecht hinzu. Die Überführung von Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft fällt nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG in die konkurrierende Gesetzgebung.
Solange der Bund diese Materie nicht abschließend regelt, können grundsätzlich auch die Länder tätig werden. Für eine bundesgesetzliche Regelung auf diesem Gebiet gelten jedoch zugleich die Anforderungen des Art. 72 Abs. 2 GG. Danach benötigt der Bund eine bundesgesetzliche Regelung, wenn und soweit dies zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse erforderlich ist. Die Berliner Expertenkommission ging 2023 davon aus, dass Berlin nach der damaligen Rechtslage über die erforderliche Gesetzgebungskompetenz verfügte.
Genau diese Kompetenzfrage könnte nun zusätzliche Aktualität gewinnen. Die Bundesregierung hat 2026 angekündigt, eine bundesgesetzliche Einschränkung von Vergesellschaftungen privater Mietwohnungsbestände prüfen beziehungsweise vorbereiten zu wollen. Noch am 8. September 2026 teilte sie dem Bundestag allerdings mit, dass selbst die Ressortzuständigkeit noch abgestimmt werde; ein fertiges Gesetz lag nicht vor.
Ein wirksames Bundesgesetz könnte den gesetzgeberischen Spielraum der Länder verändern. Ob und in welchem Umfang der Bund aufgrund der Kompetenzvoraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG eine Vergesellschaftung durch die Länder generell ausschließen könnte, wäre allerdings seinerseits eine verfassungsrechtlich anspruchsvolle Frage.
Die große Streitfrage: Wie hoch müsste die Entschädigung sein?
Die praktisch wohl folgenreichste Rechtsfrage betrifft die Entschädigung.
Eines ist zunächst eindeutig: Eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG ist nicht entschädigungslos möglich. Schon der Wortlaut der Verfassung verlangt ein Gesetz, das „Art und Ausmaß der Entschädigung“ regelt. Art. 15 Satz 2 GG verweist hierfür auf Art. 14 Abs. 3 Satz 3 und 4 GG.
Danach ist die Entschädigung „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“ zu bestimmen.
Hieraus folgt allerdings nicht unmittelbar, dass stets exakt der volle Verkehrswert gezahlt werden müsste. Bereits für die klassische Enteignung enthält Art. 14 Abs. 3 GG keine starre Verkehrswertgarantie. Der Verkehrswert bildet in der üblichen Enteignungssituation allerdings regelmäßig einen wesentlichen Ausgangspunkt der Entschädigungsbemessung. Auch der Abschlussbericht der Berliner Expertenkommission geht hiervon für den Regelfall der Enteignung aus.
Bei Art. 15 GG beginnt der Streit.
Die Mehrheit der Berliner Expertenkommission vertrat 2023 die Auffassung, dass die Besonderheit der Vergesellschaftung eine andere Gewichtung zulasse und deshalb eine Entschädigung deutlich unterhalb des Verkehrswerts verfassungsrechtlich möglich sein könne. Teile der Kommissionsmehrheit hielten beispielsweise eine Orientierung an den Erträgen einer gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder an einem hypothetischen Ertragswert für vertretbar.
Dem widersprachen drei Kommissionsmitglieder – Wolfgang Durner, Michael Eichberger und Christian Waldhoff – in einem ausführlichen Sondervotum. Nach ihrer Auffassung muss auch bei einer Vergesellschaftung der Verkehrswert Ausgangspunkt der Berechnung bleiben. Weitergehende Abschläge könnten zwar möglich sein, die Vergesellschaftungsentschädigung dürfe sich aber nicht grundsätzlich von den Maßstäben der Enteignungsentschädigung lösen. Die verfassungsrechtliche Grenze zulässiger Abschläge ist bislang höchstrichterlich nicht geklärt. Selbst das Sondervotum geht allerdings davon aus, dass der Gesetzgeber nicht in jedem Fall auf exakt 100 Prozent des Verkehrswerts festgelegt ist. Eine lediglich nominelle Entschädigung wird als ausgeschlossen angesehen.
Auch die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages beschreiben die Frage als umstritten: Ein Teil der Literatur verlangt einen weitgehend äquivalenten Wertausgleich, während andere Stimmen gerade aus der eigenständigen Funktion des Art. 15 GG einen erheblich größeren Spielraum des Gesetzgebers ableiten.
Für zusätzliche Grenzen sorgt die Europäische Menschenrechtskonvention. Art. 1 des Ersten Zusatzprotokolls zur EMRK schützt das Eigentum. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte muss zwischen Eingriff und Entschädigung grundsätzlich ein angemessenes Verhältnis bestehen. Eine volle Verkehrswertentschädigung ist nach der Straßburger Rechtsprechung bei umfassenden Wirtschafts- oder Sozialreformen nicht ausnahmslos erforderlich; eine völlige Entschädigungslosigkeit kommt dagegen nur unter außergewöhnlichen Umständen in Betracht.
Damit dürfte gerade die konkrete Entschädigungsformel eines künftigen Berliner Gesetzes zu den zentralen Streitpunkten einer verfassungsgerichtlichen Überprüfung gehören.
Hat es eine Vergesellschaftung in Deutschland schon einmal gegeben?
Hier muss genau formuliert werden.
Von Art. 15 GG selbst ist seit Inkrafttreten des Grundgesetzes im Jahr 1949 bislang kein Gebrauch gemacht worden. Es gibt deshalb keine gefestigte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts darüber, wie ein tatsächlich vollzogenes Vergesellschaftungsgesetz im Einzelnen auszugestalten wäre.
Es wäre allerdings historisch falsch, daraus abzuleiten, dass Vergesellschaftung in Deutschland überhaupt noch nie praktiziert worden sei.
Bereits Art. 156 der Weimarer Reichsverfassung von 1919 ermöglichte die Überführung zur Vergesellschaftung geeigneter privater wirtschaftlicher Unternehmen in Gemeineigentum. In diesem Zusammenhang entstanden unter anderem das Sozialisierungsgesetz sowie Regelungen zur Kohle- und Kaliwirtschaft. Die praktische Entwicklung blieb allerdings weit hinter den seinerzeit teilweise weitergehenden Sozialisierungsplänen zurück.
Noch bemerkenswerter ist die Entwicklung nach dem Zweiten Weltkrieg in Hessen.
Art. 41 der Hessischen Verfassung von 1946 bestimmte ausdrücklich, dass mit Inkrafttreten der Verfassung unter anderem der Bergbau, Betriebe der Eisen- und Stahlerzeugung, Betriebe der Energiewirtschaft sowie schienen- oder oberleitungsgebundene Verkehrsbetriebe in Gemeineigentum überführt würden. In einer gesonderten Volksabstimmung stimmten seinerzeit 72 Prozent der Teilnehmer für diese Bestimmung.
Der Hessische Staatsgerichtshof bestätigte am 6. Juni 1952, dass Art. 41 nicht lediglich ein unverbindlicher Programmsatz war, sondern tatsächlich zur Überführung der erfassten Betriebe in Gemeineigentum geführt hatte. Betroffen waren unter anderem Teile der Buderus-Werke sowie Betriebe der Energie- und Grundstoffwirtschaft. Die weitere tatsächliche Umsetzung war allerdings kompliziert, blieb teilweise begrenzt und wurde in späteren Jahrzehnten zum Teil wieder rückgängig gemacht.
Die richtige historische Aussage lautet deshalb: Art. 15 GG wurde noch nie angewendet. Vergesellschaftungsmaßnahmen sind der deutschen Rechts- und Verfassungsgeschichte aber keineswegs völlig fremd.
Was sagt die Berliner Expertenkommission?
Nach dem Volksentscheid setzte der Berliner Senat eine Expertenkommission ein, die untersuchen sollte, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände verfassungsrechtlich möglich wäre.
Ihr Abschlussbericht von 2023 wird in der politischen Debatte gelegentlich verkürzt als Beleg dafür dargestellt, die Verfassungsmäßigkeit sei abschließend geklärt. Das ist so nicht richtig.
Die Kommissionsmehrheit hielt eine Vergesellschaftung grundsätzlich für verfassungsrechtlich realisierbar. Sie ging unter anderem davon aus, dass bebaute Grundstücke geeignete Vergesellschaftungsgegenstände sind, Berlin damals die Gesetzgebungskompetenz besaß und ein Modell über eine gemeinwirtschaftlich gebundene Anstalt des öffentlichen Rechts möglich ist. Die Mehrheit sah auch das Verhältnismäßigkeitsprinzip nicht als grundsätzlich entgegenstehend an.
Innerhalb der Kommission bestanden jedoch erhebliche Meinungsverschiedenheiten, insbesondere zur Verhältnismäßigkeit und zur Entschädigungshöhe. Drei Mitglieder legten hierzu Sondervoten vor. Die Kommission war zudem kein Gericht. Ihr Abschlussbericht ist ein wissenschaftlich fundiertes Gutachten, aber keine verbindliche Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.
Wer behauptet, die Verfassungsmäßigkeit einer Berliner Vergesellschaftung sei bereits „höchstrichterlich geklärt“, geht daher zu weit. Genauso unzutreffend wäre umgekehrt die Behauptung, Art. 15 GG könne auf Wohnungsbestände von vornherein nicht angewandt werden.
Blick ins Ausland: Gibt es vergleichbare Instrumente bei unseren Nachbarn?
Ein europäischer Vergleich zeigt, dass staatliche Enteignungsbefugnisse selbstverständlich kein deutsches Unikum sind. Eine Art. 15 GG unmittelbar entsprechende Vergesellschaftungsklausel findet sich allerdings nicht in jeder europäischen Verfassung.
Frankreich: Nationalisierungen sind Verfassungsrecht und wurden tatsächlich durchgeführt
Frankreich kennt ein besonders interessantes Vergleichsmodell. Der weiterhin zum französischen Verfassungsrecht gehörende Vorspruch der Verfassung von 1946 bestimmt, dass jedes Gut oder Unternehmen, dessen Betrieb den Charakter eines nationalen öffentlichen Dienstes oder eines faktischen Monopols besitzt oder erlangt, in kollektives Eigentum übergehen soll.
Das blieb nicht Theorie. 1982 wurden unter Präsident François Mitterrand durch das französische Nationalisierungsgesetz mehrere große Industrieunternehmen, Finanzgesellschaften und Banken verstaatlicht. Das Eigentum an den Aktien wurde auf den Staat übertragen.
Der französische Conseil constitutionnel akzeptierte Nationalisierungen als solche, verlangte aber die Beachtung der Eigentumsgarantie aus Art. 17 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte von 1789 und insbesondere eine gerechte und grundsätzlich vorherige Entschädigung. Bestimmungen des ursprünglichen Gesetzes wurden gerade wegen Mängeln bei der Bewertung der Entschädigung beanstandet.
Frankreich zeigt damit, dass eine demokratische europäische Verfassungsordnung durchaus weitreichende Nationalisierungen ermöglichen kann. Ein unmittelbar mit der Berliner Wohnungsvergesellschaftung identischer Fall ist dies allerdings nicht.
Schweiz: besonders strenge Entschädigungsgarantie
Die Schweizer Bundesverfassung garantiert in Art. 26 das Eigentum und bestimmt für Enteignungen sowie enteignungsgleiche Eigentumsbeschränkungen ausdrücklich eine volle Entschädigung.
Das Schweizer Bundesgericht bestätigt diesen Grundsatz fortlaufend: Der Enteignete soll wirtschaftlich grundsätzlich so gestellt werden, wie er ohne die Enteignung stünde – weder schlechter noch besser.
Eine mit Art. 15 GG vergleichbare allgemeine verfassungsrechtliche Vergesellschaftungsermächtigung enthält die Schweizer Eigentumsgarantie damit nicht.
Österreich: klassische Enteignung statt Art.-15-Modell
Auch in Österreich steht die klassische Eigentumsgarantie im Vordergrund. Art. 5 des Staatsgrundgesetzes erklärt das Eigentum für unverletzlich und erlaubt Enteignungen gegen den Willen des Eigentümers nur in den gesetzlich bestimmten Fällen und Formen. Eine Art. 15 GG vergleichbare ausdrückliche Vergesellschaftungsbefugnis enthält diese Vorschrift nicht.
Niederlande: Enteignung nur gegen grundsätzlich volle Entschädigung
Art. 14 der niederländischen Verfassung gestattet Enteignungen nur im öffentlichen Interesse und grundsätzlich bei vorheriger Sicherstellung einer vollständigen Entschädigung. Auch hier steht damit die klassische projekt- beziehungsweise gemeinwohlbezogene Enteignung im Vordergrund und nicht eine allgemeine Vergesellschaftungsermächtigung nach deutschem Vorbild.
Der europäische Vergleich zeigt deshalb zweierlei: Enteignungen und selbst weitreichende Nationalisierungen sind europäischen Rechtsordnungen nicht fremd. Die ausdrücklich im Grundgesetz verankerte Möglichkeit einer sektoralen Vergesellschaftung nach Art. 15 GG ist gleichwohl eine verfassungsrechtliche Besonderheit.
Schafft die Vergesellschaftung zusätzlichen Wohnraum?
Damit kommt man zu der für die wohnungspolitische Diskussion entscheidenden praktischen Frage.
Berlin leidet nicht nur unter hohen Mieten, sondern auch unter einem erheblichen quantitativen Wohnungsmangel. Nach dem im Juni 2026 aktualisierten Fortschrittsbericht zum Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 werden für den Zeitraum 2026 bis 2040 weitere rund 211.000 Wohnungen benötigt. Davon entfallen 73.000 Wohnungen auf den prognostizierten demografischen Bedarf und 138.000 auf den zusätzlichen Bedarf zur Entspannung des Wohnungsmarkts. Von 2022 bis 2025 waren nach Angaben des Berliner Senats rund 60.000 Wohnungen errichtet worden.
Eine Vergesellschaftung bereits vorhandener Wohnungen verändert zunächst deren Eigentümer, Bewirtschaftungsform und möglicherweise die zukünftige Mietpreisgestaltung. Die Zahl der vorhandenen Wohnungen bleibt durch den Eigentumsübergang hingegen unverändert.
Das bedeutet nicht, dass eine Vergesellschaftung wohnungspolitisch keinerlei Wirkung haben könnte. Ihre Befürworter verfolgen andere Ziele: Bestandswohnungen sollen dauerhaft einer gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung unterliegen, Mieterhöhungen sollen begrenzt, Verdrängung erschwert und Überschüsse anders verwendet werden. Ob und in welchem Umfang diese Ziele tatsächlich erreicht würden, hängt wesentlich von der Ausgestaltung, der Höhe und Finanzierung der Entschädigung sowie von der späteren Bewirtschaftung ab.
Davon zu trennen ist aber das Problem des fehlenden Wohnungsangebots.
Wenn beispielsweise 200.000 bereits bestehende Wohnungen aus privatem in gemeinwirtschaftliches Eigentum übertragen würden, gäbe es am Tag nach der Übertragung nicht 200.001 Wohnungen. Es blieben 200.000. Der unmittelbare quantitative Effekt auf das Wohnungsangebot beträgt deshalb null.
Soll eine bestehende Wohnraumknappheit als solche beseitigt werden, müssen zusätzliche Wohnungen entstehen oder bisher nicht verfügbarer Wohnraum aktiviert werden. Instrumente dafür sind insbesondere Neubau, Nachverdichtung, Umnutzung, schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, die Aktivierung von Bauland und gegebenenfalls auch die gezielte Anwendung der bereits vorhandenen Instrumente des Baugesetzbuchs. Gerade § 85 BauGB und § 87 BauGB zeigen, dass das geltende Recht sogar Enteignungen im Einzelfall zulässt, wenn dadurch Grundstücke tatsächlich einer baulichen Nutzung zugeführt werden können.
Vergesellschaftung und Wohnungsneubau adressieren damit unterschiedliche Probleme: Das eine Instrument verändert die Eigentums- und Bewirtschaftungsstruktur des vorhandenen Bestands. Das andere vergrößert den Bestand.
Ist die Vergesellschaftung nach der Berlin-Wahl 2026 bald Realität?
Rechtlich lässt sich die Debatte weder mit einem einfachen „geht nicht“ noch mit einem „ist längst geklärt“ beantworten.
Art. 15 GG ist geltendes Verfassungsrecht. Eine Vergesellschaftung großer Immobilienbestände ist deshalb nicht schon begrifflich ausgeschlossen. Die Berliner Expertenkommission hat rechtliche Wege aufgezeigt, auf denen ein entsprechendes Gesetz ausgestaltet werden könnte. Auf der anderen Seite fehlt bis heute jeder praktische Anwendungsfall des Art. 15 GG und damit insbesondere eine höchstrichterliche Klärung der entscheidenden Detailfragen.
Dazu gehören die Anforderungen an die Verhältnismäßigkeit, die konkrete Abgrenzung der erfassten Unternehmen, die Gleichbehandlung verschiedener Eigentümergruppen und vor allem die verfassungsrechtlich zulässige Höhe der Entschädigung.
Auch politisch ist die Umsetzung am 24. September 2026 keineswegs entschieden. Nach der Berliner Wahl haben zunächst erste Gespräche zwischen Linken und Grünen stattgefunden; reguläre Sondierungs- oder Koalitionsverhandlungen waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen. Gleichzeitig verfolgt die Bundesregierung Überlegungen für eine bundesgesetzliche Einschränkung der Vergesellschaftung privater Mietwohnungsbestände.
Von einer unmittelbar bevorstehenden Vergesellschaftung kann deshalb derzeit nicht gesprochen werden. Von bloß unverbindlicher Wahlkampfrhetorik allerdings ebenfalls nicht: Mit Art. 15 GG existiert das hierfür erforderliche verfassungsrechtliche Instrument tatsächlich.
Fazit: Eigentumsfrage und Wohnraummangel sind zwei unterschiedliche Probleme
Die Diskussion um die „Enteignung von Wohnungskonzernen“ wird häufig politisch zugespitzt. Juristisch ist zunächst festzuhalten, dass das Berliner Modell keine klassische Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG, sondern eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG wäre.
Eine solche Vergesellschaftung ist nach dem Wortlaut des Grundgesetzes grundsätzlich möglich, setzt aber ein detailliertes Gesetz, eine gemeinwirtschaftliche Neuordnung und eine Entschädigung der betroffenen Eigentümer voraus. Wie weit die Entschädigung hinter dem Verkehrswert zurückbleiben dürfte, ist bislang nicht höchstrichterlich geklärt und dürfte im Fall einer tatsächlichen Umsetzung zu einer der zentralen verfassungsrechtlichen Auseinandersetzungen werden.
Gleichzeitig sollte die wohnungspolitische Wirkung präzise bezeichnet werden. Eine Vergesellschaftung kann Eigentumsstrukturen, Bewirtschaftungsziele und möglicherweise die Mietentwicklung innerhalb des betroffenen Bestands verändern. Sie schafft durch die Eigentumsübertragung selbst jedoch keine zusätzliche Wohnung.
Für die Frage, wie ein quantitatives Wohnungsdefizit von aktuell mehr als 200.000 zusätzlich benötigten Wohnungen in Berlin abgebaut werden kann, bleibt deshalb die Schaffung zusätzlichen Wohnraums ein eigenständiges Problem. Neubau, Nachverdichtung, Baulandaktivierung, Umnutzung und schnellere Planungsverfahren können durch eine Vergesellschaftung vorhandener Bestände nicht ersetzt werden.
Ob daneben eine Vergesellschaftung als Instrument zur dauerhaften gemeinwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Teils des vorhandenen Wohnungsbestands eingesetzt werden soll, ist letztlich eine politische Entscheidung. Das Grundgesetz lässt diese Entscheidung mit Art. 15 GG grundsätzlich zu – setzt ihrer konkreten Umsetzung aber erhebliche rechtliche Grenzen.
Stand: 24. September 2026
