Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie ist in der Praxis häufig gut gemeint. Eltern wollen Vermögen strukturieren, Kinder frühzeitig einbinden, Nachfolgefragen regeln oder Immobilien in einer Familiengesellschaft bündeln. Gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern wird dafür oft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz Familien-GbR, gewählt. Mietrechtlich kann diese Gestaltung jedoch erhebliche Risiken auslösen. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs besonders deutlich.
Gemeint ist das Urteil des BGH vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24. In der öffentlichen Berichterstattung wurde der Fall als Beispiel dafür aufgegriffen, dass eine Familie trotz tatsächlich bestehenden Eigenbedarfs mit ihrer Räumungsklage scheiterte. Der rechtliche Kern ist für Vermieter, Mieter und Berater hochrelevant: Wird eine vermietete Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum auf eine Familien-GbR übertragen, kann die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB greifen. Dann ist eine Eigenbedarfskündigung trotz nachvollziehbaren Wohnbedarfs für Jahre blockiert. Der BGH hat entschieden, dass die Einbringung vermieteten Wohnraums durch den bisherigen Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende GbR eine „Veräußerung“ im Sinne von § 577a BGB sein kann. Die familieninterne Struktur schützt also nicht automatisch vor der Kündigungssperre.
Eigenbedarfskündigung: Grundsatz und Grenzen
Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Danach kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB. Die Kündigung muss außerdem formell ordnungsgemäß begründet werden. Der Mieter muss aus dem Kündigungsschreiben erkennen können, für welche Person die Wohnung benötigt wird und aus welchen tatsächlichen Gründen gerade diese Wohnung beansprucht wird.
Schon im Normalfall ist eine Eigenbedarfskündigung fehleranfällig. Typische Angriffspunkte sind eine zu pauschale Begründung, ein nur vorgeschobener Bedarf, ein nicht hinreichend konkreter Nutzungswunsch, ein Wegfall des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist oder eine besondere Härte des Mieters nach § 574 BGB. Bei Familiengesellschaften kommt ein zusätzlicher Problemkreis hinzu: Es muss geprüft werden, ob die Gesellschaft überhaupt Eigenbedarf geltend machen darf und ob ihr Kündigungsrecht durch § 577a BGB zeitweise gesperrt ist.
Der BGH erkennt zwar grundsätzlich an, dass auch eine Außen-GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann. Das bedeutet: Eine GbR ist nicht von vornherein daran gehindert, Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters geltend zu machen. Gerade dieser Grundsatz macht die Gestaltung aber gefährlich. Denn durch die Übertragung auf eine Gesellschaft erweitert sich der Kreis der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Aus Sicht des Mieterschutzes entsteht dadurch ein erhöhtes Verdrängungsrisiko. Genau dieses Risiko will § 577a BGB begrenzen.
Der Fall des BGH: Mehrfamilienhaus, Aufteilung, Familien-GbR, Kündigung
Dem Urteil vom 21.01.2026 lag ein Münchener Sachverhalt zugrunde. Der Mieter bewohnte die Wohnung bereits seit dem Jahr 2004. Ein Erwerber kaufte im Jahr 2021 ein Mehrparteienhaus in München. Anschließend teilte er das Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Noch im Zusammenhang mit dieser Strukturierung gründete er mit seiner Ehefrau und seinen volljährigen Kindern eine GbR. In diese Gesellschaft wurden die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten eingebracht. Die Familien-GbR wurde im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Einige Monate später kündigte die GbR dem Mieter wegen Eigenbedarfs zugunsten einer Tochter bzw. Gesellschafterin.
Das Amtsgericht München gab der Räumungsklage zunächst statt. Das Landgericht München I wies die Klage in der Berufung ab. Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision der Familien-GbR zurück. Entscheidend war nicht, dass der Eigenbedarf an sich unglaubwürdig gewesen wäre. Entscheidend war vielmehr die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. In München betrug diese nach § 577a Abs. 2 BGB in Verbindung mit der Bayerischen Mieterschutzverordnung zehn Jahre. Die Kündigung war deshalb verfrüht.
§ 577a BGB: Warum die Sperrfrist so gefährlich ist
§ 577a Abs. 1 BGB schützt Mieter, wenn vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert wird. In diesem Fall kann sich der Erwerber für eine bestimmte Zeit nicht auf Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf eine wirtschaftliche Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berufen. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Frist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, § 577a Abs. 2 BGB.
Diese Vorschrift wird in der Praxis häufig unterschätzt. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine familieninterne Übertragung keine „echte“ Veräußerung sei. Genau diesem Argument hat der BGH eine Absage erteilt. Die Einbringung einer vermieteten Wohnung in eine Familien-GbR kann mietrechtlich als Veräußerung gelten. Maßgeblich ist dabei nicht, ob innerhalb der Familie wirtschaftlich alles „im selben Lager“ bleibt. Maßgeblich ist der Rechtsträgerwechsel. Wenn statt des bisherigen Alleineigentümers nun eine GbR Eigentümerin ist, steht dem Mieter plötzlich eine Vermieterin gegenüber, die Eigenbedarf für mehrere Gesellschafter geltend machen könnte.
Der BGH stellt außerdem klar, dass es auf den grundbuchlichen Vollzug ankommt. War die Umwandlung in Wohnungseigentum vor dem Eigentumsübergang auf die GbR dinglich vollzogen, liegt die für § 577a Abs. 1 BGB erforderliche Reihenfolge vor: erst Umwandlung, dann Veräußerung. Für die mietrechtliche Sperrfrist ist damit nicht entscheidend, wie die Vertragsurkunden intern formuliert wurden oder ob Teilung und Übertragung in engem zeitlichen Zusammenhang standen. Entscheidend ist die rechtliche Vollendung im Grundbuch.
Die Familienprivilegierung hilft nicht immer
Besonders brisant ist der Umgang mit § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB. Diese Vorschrift enthält eine Privilegierung für bestimmte Erwerbskonstellationen, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Viele Vermieter könnten deshalb annehmen, dass eine Familien-GbR generell von der Sperrfrist ausgenommen ist. Das ist falsch.
Der BGH differenziert streng zwischen § 577a Abs. 1 BGB und § 577a Abs. 1a BGB. § 577a Abs. 1a BGB wurde eingeführt, um insbesondere das sogenannte „Münchener Modell“ zu erfassen. Gemeint sind Gestaltungen, bei denen eine Gesellschaft oder Erwerbergemeinschaft ein noch ungeteiltes Mietshaus erwirbt und anschließend wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter kündigt, ohne zunächst Wohnungseigentum zu bilden. Der Gesetzgeber wollte damit eine Schutzlücke schließen.
Im aktuellen BGH-Fall war die Wohnung aber bereits vor der Übertragung auf die GbR in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Damit fiel der Sachverhalt nach Auffassung des BGH unter § 577a Abs. 1 BGB, nicht unter § 577a Abs. 1a BGB. Die Familienprivilegierung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ist in dieser Konstellation weder unmittelbar noch analog anwendbar. Auch eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB lehnte der BGH ab. Das ist der zentrale Praxissatz der Entscheidung: Wer erst in Wohnungseigentum aufteilt und dann an eine Familien-GbR überträgt, kann die Kündigungssperrfrist nicht mit dem Hinweis auf die familiäre Zusammensetzung der GbR umgehen.
Der praktische Fallstrick: Die Reihenfolge der Gestaltung entscheidet
Für die Beratungspraxis ist die Reihenfolge der Maßnahmen entscheidend. Wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus zunächst in Wohnungseigentum aufgeteilt und werden die Wohnungen anschließend auf eine Familiengesellschaft übertragen, liegt ein besonders risikoträchtiger Ablauf vor. Dann kann § 577a Abs. 1 BGB die Eigenbedarfskündigung für drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten sogar bis zu zehn Jahre blockieren.
Anders zu prüfen sind Fälle, in denen noch nicht in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber übertragen wird. Dann kommt § 577a Abs. 1a BGB in Betracht. Dort kann die Familienprivilegierung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB grundsätzlich relevant werden. Ob sie tatsächlich greift, hängt aber davon ab, ob die beteiligten Personen rechtlich als Angehörige derselben Familie oder desselben Haushalts anzusehen sind.
Auch hier ist Vorsicht geboten. Der BGH hat in einer weiteren wichtigen Entscheidung vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23 – klargestellt, dass Cousins nicht ohne Weiteres als Familienangehörige im Sinne dieser mietrechtlichen Privilegierung gelten. Der Familienbegriff wird nicht beliebig weit verstanden. Entscheidend ist nicht allein ein tatsächliches Näheverhältnis, sondern eine rechtlich engere familiäre Zuordnung.
Warum die Entscheidung für Immobiliennachfolge und Vermögensstrukturierung wichtig ist
Familiengesellschaften sind im Immobilienrecht ein legitimes und oft sinnvolles Instrument. Sie können die Verwaltung größerer Immobilienbestände erleichtern, Nachfolgekonflikte vermeiden, Beteiligungen der nächsten Generation regeln und steuerliche oder gesellschaftsrechtliche Ziele unterstützen. Mietrechtlich dürfen sie aber nicht isoliert betrachtet werden. Wer vermieteten Wohnraum in eine Familiengesellschaft überträgt, verändert nicht nur die Eigentümerstruktur. Er verändert auch den mietrechtlichen Risikohorizont.
Der zentrale Fehler liegt häufig darin, gesellschaftsrechtliche, steuerliche und erbrechtliche Ziele ohne ausreichende mietrechtliche Prüfung umzusetzen. Eine Übertragung, die aus Sicht der Familie wirtschaftlich vernünftig erscheint, kann die spätere Eigennutzung erheblich erschweren. Gerade in Städten wie München, Berlin, Hamburg, Frankfurt oder anderen angespannten Wohnungsmärkten kann eine zehnjährige Sperrfrist wirtschaftlich gravierend sein. Eine Wohnung, die kurzfristig für ein Kind, einen Ehegatten oder einen anderen nahen Angehörigen vorgesehen war, steht dann rechtlich nicht zur Verfügung.
Für Vermieter bedeutet das: Vor jeder Übertragung vermieteter Immobilien auf eine Familien-GbR, Familien-KG oder sonstige Familiengesellschaft muss geprüft werden, ob § 577a BGB ausgelöst wird. Das gilt besonders bei bereits bestehenden Mietverhältnissen, bereits vollzogener oder geplanter Aufteilung nach § 8 WEG und bei Immobilien in Gebieten mit verlängerter Kündigungssperrfrist.
Typische Fehler bei Eigenbedarfskündigungen nach Übertragung auf Familiengesellschaften
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Eigenbedarfskündigung allein aus Sicht der Bedarfsperson zu prüfen. Natürlich muss der Wohnbedarf der Tochter, des Sohnes oder eines Gesellschafters nachvollziehbar und ernsthaft sein. Das genügt aber nicht. Vorher ist zu prüfen, ob die Vermieterin – also die Gesellschaft – sich überhaupt auf diesen Eigenbedarf berufen darf und ob eine Sperrfrist entgegensteht.
Ein zweiter Fehler liegt in der Annahme, familieninterne Übertragungen seien mietrechtlich neutral. Der BGH behandelt die Einbringung in die GbR als Veräußerung im Sinne von § 577a BGB. Der Umstand, dass die Gesellschaft ausschließlich aus Ehegatten und Kindern besteht, beseitigt die Sperrfrist bei § 577a Abs. 1 BGB nicht.
Ein dritter Fehler betrifft die zeitliche Planung. Wer eine Immobilie bereits mit Blick auf eine spätere Eigennutzung für Familienmitglieder erwirbt oder umstrukturiert, muss den Ablauf genau planen. Eine voreilige Aufteilung in Wohnungseigentum kann die spätere Eigenbedarfskündigung erheblich erschweren. Das gilt erst recht, wenn anschließend eine Einbringung in eine Familiengesellschaft erfolgt.
Ein vierter Fehler liegt in der unzureichenden Dokumentation. Wenn Eigenbedarf später geltend gemacht werden soll, muss der Nutzungswunsch konkret, plausibel und beweisbar sein. Gleichzeitig sollte bereits bei der Gestaltung dokumentiert werden, aus welchen Gründen die Übertragung erfolgt ist. Andernfalls droht in einem späteren Räumungsprozess zusätzlich der Einwand des Rechtsmissbrauchs oder der vorgeschobenen Gestaltung.
Was Mieter aus der Entscheidung ableiten können
Für Mieter ist die Entscheidung ein starkes Verteidigungsinstrument. Wer nach einer Umwandlung und anschließenden Übertragung auf eine Gesellschaft eine Eigenbedarfskündigung erhält, sollte nicht nur den behaupteten Eigenbedarf prüfen lassen. Ebenso wichtig ist die Eigentumshistorie: Wann wurde das Mietverhältnis begründet? Wann wurde Wohnungseigentum gebildet? Wann wurde die Wohnung oder das Grundstück übertragen? Wer wurde im Grundbuch eingetragen? Handelt es sich um eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit? Gilt am Ort der Wohnung eine verlängerte Sperrfrist?
Gerade diese Fragen entscheiden häufig über die Wirksamkeit der Kündigung. Der Fall des BGH zeigt, dass selbst eine schlüssig begründete Eigenbedarfskündigung scheitern kann, wenn § 577a BGB entgegensteht. Für Mieter lohnt sich daher eine genaue Prüfung des Grundbuchs, der Teilungserklärung und der Erwerbsvorgänge.
Was Vermieter vor einer Übertragung prüfen sollten
Vermieter sollten vor jeder Übertragung vermieteter Immobilien auf eine Familiengesellschaft eine mietrechtliche Gestaltungsprüfung durchführen.
Bestehende Mietverhältnisse
Zunächst ist zu prüfen, ob laufende Wohnraummietverhältnisse bestehen, die bereits vor der Umwandlung oder Übertragung begründet wurden. Gerade langjährige Mietverhältnisse sind im Anwendungsbereich von § 577a BGB besonders sensibel.
Aufteilung in Wohnungseigentum
Weiter ist zu klären, ob bereits Wohnungseigentum nach § 8 WEG gebildet wurde oder ob eine solche Aufteilung geplant ist. Die Reihenfolge von Aufteilung und Übertragung kann über die Anwendbarkeit der Kündigungssperrfrist entscheiden.
Übertragung auf eine Gesellschaft
Von erheblicher Bedeutung ist ferner, ob die Immobilie auf eine GbR, KG, GmbH & Co. KG oder eine Bruchteilsgemeinschaft übertragen werden soll. Bei Personengesellschaften stellt sich regelmäßig die Frage, ob Eigenbedarf zugunsten einzelner Gesellschafter geltend gemacht werden kann und ob zugleich eine Sperrfrist eingreift.
Absehbarer Eigenbedarf
Besteht bereits absehbarer Eigenbedarf für Gesellschafter oder Familienangehörige, muss dieser Umstand vor der Gestaltung berücksichtigt werden. Eine gesellschaftsrechtlich elegante Lösung kann mietrechtlich unbrauchbar sein, wenn sie eine mehrjährige Sperrfrist auslöst.
Angespannter Wohnungsmarkt
Besonders sorgfältig ist zu prüfen, ob sich die Wohnung in einem Gebiet befindet, in dem die Sperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB verlängert ist. In solchen Gebieten kann die Sperrfrist bis zu zehn Jahre betragen.
Gestaltungsalternativen
Schließlich ist zu prüfen, ob mildere oder rechtlich risikoärmere Gestaltungsalternativen bestehen, etwa eine spätere Übertragung, eine andere Reihenfolge der Maßnahmen oder eine vertragliche Lösung mit dem Mieter. Diese Prüfung muss vor der notariellen Gestaltung erfolgen. Nachträglich lassen sich die mietrechtlichen Folgen häufig nicht mehr korrigieren. Ist die Sperrfrist einmal ausgelöst, kann sie eine Eigenbedarfskündigung für Jahre ausschließen.
Rechtliche Einordnung: Der BGH setzt den Mieterschutz konsequent durch
Die Entscheidung ist streng, aber dogmatisch konsequent. Der BGH stellt nicht auf die familiäre Motivation der Eigentümer ab, sondern auf die objektive mietrechtliche Risikolage. Durch die Übertragung auf die Familien-GbR entstand ein neuer Vermieter mit einem erweiterten Kreis möglicher Bedarfspersonen. Genau davor soll § 577a BGB schützen. Der Mieter soll nicht kurz nach einer Umwandlung und einem Rechtsträgerwechsel mit einer Eigenbedarfskündigung konfrontiert werden, gegen die er sich faktisch kaum schützen kann.
Aus Vermietersicht mag das hart erscheinen, insbesondere wenn tatsächlich ein Kind Wohnbedarf hat. Aus Sicht des Gesetzes ist die Wertung jedoch nachvollziehbar. § 577a BGB ist eine typisierte Schutzvorschrift. Sie prüft nicht im Einzelfall, ob die konkrete Familie redlich handelt. Sie knüpft an objektive Vorgänge an: Überlassung an den Mieter, Umwandlung in Wohnungseigentum, anschließende Veräußerung und Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung. Diese Typisierung schafft Rechtssicherheit, auch wenn sie im Einzelfall zu empfindlichen Ergebnissen führen kann.
Fazit: Familiengesellschaften sind kein Freibrief für Eigenbedarf
Das Urteil des BGH vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24 – ist eine deutliche Warnung an Immobilieneigentümer. Die Übertragung vermieteter Immobilien auf eine Familiengesellschaft kann erhebliche mietrechtliche Sperrwirkungen auslösen. Wer eine vermietete Wohnung zunächst in Wohnungseigentum umwandelt und anschließend in eine Familien-GbR einbringt, kann sich nicht darauf verlassen, kurzfristig wegen Eigenbedarfs kündigen zu können. Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB kann selbst dann greifen, wenn die Gesellschaft ausschließlich aus nahen Familienangehörigen besteht und der geltend gemachte Wohnbedarf tatsächlich besteht.
Für Vermieter bedeutet das: Gesellschaftsrechtliche und erbrechtliche Gestaltungen müssen vorab mietrechtlich geprüft werden. Für Mieter bedeutet es: Eine Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel, Umwandlung oder Übertragung auf eine Gesellschaft sollte niemals ungeprüft akzeptiert werden. Gerade bei Familiengesellschaften, Wohnungseigentumsumwandlungen und angespannten Wohnungsmärkten entscheidet oft nicht der behauptete Eigenbedarf, sondern die Sperrfrist.
Die Entscheidung des BGH stärkt den Mieterschutz erheblich und zwingt Eigentümer zu sorgfältiger Gestaltung. Wer vermietete Immobilien innerhalb der Familie strukturieren will, sollte die spätere Nutzungsplanung von Anfang an mitdenken. Andernfalls kann eine gut gemeinte Familiengesellschaft zur mietrechtlichen Falle werden.
