Eine Mieterhöhung kann bekanntlich nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen. Gibt es in einer Stadt, wie beispielsweise München, einen Mietspiegel, dann werden solche Mieterhöhungsverlangen des Vermieters regelmäßig auf den Mietspiegel gestützt. Dieser gilt aber nach seinem Anwendungsbereich nur für freifinanzierte Wohnungen, nicht dagegen für Wohnungen, die einer Sozialbindung unterliegen. Macht nichts, meinte ein Richter am Amtsgericht München und hat mit Urteil vom 08.11.2017 (414 C 14801/17) der Mieterhöhungsklage eine Vermieterin gegen eine Mieterin einer sozial geförderten Wohnung trotzdem stattgegeben…
Zustimmung zur Mieterhöhung auf 11,38 €/qm in Sozialwohnungen verlangt
Die Mieterin hat im Jahr 2008 im Erstbezug eine sozial geförderte ca. 82 m² große 4 Zimmerwohnung zum Preis von 9 Euro/Quadratmeter angemietet. Die Wohnung wurde im Rahmen einkommensorientierter Förderung für Bezieher von Einkommen unterhalb bestimmter Grenzen gefördert. Die Stadt München hat ein 25-jähriges Belegungsrecht gegenüber der Vermieterin. Diese darf die Miete nur im Rahmen des gesetzlich Zulässigen erhöhen.
Ende 2014 wurde die Miete dann auf 10,55 € angehoben. Zum Mai 2017 wollte die Vermieterin neuerlich die Miete anheben und zwar diesmal auf 11,38 €. Hierzu verweigerte die Mieterin die Zustimmung. Sie war der Meinung, dass das Mieterhöhungsverlangen, das sich auf den Mietspiegel der Stadt München gestützt hatte, bereits deshalb unzulässig sei, weil dieser bekanntermaßen keine Daten von Sozialwohnungen enthalten würde.
Klage der Vermieterin vor dem Amtsgericht München trotzdem erfolgreich
Gleichwohl war die daraufhin von der Vermieterin vor dem Amtsgericht München erhobene Klage (zur allgemeinen Überraschung) erfolgreich. Nach Auffassung des mit der Angelegenheit befassten Richters sei die Kaltmiete für solche EOF-geförderten Wohnungen bei der Erstvermietung nur „für eine juristische Sekunde“ auf 9 €/m² begrenzt gewesen. Danach seien diese Wohnungen wie ehemals preisgebundene und jetzt preisfreie Wohnungen zu behandeln. Nach dem Gesetz sei ein Mieterhöhungsverlangen der Höhe nach dann nur durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt, die sich aus den Mieten errechne, die bei Vermietungen innerhalb der letzten vier Jahre für nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Mietraum vereinbart oder geändert worden sind.
Der Umstand, dass der Münchner Mietspiegel bereits nach seinem Wortlaut nur für freifinanzierte Wohnungen gelten soll und die Daten von öffentlich geförderten Wohnungen nicht erfasst, hält der Richter für unbeachtlich, denn der Mietspiegel sage selbst, dass er eine Orientierungshilfe für eine Reihe weiterer Fälle sein wolle, die von seinem sachlichen Anwaltsbereich direkt nicht erfasst würden. Nach Auffassung des Richters kann der Mietspiegel nur angeben, welche Datenlage er hat. Die Frage, welche Folgerungen sich daraus ergeben, ergibt sich aus den Gesetzen, insbesondere dem BGB. Der Mietspiegel setze beispielsweise ja auch für Wohnungen, deren Mieten innerhalb der letzten 10 Jahre nicht angehoben worden seien, eine Obergrenze. Die Geltungseinschränkung der Stadt München für den von ihr beschlossenen Mietspiegel könne deswegen das Gericht nicht binden.
Da nach den Kriterien des Münchner Mietspiegels in der aktuellen Fassung für das Mittelungsverlangen eine Spanne von 11,16 €/qm bis 14,31 €/qm vorgesehen sind, war aus Sicht des Richters das Mieterhöhungsverlangen auf 11,38 €/qm nicht zu beanstanden.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig, so dass abzuwarten bleibt, ob es Bestand haben wird. Gleichwohl verdeutlicht der Fall, dass man vor Gericht und auf hoher See in Gottes Hand ist, denn die Klage hätte an sich mit dem Argument, dass der Münchner Mietspiegel auf sozial gebundene Wohnungen keine Anwendung findet, auch problemlos abgewiesen werden können.
