Ein Grundstückskauf ist wirtschaftlich regelmäßig eine der bedeutendsten Entscheidungen im Leben. Umso gravierender sind die Folgen, wenn sich später herausstellt, dass der Kaufvertrag nicht nur ungünstig, sondern rechtlich sittenwidrig war. Dann kann der Grundstückskaufvertrag nichtig sein. Die Folge ist nicht lediglich eine Kaufpreisanpassung. Vielmehr kommt eine vollständige Rückabwicklung des Grundstückskaufs in Betracht.
Besondere Bedeutung hat in diesem Zusammenhang das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. November 2025 – V ZR 155/24. Der BGH hat darin klargestellt, unter welchen Voraussetzungen ein Grundstückskaufvertrag wegen eines wucherähnlichen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig sein kann und welche Ansprüche dem benachteiligten Verkäufer zustehen. Zentral ist die Unterscheidung zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag und der dinglichen Eigentumsübertragung durch Auflassung und Grundbucheintragung. Genau an dieser Stelle passieren in der Praxis häufig Fehler.
Sittenwidrigkeit beim Grundstückskauf: § 138 BGB als scharfes Schwert
Rechtsgrundlage für die Nichtigkeit eines sittenwidrigen Grundstückskaufvertrags ist § 138 BGB. Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn es gegen die guten Sitten verstößt. § 138 Abs. 2 BGB regelt daneben den klassischen Wucher, also insbesondere Fälle, in denen jemand unter Ausbeutung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, eines Mangels an Urteilsvermögen oder erheblicher Willensschwäche eine Leistung versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Gegenleistung steht.
Bei Grundstückskaufverträgen geht es in der Praxis meist nicht um den engen Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB, sondern um das sogenannte wucherähnliche Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB. Dieses liegt vor, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges oder besonders grobes Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, die den Vertrag insgesamt als sittenwidrig erscheinen lassen. Besonders wichtig ist dabei die sogenannte verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners.
Ein Grundstückskaufvertrag ist daher nicht bereits deshalb sittenwidrig, weil der Kaufpreis objektiv schlecht ausgehandelt wurde. Das Zivilrecht schützt grundsätzlich auch riskante, unkluge oder wirtschaftlich nachteilige Verträge. Die Grenze ist aber überschritten, wenn der Preis so massiv vom Verkehrswert abweicht, dass der begünstigte Vertragspartner sich den Vertragsschluss redlicherweise nicht mehr erklären lassen kann.
Wann liegt ein besonders grobes Missverhältnis vor?
Die Rechtsprechung des BGH arbeitet bei Grundstücksgeschäften seit Jahren mit einer relativ klaren Orientierungslinie. Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann grundsätzlich angenommen werden, wenn der Wert der einen Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der anderen Leistung. Anders ausgedrückt: Bei Grundstückskaufverträgen ist regelmäßig ab einer Über- oder Unterschreitung des Verkehrswerts um etwa 90 % besondere Vorsicht geboten.
Für Verkäufer bedeutet dies: Wird ein Grundstück oder ein Miteigentumsanteil erheblich unter Verkehrswert verkauft, kann ein sittenwidriges wucherähnliches Geschäft vorliegen. Für Käufer bedeutet es umgekehrt: Auch ein vermeintliches „Schnäppchen“ kann sich nachträglich als rechtlich hochriskant erweisen, wenn der Kaufpreis in einem besonders groben Missverhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert steht.
Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Spätere Wertsteigerungen oder Wertverluste des Grundstücks begründen für sich genommen keine Sittenwidrigkeit. Entscheidend ist, welchen objektiven Verkehrswert das Grundstück bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags hatte und welche Gegenleistung dem gegenüberstand.
Die Entscheidung des BGH vom 7. November 2025 – V ZR 155/24
Dem Urteil des BGH lag ein Fall zugrunde, in dem eine Ehefrau neben ihrem Ehemann zu 1/2 Miteigentümerin eines Grundstücks war. Im Zuge der Trennung verkaufte sie mit notariellem Vertrag an zwei Erwerber jeweils einen Miteigentumsanteil von 2/10. Ihr selbst verblieb nur noch ein Anteil von 1/10. Als Gegenleistung verpflichteten sich die Erwerber im Wesentlichen, die Verkäuferin im Innenverhältnis von bestimmten Darlehensverbindlichkeiten freizustellen.
Nach dem Vortrag der Verkäuferin hatte das gesamte Grundstück bei Vertragsschluss einen Wert von rund 690.000 €. Für die veräußerten 4/10 Miteigentumsanteile ergab sich daraus rechnerisch ein Wert von 276.000 €. Dem stand nach ihrem Vortrag lediglich eine Freistellung von Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von rund 54.837 € gegenüber. Das bedeutete: Die übertragenen Grundstücksanteile waren nach diesem Vortrag mehr als viermal so viel wert wie die Gegenleistung.
Der BGH stellte klar, dass bei einem solchen besonders groben Missverhältnis die verwerfliche Gesinnung der begünstigten Käufer vermutet werden kann. Die Verkäuferin musste also nicht im Einzelnen beweisen, dass die Käufer sie bewusst ausgenutzt hatten. Es genügt, dass aus dem objektiv besonders auffälligen Missverhältnis der Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung gezogen werden kann, sofern diese Vermutung nicht durch besondere Umstände widerlegt wird.
Notarielle Beurkundung schützt nicht vor Sittenwidrigkeit
Ein verbreiteter Irrtum besteht darin, dass ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag schon deshalb rechtlich unangreifbar sei. Das ist falsch. Die notarielle Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB ist Wirksamkeitsvoraussetzung für den Grundstückskaufvertrag. Sie verhindert aber nicht, dass der Vertrag aus anderen Gründen nichtig sein kann.
Auch ein notariell beurkundeter Vertrag kann gegen § 138 BGB verstoßen. Der Notar prüft nicht abschließend, ob der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht. Er ersetzt auch keine immobilienrechtliche, wirtschaftliche oder anwaltliche Prüfung. Gerade bei Verkäufen innerhalb persönlicher Abhängigkeitsverhältnisse, bei Scheidung, Erbauseinandersetzung, finanzieller Not oder bei Verkäufen an geschäftlich erfahrene Käufer kann deshalb eine spätere Prüfung der Sittenwidrigkeit geboten sein.
Wucherähnliches Geschäft: Objektives Missverhältnis und subjektives Element
Für die Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB genügt nicht jedes Missverhältnis. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung. Auf der objektiven Seite muss ein auffälliges oder besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegen. Auf der subjektiven Seite muss ein weiterer Umstand hinzukommen, insbesondere die verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners.
Diese verwerfliche Gesinnung muss bei einem besonders groben Missverhältnis aber nicht immer unmittelbar bewiesen werden. Der BGH lässt in ständiger Rechtsprechung aus einem besonders groben Missverhältnis den Schluss auf die verwerfliche Gesinnung zu. Das ist praktisch entscheidend, weil der benachteiligte Verkäufer regelmäßig nicht in die inneren Vorstellungen des Käufers blicken kann.
Der Käufer kann versuchen, diese Vermutung zu erschüttern. Denkbar sind etwa besondere Umstände der Preisbildung, erhebliche wertmindernde Besonderheiten des Grundstücks, eine nachvollziehbare Bewertungslage oder ein ernsthafter Irrtum über den Verkehrswert. In der Praxis genügt dafür aber nicht der pauschale Hinweis, man habe den Wert nicht gekannt. Je größer die Abweichung vom Verkehrswert ist, desto schwieriger wird es, die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung zu widerlegen.
Rückabwicklung: Warum der Verkäufer nicht nur Grundbuchberichtigung verlangen kann
Der wichtigste rechtliche Punkt der Entscheidung V ZR 155/24 betrifft die Rückabwicklung. Das Berufungsgericht hatte angenommen, ein Anspruch auf Rückübertragung scheide aus, weil die Auflassung als abstraktes dingliches Rechtsgeschäft wirksam geblieben sei. Der BGH hat diese Sichtweise korrigiert.
Richtig ist: Wird nur der schuldrechtliche Grundstückskaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Geschäft für nichtig erachtet, bleibt die dingliche Eigentumsübertragung durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch grundsätzlich wirksam. Der Käufer ist also zunächst tatsächlich Eigentümer geworden. Gerade deshalb ist aber der Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB eröffnet. Der Käufer hat das Eigentum ohne rechtlichen Grund erlangt, weil der Kaufvertrag als Rechtsgrund weggefallen ist.
Der Anspruch des Verkäufers ist dann auf Rückübertragung des Eigentums gerichtet. Praktisch bedeutet das: Der Käufer muss die Rückauflassung erklären und die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch bewilligen. Der Verkäufer verlangt also nicht bloß eine Berichtigung eines unrichtigen Grundbuchs, sondern die aktive Rückübertragung des wirksam erworbenen Eigentums.
Anders kann es liegen, wenn nicht nur der Kaufvertrag, sondern auch das dingliche Erfüllungsgeschäft selbst nichtig ist. Dann wäre der Käufer materiell-rechtlich gar nicht Eigentümer geworden. In diesem Fall kommt ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB in Betracht. Genau diese Differenzierung zwischen Rückübertragung nach § 812 BGB und Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB hat der BGH in der Entscheidung vom 7. November 2025 besonders deutlich herausgearbeitet.
Miteigentumsanteile: Keine überzogenen Anforderungen an den Vortrag zum Verkehrswert
Die Entscheidung ist auch deshalb praxisrelevant, weil sie die Darlegungsanforderungen beim Verkauf von Miteigentumsanteilen erleichtert. Gerade bei Miteigentumsanteilen wird häufig eingewandt, deren Verkehrswert könne nicht einfach quotal aus dem Verkehrswert des Gesamtgrundstücks abgeleitet werden. Der BGH hat dem in dieser Allgemeinheit widersprochen.
Nach dem BGH kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils dem rechnerischen Anteil am Verkehrswert des Gesamtgrundstücks entspricht. Wer sich auf die Sittenwidrigkeit eines Kaufvertrags über einen Miteigentumsanteil beruft, muss daher grundsätzlich nicht zusätzlich einen gesonderten Verkehrswert nur für den Miteigentumsanteil darlegen. Es genügt regelmäßig, den Verkehrswert des Gesamtgrundstücks vorzutragen und den Anteil rechnerisch abzuleiten.
Das ist für benachteiligte Verkäufer prozessual wichtig. Sie müssen nicht schon zu Beginn des Rechtsstreits komplexe Abschläge für eingeschränkte Verwertbarkeit, Nutzungskonflikte oder Miteigentümerstrukturen berechnen. Solche Fragen können, wenn sie erheblich sind, im gerichtlichen Verfahren durch Sachverständigengutachten oder gegebenenfalls im Rahmen einer Schätzung nach § 287 ZPO geklärt werden.
Welche Beweise sind bei einem sittenwidrigen Grundstückskauf wichtig?
Wer einen Grundstückskauf wegen Sittenwidrigkeit rückabwickeln möchte, muss vor allem den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses belastbar darlegen. In Betracht kommen Verkehrswertgutachten, Gutachten aus Zwangsversteigerungsverfahren, Bodenrichtwerte, Vergleichskaufpreise, Maklerbewertungen, Beleihungswertunterlagen, Bankunterlagen oder steuerliche Bewertungen. Je größer die Kaufpreisabweichung ist, desto stärker wird die Position des benachteiligten Vertragspartners.
Daneben müssen die Umstände des Vertragsschlusses aufgearbeitet werden. Wichtig sind insbesondere finanzielle Notlagen, Trennungssituationen, familiäre Abhängigkeiten, Krankheit, Alter, geschäftliche Unerfahrenheit, Zeitdruck, Informationsgefälle und die Frage, ob der Käufer besondere Kenntnisse über den tatsächlichen Wert hatte. Auch E-Mails, WhatsApp-Nachrichten, Vertragsentwürfe, Gesprächsnotizen und Zeugenaussagen können entscheidend sein.
Auf Käuferseite ist sorgfältig zu prüfen, ob es objektive Gründe für den niedrigen Kaufpreis gab. Denkbar sind Baumängel, Altlasten, dingliche Belastungen, Nießbrauch, Wohnrechte, Erschließungsprobleme, öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen, Sanierungsstau oder besondere Verwertungsrisiken. Solche Umstände müssen aber konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Pauschale Behauptungen reichen in der Regel nicht.
Was passiert, wenn das Grundstück weiterverkauft oder versteigert wurde?
Besonders schwierig wird die Rückabwicklung, wenn der Käufer das Grundstück bereits weiterveräußert hat oder – wie im BGH-Fall – eine Teilungsversteigerung stattgefunden hat. Der BGH stellt hierzu klar, dass der Rückübertragungsanspruch nicht schon deshalb ohne Weiteres entfällt, weil der Käufer seine Verfügungsmacht verloren hat. Unvermögen liegt nicht bereits dann vor, wenn die Erfüllung von einem Dritten abhängt. Entscheidend ist vielmehr, ob feststeht, dass der Schuldner die Verfügungsmacht nicht mehr erlangen kann.
Kann das Grundstück tatsächlich nicht mehr zurückübertragen werden, kommen statt der Rückübertragung Ersatzansprüche in Betracht. Je nach Fallgestaltung sind insbesondere Wertersatz nach Bereicherungsrecht, Schadensersatzansprüche und Ansprüche auf Herausgabe gezogener Nutzungen zu prüfen. Dabei sind die Einzelheiten anspruchsvoll, weil Nutzungen, Belastungen, Verwendungen, Finanzierungsleistungen und etwaige Weiterveräußerungserlöse sauber berechnet werden müssen.
Verjährung: Nicht zu lange warten
Ansprüche im Zusammenhang mit der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags dürfen nicht auf die lange Bank geschoben werden. Für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gilt nach § 196 BGB eine zehnjährige Verjährungsfrist. Der BGH hat bereits entschieden, dass § 196 BGB auch auf gesetzliche Ansprüche aus der Rückabwicklung nichtiger Verträge Anwendung finden kann.
Trotzdem sollte nicht bis kurz vor Fristablauf gewartet werden. Mit zunehmendem Zeitablauf werden Beweise schlechter, Zeugen erinnern sich ungenauer und Verkehrswertermittlungen zum damaligen Stichtag werden aufwendiger. Zudem können zwischenzeitliche Weiterveräußerungen, Belastungen oder Zwangsversteigerungen die Durchsetzung erheblich erschweren.
Praktische Bedeutung für Verkäufer und Käufer
Für Verkäufer zeigt die Entscheidung des BGH, dass sie sich gegen massiv unterwertige Grundstücksverkäufe wehren können. Das gilt insbesondere dann, wenn sie sich bei Vertragsschluss in einer Drucksituation befanden oder der Käufer die wirtschaftliche Lage erkennbar ausgenutzt hat. Wer den Verdacht hat, ein Grundstück weit unter Wert verkauft zu haben, sollte den damaligen Verkehrswert zeitnah prüfen lassen.
Für Käufer ist die Entscheidung eine Warnung. Ein außergewöhnlich günstiger Grundstückskauf ist nicht automatisch ein rechtlich sicherer Erwerb. Wer erkennbar weit unter Verkehrswert kauft, muss damit rechnen, dass der Vertrag später angegriffen wird. Das gilt erst recht, wenn der Verkäufer finanziell, familiär oder persönlich unter Druck stand. Käufer sollten die Kaufpreisfindung dokumentieren und bei deutlichen Abweichungen vom Verkehrswert rechtlich prüfen lassen, ob der Vertrag angreifbar sein könnte.
Für die anwaltliche Praxis ist entscheidend, den richtigen Antrag zu stellen. Bei Nichtigkeit nur des Kaufvertrags nach § 138 Abs. 1 BGB ist regelmäßig Rückübertragung des Eigentums nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu verlangen. Nur wenn auch das dingliche Erfüllungsgeschäft unwirksam ist, kommt Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB in Betracht. Diese Unterscheidung kann über Erfolg oder Misserfolg der Klage entscheiden.
Fazit: Grundstückskauf wegen Sittenwidrigkeit rückabwickeln – möglich, aber anspruchsvoll
Ein Grundstückskauf kann wegen Sittenwidrigkeit rückabgewickelt werden, wenn Leistung und Gegenleistung in einem besonders auffälligen Missverhältnis stehen und zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen eines wucherähnlichen Geschäfts erfüllt sind. Bei Grundstücksgeschäften spricht die Rechtsprechung regelmäßig ab einer Wertabweichung von etwa 90 % von einem besonders groben Missverhältnis. Dann kann die verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners vermutet werden.
Das Urteil des BGH vom 7. November 2025 – V ZR 155/24 stärkt die Position benachteiligter Verkäufer erheblich. Es stellt klar, dass bei Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags nach § 138 Abs. 1 BGB der Käufer das wirksam erworbene Eigentum nach § 812 BGB zurückübertragen muss. Zugleich erleichtert der BGH den Vortrag zum Verkehrswert von Miteigentumsanteilen, weil grundsätzlich der anteilige Verkehrswert des Gesamtgrundstücks zugrunde gelegt werden kann.
Wer einen Grundstückskauf wegen Sittenwidrigkeit angreifen oder sich gegen einen solchen Angriff verteidigen muss, sollte frühzeitig den Verkehrswert zum Vertragszeitpunkt, die Umstände des Vertragsschlusses und die richtige prozessuale Anspruchsgrundlage prüfen lassen. Gerade bei Immobiliengeschäften entscheidet eine saubere rechtliche und tatsächliche Aufarbeitung häufig darüber, ob eine Rückabwicklung erfolgreich durchgesetzt oder abgewehrt werden kann.
