Ein Rechtsgeschäft, das mit einem Geschäftsunfähigen abgeschlossen wird, ist unwirksam. Dies bedeutet, dass dieses, was gerade bei Grundstückskaufverträgen gut möglich ist, rückabgewickelt werden kann. Was aber ist, wenn das Rechtsgeschäft gar nicht mit dem Geschäftsunfähigen selbst abgeschlossen worden ist, sondern mit einem Vertreter, also einer Person, der der Geschäftsunfähige eine Vorsorgevollmacht erteilt hat und dies zu einer Zeit, bei der er bereits geschäftsunfähig gewesen ist? Während das Amtsgericht München hier noch die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts angenommen hatte, weil es die Erwerber für gutgläubig angesehen hat, hat das Landgericht München II dies mit Beschluss vom 24.Juli 2019 (2 T 2629/19) verneint und einen gutgläubigen Rechtserwerb abgelehnt.
Gesetzliche Erben verlangen Grundbuchberichtigung
Ausgangspunkt des Rechtsstreits war ein Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch durch die gesetzlichen Erben der Erblasserin gegen die Antragsgegner als Erwerber einer Immobilie. Diese hatten mit notariellem Kaufvertrag vom 27.01.2013 von der Erblasserin ein Grundstück erworben, wobei diese aufgrund einer erteilten Vorsorgevollmacht von Ihrem Bevollmächtigten vertreten worden war. Ein notarielles Testament, das die Klägerin am 01.12.2011 errichtet hatte, hatte bereits zuvor das Landgericht im Rahmen eines Streits um die Erbenstellung wegen Testierunfähigkeit der Erblasserin für nichtig erklärt. Da die Vorsorgevollmacht ebenfalls vom 01.12.2011 datierte, waren nunmehr die Antragsteller als gesetzliche Erben der Meinung, dass auch diese wegen Geschäftsunfähigkeit der Erblasserin unwirksam gewesen ist, so dass auch der Grundstückskaufvertrag unwirksam ist und damit rückabgewickelt werden muss.
Das Amtsgericht folgte diese Ansicht allerdings nicht, sondern hat ohne mündliche Verhandlung den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung durch Beschluss zurückgewiesen. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass schon kein Verfügungsanspruch bestünde, weil durch die Vorlage der Vorsorgevollmacht, unabhängig von deren Wirksamkeit, jedenfalls eine Rechtsscheinvollmacht vorgelegen habe, sodass die Antragsgegner beim Erwerb des Grundstücks gutgläubig gewesen seien.
§ 172 BGB ist auf Geschäftsunfähige nicht anzuwenden
Die gegen die Entscheidung erhobene sofortige Beschwerde zum Landgericht München II war erfolgreich. Dies deshalb, weil nach Auffassung der Richter aufgrund des vorangegangenen Urteils des Landgerichts zur Frage der Testierfähigkeit feststand, dass auch die am gleichen Tag erteilte Vorsorgevollmacht wegen Geschäftsunfähigkeit unwirksam und damit nichtig war.
In derartigen Fällen sei aber für die Anwendung von § 172 BGB kein Raum. Diese Vorschrift setze nämlich voraus, dass der vertretene bei Vornahme des Kundgebungsakts geschäftsfähig war. Die §§ 104 ff. BGB kennen keinen Schutz des guten Glaubens an die unbeschränkte Geschäftsfähigkeit einer Person. Vielmehr ist nach dem Gesetz der Schutz Geschäftsunfähiger gegenüber dem Schutzbedürfnis des Verkehrs vorrangig. Daher sind die Vorschriften der §§ 171, 172 BGB auf geschäftsunfähige Personen nicht anwendbar, falls vor Erteilung der Vollmacht nicht die Einwilligung der gesetzlichen Vertreter vorlag. Denn es ist die Voraussetzung des Schutzes des guten Glaubens, dass die Vollmacht durch die gegenüber dem Dritten abgegebene Willenserklärung gültig entstanden war (BGH NJW 1977, 622). Eine Vollmacht, die der Geschäftsunfähige ausstellt, ist wegen § 105 I BGB nichtig. Damit kommt es nicht zur Vermittlung einer rechtsgeschäftlichen Vertretungsmacht der (vermeintlich) rechtsgeschäftliche Vertreter handelt als falsus procurator.
