Wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss regelmäßig Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Damit werden unter anderem die laufenden Bewirtschaftungskosten, die Verwaltung und die Erhaltungsrücklage finanziert. Bleiben einzelne Wohnungseigentümer ihre Zahlungen schuldig, kann dies schnell zu erheblichen Liquiditätsproblemen für die gesamte Gemeinschaft führen.
Doch wie muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder vor Gericht geltend machen? Muss sie jede einzelne Zahlung exakt einer bestimmten Monatsforderung zuordnen oder genügt eine Aufstellung, aus der sich die offenen Forderungen und die bisherigen Zahlungen ergeben?
Mit Hinweisbeschluss vom 09.06.2026 – 2-13 S 25/26 hat das Landgericht Frankfurt am Main hierzu eine praxisrelevante Entscheidung getroffen. Danach sind die vom Bundesgerichtshof für mietrechtliche Zahlungsklagen entwickelten Grundsätze zur sogenannten Saldoklage grundsätzlich auch im Wohnungseigentumsrecht anwendbar.
Was ist Hausgeld und auf welcher Grundlage muss es gezahlt werden?
Hausgeld bezeichnet die regelmäßigen Beitragszahlungen, mit denen Wohnungseigentümer die laufenden Ausgaben ihrer Gemeinschaft finanzieren. Hierzu gehören beispielsweise Versicherungen, Hausmeisterkosten, die Pflege gemeinschaftlicher Anlagen, Verwaltungskosten sowie Beiträge zur Erhaltungsrücklage.
Die grundsätzliche Pflicht zur Kostentragung ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG. Danach tragen die Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich entsprechend ihren Miteigentumsanteilen, soweit keine abweichende Kostenverteilung maßgeblich ist.
Die konkreten Zahlungspflichten entstehen regelmäßig auf Grundlage eines Beschlusses über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen nach § 28 Abs. 1 WEG. Der hierfür aufzustellende Wirtschaftsplan bildet die Grundlage für die laufenden Hausgeldzahlungen.
Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG außerdem festlegen, wann die Beiträge fällig werden und wie sie zu entrichten sind.
Zahlt ein Wohnungseigentümer die beschlossenen Beiträge nicht, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die offenen Beträge gerichtlich durchsetzen. Sie ist nach § 9a Abs. 1 WEG selbst rechtsfähig und damit auch berechtigt, Zahlungsklagen gegen säumige Eigentümer zu erheben.
Der Fall: Streit über die Darstellung rückständiger Hausgeldforderungen
In dem vom Landgericht Frankfurt am Main behandelten Verfahren verlangte eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung rückständiger Hausgelder.
Zur Begründung ihrer Forderungen legte die Gemeinschaft Auszüge aus den Forderungskonten der betroffenen Eigentumseinheiten vor. Daraus ergaben sich die geltend gemachten Forderungen sowie die bereits geleisteten Zahlungen.
Der beklagte Wohnungseigentümer hielt die Klage unter anderem deshalb für unzulässig, weil die Gemeinschaft nicht jede Zahlung ausdrücklich einer bestimmten Einzelforderung zugeordnet hatte.
Damit stellte sich die prozessrechtlich entscheidende Frage, ob eine solche Forderungsaufstellung den Bestimmtheitsanforderungen der Zivilprozessordnung genügt.
Die Entscheidung des LG Frankfurt: Auch bei Hausgeld ist eine Saldoklage grundsätzlich zulässig
Das Landgericht Frankfurt am Main folgte den Einwänden gegen die Bestimmtheit der Klage nicht.
Nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss eine Klageschrift den Gegenstand und den Grund des geltend gemachten Anspruchs sowie einen bestimmten Antrag enthalten. Aus der Klage muss insbesondere erkennbar sein, welche Forderungen zur gerichtlichen Entscheidung gestellt werden.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass bei einer Vielzahl gleichartiger Zahlungsforderungen jede einzelne Teilforderung und jede darauf möglicherweise anzurechnende Zahlung in der Klageschrift vollständig isoliert dargestellt werden muss.
Das Landgericht überträgt vielmehr die vom Bundesgerichtshof für mietrechtliche Zahlungsrückstände entwickelten Grundsätze auf das Wohnungseigentumsrecht.
Bereits der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17 klargestellt, dass eine Zahlungsklage auf Grundlage eines fortgeschriebenen Forderungskontos hinreichend bestimmt sein kann, wenn die geltend gemachten Einzelforderungen identifizierbar sind.
Nach Auffassung des LG Frankfurt gelten im Wohnungseigentumsrecht insoweit keine strengeren Anforderungen.
Entscheidend ist damit nicht eine formal lückenlose Einzelverrechnung, sondern die hinreichende Identifizierbarkeit der eingeklagten Ansprüche.
Eine Forderungsaufstellung kann deshalb zur Klagebegründung genügen, wenn aus ihr in Verbindung mit dem weiteren Klagevortrag nachvollziehbar hervorgeht, welche Hausgeldforderungen bestehen sollen, welche Zahlungen berücksichtigt wurden und welcher Betrag noch offen ist.
Wie sind Teilzahlungen eines Wohnungseigentümers anzurechnen?
Besonders häufig entstehen Streitigkeiten, wenn ein Eigentümer über längere Zeit nur unregelmäßig zahlt.
Beispielsweise können mehrere Monatsbeiträge offen sein, während zwischendurch einzelne Zahlungen ohne eindeutigen Verwendungszweck eingehen.
Hier stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft jede Zahlung ausdrücklich einer bestimmten Forderung zuordnen muss.
Das Landgericht Frankfurt verneint eine solche generelle Verpflichtung. Fehlt eine eindeutige Tilgungsbestimmung, kann bei der Auslegung des Klagebegehrens auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zurückgegriffen werden.
Danach wird bei mehreren gleichartigen Schulden zunächst die fällige Schuld getilgt. Bestehen mehrere fällige Forderungen, bestimmt sich die weitere Anrechnung nach den gesetzlichen Kriterien, insbesondere der Sicherheit, der Belastung des Schuldners und dem Alter der Forderungen.
Das bedeutet allerdings keinen Freibrief für eine unübersichtliche Buchführung. Die Forderungen müssen auch weiterhin so dargestellt werden, dass die Klageforderung identifiziert und überprüft werden kann.
Für Hausverwaltungen empfiehlt es sich deshalb, Forderungen und Zahlungseingänge fortlaufend und nachvollziehbar zu dokumentieren.
Wichtig: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung begründen unterschiedliche Zahlungsansprüche
Eine weitere wesentliche Aussage des Beschlusses betrifft das Verhältnis zwischen den laufenden Hausgeldvorschüssen und der späteren Jahresabrechnung.
In der Praxis wird gelegentlich angenommen, dass mit Beschlussfassung über die Jahresabrechnung sämtliche bisherigen Hausgeldforderungen durch einen neuen Abrechnungssaldo ersetzt würden.
Diese Vorstellung ist rechtlich unzutreffend.
Die laufenden Vorschüsse bleiben bestehen
Die aufgrund eines wirksamen Vorschussbeschlusses nach § 28 Abs. 1 WEG entstandenen Hausgeldforderungen werden durch die spätere Jahresabrechnung grundsätzlich nicht beseitigt oder ersetzt.
Wurden beispielsweise für ein Wirtschaftsjahr monatlich 300 Euro Hausgeld beschlossen, ergibt sich daraus eine jährliche Vorschussverpflichtung von 3.600 Euro. Hat der Wohnungseigentümer hiervon lediglich 3.000 Euro bezahlt, bleiben 600 Euro rückständige Vorschüsse offen.
Die Jahresabrechnung kann einen zusätzlichen Nachschussanspruch begründen
Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Ergeben sich im vorstehenden Beispiel tatsächliche abrechnungsrelevante Kosten von 3.900 Euro, kann auf Grundlage des entsprechenden Beschlusses ein zusätzlicher Nachschuss von 300 Euro entstehen.
Die Gemeinschaft kann dann grundsätzlich sowohl die rückständigen Vorschüsse von 600 Euro als auch den Nachschuss von 300 Euro verlangen.
Entscheidend ist, dass bei der Ermittlung des Nachschusses grundsätzlich die beschlossenen Vorschüsse berücksichtigt werden und nicht lediglich die tatsächlich geleisteten Zahlungen.
Das verhindert eine doppelte Geltendmachung derselben Beträge.
Prozessual müssen rückständige Vorschüsse und Nachschussansprüche sorgfältig unterschieden werden, weil sie auf unterschiedlichen Beschlüssen beruhen und unterschiedliche Streitgegenstände darstellen.
Wer muss beweisen, dass Hausgeld bereits bezahlt wurde?
Bestreitet ein Wohnungseigentümer die geltend gemachten Rückstände mit dem Argument, bestimmte Zahlungen seien nicht berücksichtigt worden, reicht eine pauschale Behauptung regelmäßig nicht aus.
Zwar muss die Gemeinschaft zunächst die anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und im Streitfall beweisen. Dazu gehören insbesondere die maßgeblichen Zahlungsbeschlüsse, die daraus folgenden Beitragspflichten und die Fälligkeit der geltend gemachten Forderungen.
Beruft sich der beklagte Eigentümer jedoch auf die Erfüllung dieser Forderungen, trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für die behaupteten Zahlungen.
Er muss deshalb konkret vortragen und gegebenenfalls nachweisen, wann er welche Beträge geleistet hat.
Hierfür kommen insbesondere Kontoauszüge oder Überweisungsbelege in Betracht.
Ein bloßer Hinweis, die Forderungsaufstellung sei möglicherweise fehlerhaft, ersetzt einen substantiierten Zahlungseinwand nicht.
Darf ein Wohnungseigentümer Hausgeld wegen einer fehlenden Jahresabrechnung zurückhalten?
Auch hierzu enthält die Entscheidung des LG Frankfurt eine wichtige Klarstellung.
Ein Wohnungseigentümer kann die Zahlung beschlossener Hausgeldvorschüsse grundsätzlich nicht mit der Begründung verweigern, die Verwaltung habe ihre Pflichten nicht erfüllt oder geschuldete Jahresabrechnungen nicht erstellt.
Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24 ausdrücklich bestätigt.
Danach ist das Zurückbehaltungsrecht gegenüber beschlossenen Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen generell ausgeschlossen. Dies gilt sogar dann, wenn der Wohnungseigentümer über einen anerkannten oder bereits rechtskräftig titulierten Gegenanspruch verfügt.
Das allgemeine Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB tritt insoweit aufgrund der besonderen Natur der Beitragsverpflichtung zurück.
Der Hintergrund ist einleuchtend: Die Gemeinschaft benötigt regelmäßige Zahlungseingänge, um ihre laufenden Verpflichtungen erfüllen zu können. Könnten einzelne Eigentümer ihre Beiträge wegen Streitigkeiten mit der Hausverwaltung zurückhalten, wäre die Finanzierung des Gemeinschaftseigentums gefährdet.
Wohnungseigentümer müssen berechtigte Ansprüche gegen die Gemeinschaft deshalb grundsätzlich auf anderem Wege durchsetzen, anstatt die laufenden Vorschusszahlungen einzustellen.
Was bedeutet die Entscheidung für Hausverwaltungen und Wohnungseigentümer?
Die Entscheidung stärkt die praktische Durchsetzbarkeit rückständiger Hausgeldforderungen. Sie stellt klar, dass eine Zahlungsklage nicht allein daran scheitert, dass die Gemeinschaft bei mehreren offenen Forderungen und Teilzahlungen keine ausdrückliche Einzelverrechnung vorgenommen hat.
Gleichwohl bleibt eine nachvollziehbare Dokumentation unverzichtbar.
Hausverwaltungen sollten bei der Vorbereitung einer Hausgeldklage insbesondere auf Folgendes achten:
- Die Beschlüsse über die laufenden Vorschüsse und gegebenenfalls beschlossene Sonderumlagen müssen eindeutig dokumentiert sein.
- Die geltend gemachten Einzelforderungen sollten nach Wirtschaftsjahr, Forderungsart, Fälligkeit und Betrag erkennbar sein.
- Alle Zahlungseingänge und Gutschriften müssen vollständig berücksichtigt werden.
- Etwaige Tilgungsbestimmungen des Wohnungseigentümers sind zu beachten.
- Rückständige Vorschüsse und Nachschüsse aus Jahresabrechnungen sollten getrennt ausgewiesen werden.
- Die Forderungsaufstellung muss mit dem Klagevortrag übereinstimmen und rechnerisch nachvollziehbar sein.
Für Wohnungseigentümer gilt umgekehrt: Wer eine Hausgeldforderung für unberechtigt hält, sollte zunächst prüfen, ob die zugrunde liegenden Beschlüsse wirksam sind, welche Forderungen tatsächlich geltend gemacht werden und ob sämtliche Zahlungen zutreffend berücksichtigt wurden.
Geht es um die Rechtmäßigkeit eines Hausgeld- oder Nachschussbeschlusses, müssen zudem die besonderen Anfechtungsfristen beachtet werden. Nach § 45 WEG muss eine Anfechtungsklage grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.
Gerade bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen und damit verbundenen Sonderumlagen können erhebliche finanzielle Belastungen entstehen. Mit den rechtlichen Grenzen gemeinschaftlicher Sanierungspflichten haben wir uns bereits in unserem Beitrag „Zur Sanierungspflicht des Gemeinschaftseigentums im Rahmen einer WEG“ befasst.
Fazit
Der Hinweisbeschluss des LG Frankfurt am Main vom 09.06.2026 – 2-13 S 25/26 – erleichtert Wohnungseigentümergemeinschaften die gerichtliche Durchsetzung rückständiger Hausgeldforderungen. Eine nachvollziehbare Forderungsaufstellung kann für die hinreichende Bestimmtheit der Klage genügen. Eine ausdrückliche Zuordnung jeder einzelnen Teilzahlung zu einer bestimmten Forderung ist nicht ausnahmslos erforderlich.
Die Entscheidung entbindet die Gemeinschaft allerdings nicht davon, die tatsächlichen Voraussetzungen ihrer Ansprüche schlüssig darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen.
Für säumige Wohnungseigentümer verdeutlicht die Rechtsprechung zugleich, dass pauschale Einwände gegen ein Forderungskonto und die bloße Berufung auf Versäumnisse der Hausverwaltung regelmäßig keine erfolgversprechende Verteidigung gegen berechtigte Hausgeldforderungen darstellen.
Die praktische Konsequenz: Eine ordnungsgemäße Beschlusslage, transparente Forderungskonten und eine klare Trennung unterschiedlicher Beitragsansprüche bilden die Grundlage für eine erfolgreiche Hausgeldklage. Umgekehrt sollten Wohnungseigentümer geltend gemachte Rückstände zeitnah und anhand der Beschlussunterlagen sowie eigener Zahlungsbelege überprüfen lassen.
