Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger entsteht immer wieder Streit, weil der Erwerber den Kaufpreis nicht vollständig bezahlt, sondern (zunächst) einen Teil des Kaufpreises zurück behalten möchte. Der Bauträger ist jedoch nicht berechtigt sein Zahlungsbegehren dadurch durchzusetzen, dass er bei fast vollständiger Bezahlung des Kaufpreises dem Erwerber den Besitz vorenthält und den Einzug verweigert. Dies hat das Landgericht München I in seinem Beschluss vom 23.04.2015 (8 O 08.05.2009/15) entschieden. Im entschiedenen Fall hatte der Erwerber eine Eigentumswohnung den Kaufpreis bis auf 3,5 % vollständig bezahlt und, nachdem in der Bauträger nicht einziehen lassen wollte, mit 2 schulpflichtigen Kindern in einem ca. 20 m² großen Nebenraum campiert. In dem dem Kauf zu Grunde liegenden Formularvertrag war geregelt, dass der Veräußerer die Übergabe verweigern kann, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten gezahlt worden sind.
Zur Begründung des für den Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderlichen Verfügungsanspruchs hat das Gericht ausgeführt:
“ Die vorgenannte Regelung erweist sich für den Erwerber als intransparent im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Aus Ziffer VI. 3. ergibt sich für den Erwerber die berechtigte Erwartung, nach Zahlung von 94,4% des Kaufpreises den Besitz des Vertragsgegenstands zu erhalten, Die Regelung unter Ziffer VII. 3. S. 3 wirkt für den unbefangenen Erwerber zunächst nur als Bestätigung dieser Erwartung, dass alle in Ziffer VI. 3. vor der Besitzübergangsrate genannten Beträge vor Besitzübergang zu zahlen sind.
Indes räumt Ziffer VI. 3. dem Veräußerer die Möglichkeit ein, die Bestandteile der 7 Raten frei zusammenzustellen. Wenn also der Veräußerer – wie hier die vier letzten Vom-Hundert-Sätze der Regelung VI. 3, zu einer Rate zusammenfasst, ermöglicht es ihm die vorgenannte Regelung die Übergabe der Wohnung bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung zurückzuhalten. Dies ist indes für den juristisch nicht geschulten Erwerber nicht erkennbar.
Soweit die Verfügungsbeklagte vorträgt, der Notar habe den Käufern ausführlich erläutert, dass „die Regelung zur Fälligkeit in Abschnitt VI. (Kaufpreisfälligkeit) zusammen mit Abschnitt VII. (Abnahme, Besitzübergang) zu lesen ist und somit die Besitzübergabe stets die Abnahme voraussetzt und diese nach den unter Abschnitt VII. geregelten Voraussetzungen erst nach vollständiger Fertigstellung erfolgen soll“, entspricht bereits diese Aussage nicht dem Vertragsinhalt. Nach Ziffer VI. 1. soll die Abnahme – welche wohl als Teilabnahme zu werten ist – gerade nach Herstellung und nicht nach Fertigstellung erfolgen. Die Aussage des Notars, wonach die Abnahme erst nach vollständiger Fertigstellung erfolgen soll, ist damit bereits nach dem Vertragsinhalt unzutreffend und zeigt nochmals die Intransparenz. Zudem sind vorliegend Abnahme und Fertigstellung unstreitig, so dass es auf diese ausführlich vom Notar erläuterten Punkte nicht ankommt. Intransparent ist das Verweigerungsrecht des Veräußerers bei Nichtzahlung der fälligen Abschlagszahlungen im Zusammenspiel mit dem freien Ermessen der Zusammensetzung der Abschlagszahlungen.
Auch stellt die Regelung unter Ziffer VII. S. 3 des Kaufvertrags eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar. Die sich an die Regelung der MaBV orientierende Zahlung nach Baufortschritt stellt grundsätzlich einen billigen Ausgleich zwischen Erwerber und Bauträger dar. Diesem billigen Interessenausgleich liegt auch zugrunde, dass der Besitzübergang vor der endgültigen Fertigstellung und Fälligkeit der Fertigstellungsrate erfolgt.
Es entspricht den beiderseitigen Interessen, dass die Fertigstellungsrate von 3,5% des Kaufpreises erst mit vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der Protokollmängel fällig wird. Der Erwerber hat ein schutzwürdiges Interesse daran, eine Sicherheit für die vollständige Vertragserfüllung zu erhalten. Der Bauträger hat seinerseits demgegenüber bereits zuvor einen Anspruch auf den überwiegenden Anteil des Kaufpreises.
In diesen Interessenausgleich wird unbillig eingegriffen, wenn der Bauträger die Übergabe als Druckmittel für die vollständige Bezahlung des Kaufpreises zurückhalten kann. Denn der Erwerber ist regelmäßig auf die Einräumung des Besitzes am Wohnraum angewiesen. Faktisch würde ihm die in der MaBV vorgesehene Sicherung der Beseitigung der Protokollmängel genommen. Dies benachteiligt den Erwerber unangemessen.
Letztlich erweist sich auch das Zusammenspiel der Regelung unter Ziffer VII. 3. S. 3 mit der Regelung unter Ziffer VII. 1. des Kaufvertrags als intransparent und unangemessen. Ziffer VII. 1. verpflichtet den Erwerber zur Abnahme des Vertragsbesitzes nach dessen Herstellung. Der Verkäufer ist nach der Regelung der Ziffer VII. 3 jedoch erst nach Fertigstellung und Zahlung aller fälligen Raten zur Übergabe verpflichtet. Dies bedeutet bei verwenderfeindlicher Auslegung der Klausel, dass der Erwerber nach Herstellung aber vor Fertigstellung verpflichtet wäre, abzunehmen, ohne Besitz zu erhalten. Diese Regelung ist in ihrer Wirkung für den Rechtsunkundigen nicht klar und verständlich und daher intransparent. Außerdem lässt diese Klausel außer Betracht, dass der Begriff der Abnahme unter anderem an die Entgegennahme der Werkleistung, also deren Inbesitznahme anknüpft. Hierzu ist der Verwender aber gemäß Ziffer VII. 3 erst nach Vorliegen weiterer Voraussetzungen verpflichtet. Dies benachteiligt den Erwerber unangemessen.
Die Verfügungskläger haben auch unstreitig mehr als die in Ziffer VI. 3. des Vertrags für den Besitzübergang vorgesehenen 94,4% des Kaufpreises bezahlt.“
