Not macht bekanntlich erfinderisch. In Zeiten hoher Inflation und steigender Lebenshaltungskosten fragen sich viele Vermieter, ob sie aufgrund des stark gestiegenen Verbraucherpreisindex einer damit einhergehenden Entwertung der Nettomiete unter Verweis auf den Verbraucherpreisindex mit Mieterhöhungen über den Mietspiegel entgegenwirken können. Eine jüngere Entscheidung des Landgerichts München I (Beschluss vom 17.07.2024, Az.: 14 S 3692/24) hat sich mit dieser Thematik befasst und klar Stellung bezogen: Ein direkter Verweis auf die Inflation oder den Anstieg des Verbraucherpreisindex reicht nicht aus, um eine Erhöhung der Miete über den Mietspiegel hinaus zu rechtfertigen.
Der Fall – Inflation als Begründung für Mieterhöhung?
In dem vorliegenden Fall verlangte eine Vermieterin eine Mieterhöhung, die über die Werte des Mietspiegels hinausging. Ihr Argument: Die außergewöhnlich hohe Inflation seit der letzten Erhebung des Mietspiegels rechtfertige einen sogenannten „Stichtagszuschlag“. Sie machte geltend, dass die Miete entsprechend der gestiegenen Lebenshaltungskosten angepasst werden müsse.
Entscheidung des Landgerichts München I
Das Landgericht München I lehnte dieses Argument ab und stellte klar, dass der Verbraucherpreisindex (VPI) für Mieterhöhungen über den Mietspiegel hinaus nicht herangezogen werden könne. Der VPI umfasst eine Vielzahl von Gütern und Dienstleistungen, die in einem sogenannten Warenkorb erfasst werden. Dieser bildet jedoch nicht spezifisch die Entwicklung der Mieten ab. Der Gerichtshof betonte, dass der Anstieg des Verbraucherpreisindex nicht direkt mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verknüpft werden könne. Ein pauschaler Inflationszuschlag auf die Miete sei somit unzulässig.
Das Gericht warnte zudem vor der Einführung einer „Stichtagspraxis“. Dies könnte zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen und die Stabilität des Mietspiegels – ein wichtiges Instrument zur Beruhigung des Mietmarktes – gefährden. Eine „ungewöhnliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete“, die einen Zuschlag rechtfertigen könnte, war im vorliegenden Fall nicht nachweisbar. Ein Anstieg der Nettokaltmieten von rund 3 % in Bayern wurde nicht als außergewöhnlich betrachtet.
Rechtslage und Bedeutung für die Praxis
Grundsätzlich sind Mieterhöhungen in Deutschland an den Mietspiegel gebunden (§ 558 BGB). Der Mietspiegel stellt eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten dar und dient als Referenz für Mieterhöhungen. Nur in Ausnahmefällen – bei außergewöhnlichen Mietsteigerungen – kann ein Zuschlag über den Mietspiegel hinaus gerechtfertigt sein. Ein solcher Ausnahmefall liegt jedoch nicht allein in der allgemeinen Inflation oder in einem Anstieg des Verbraucherpreisindex vor.
Die Entscheidung des Landgerichts München I ist richtungsweisend und hat Auswirkungen auf viele Mietverhältnisse, insbesondere in Städten mit angespannten Mietmärkten wie München. Sie unterstreicht die Bedeutung des Mietspiegels als stabilisierendes Element und lehnt es ab, dass Vermieter pauschal eine Mieterhöhung aufgrund der allgemeinen Inflation verlangen können.
Fazit
Die Entscheidung des Landgerichts München I setzt klare Grenzen für Mieterhöhungen, die über den Mietspiegel hinausgehen. Inflation allein rechtfertigt keine Mieterhöhung. Die ortsübliche Vergleichsmiete muss nach wie vor die Basis für Mieterhöhungen sein, und der Mietspiegel bleibt ein entscheidendes Instrument, um diese zu bestimmen. Für Mieter und Vermieter gleichermaßen schafft dies Rechtssicherheit. Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten wird dadurch der soziale Frieden auf angespannten Wohnungsmärkten gefördert.
Die Entscheidung könnte für viele weitere Fälle wegweisend sein und zeigt, dass Gerichte weiterhin die Interessen von Mietern und Vermietern in ein ausgewogenes Verhältnis setzen werden. Die Kehrseite aus Mietersicht ist allerdings, dass gerade dann, wenn die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt, was in einem Ballungsraum München regelmäßig der Fall ist, renditeorientierte Vermieter Mietverträge nur noch mit Indexklausel abschließen. So kann gewährleistet werden, dass Steigerungen des Verbraucherpreisindex sich auch in der Miethöhe wiederfinden.
