Stellen sich vor, Sie sind Vermieter einer Wohnung und haben auch eine Garage, die Sie mit vermieten möchten. Wie machen Sie das? Schließen Sie mit dem Mieter einen Mietvertrag ab, der sich auf die Wohnung und auf die Garage bezieht, so dass also die monatlich zu leistende Mietzahlung sich aus der Miete für die Wohnung, den Nebenkosten sowie der Miete für die Garage zusammensetzt oder aber schließen Sie zwei separate Mietverträge ab für Wohnung und Garage? Als gewiefter Vermieter werden Sie natürlich sagen, zwei separate Verträge, damit sie im Fall der Fälle den Mietvertrag über die Garage kündigen können, weil bekanntlich der besondere Kündigungsschutz des Mieters nur für Wohnräume, nicht aber für Garage, gilt. Wer allerdings meint, damit also Mieter auf der sicheren Seite zu sein, der irrt, denn das Amtsgericht Hanau (Urteil vom 5. Mai 2023, 32 C 172/22 (12) hat entschieden, dass ein Vermieter, der mit einem Mieter einen separaten Vertrag über die Anmietung einer Garage abschließt, diesen Garagenmietvertrag nicht ohne weiteres separat kündigen kann.
Abschluss von zwei separaten Mietverträgen für Wohnung und Garage
Der Kläger und der Beklagte haben 2 separate Mietverträge abgeschlossen, mit denen der Beklagte einmal eine Mietwohnung und einmal eine Garage, die sich auf dem gleichen Grundstück befindet, angemietet hatte. Als der Kläger den Mietvertrag über die Garage gekündigt hatte, weigerte sich der Beklagte diese zu räumen. Er stellte sich vielmehr auf den Standpunkt, dass diese zu seiner Wohnung gehöre und deshalb der Kläger keine Kündigungsrecht hätte. Der Kläger wiederum war der Meinung, dass dies nur dann der Fall wäre, wenn ein einheitlicher Mietvertrag abgeschlossen worden wäre. Dies sei aber gerade nicht der Fall, weil zwei Vertragsformulare verwendet worden sind und die Beklagte auch die Miete nicht einheitlich bezahlt, sondern stets zwei separate Überweisungen erfolgt sein.
Kündigung des Garagenmietvertrag ist unwirksam
Der Kläger vermochte die Argumentation seines Mieters nicht nachzuvollziehen. Und erhob deshalb Klage zum örtlich zuständigen Amtsgericht Hanau auf Rückgabe der Garage. Dieses hat zu seiner Überraschung aber seine Klage abgewiesen. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Garagenmietvertrag zusammen mit dem Mietvertrag über die Wohnung eine Einheit bilde, so dass die Kündigung nach § 573 Abs. 4 BGB unwirksam sei.
Daher konnte der Vermieterin die Garage nicht separat kündigen. Die Tatsache, dass zwei Vertragsurkunden verwendet wurden, war dabei nicht entscheidend. Es sei offensichtlich gewesen, so das Gericht, dass der Mieter sowohl die Wohnung als auch die Garage gemeinsam mieten wollte. Es wäre auch lebensfremd anzunehmen, dass ein Mieter die mit der Wohnung zusammen angemietete Garage nicht so lange nutzen möchte, wie er dort wohnt.
Das Gericht betonte zudem, dass der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10) eine untrennbare Verbindung der Mietverträge dann sieht, wenn Wohnung und Garage sich auf demselben Grundstück befinden, wie es in diesem Fall der Fall war. Dies wird auch nicht durch anderslautende Regelungen im Garagenmietvertrag beeinträchtigt. Solche Regelungen sind typischerweise von der Vermieterseite gestellte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die eine Inhaltskontrolle nach § 307 ff BGB unterlägen. Durch AGB können zusammengehörige Mietverträge nicht einseitig getrennt und separat gekündigt werden. Die getrennte Zahlung der Mieten ändert daran nichts, da dies allein auf der Vorgabe des Vermieters beruht, auf die der Mieter keinen Einfluss hatte.
Anmerkung:
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der BGH hatte insoweit in seinem vorgenannten Urteil entschieden, dass dann wenn Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses sind, eine Teilkündigung über die Garage unzulässig sei. Würden allerdings unterschiedliche Mietverträge über Wohnung und Garage abgeschlossen, dann spreche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Verträge. Diese Vermutung würde aber im Regelfall dann widerlegt, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befänden.
Aus Sicht des betroffenen Mieters ist das Urteil sicherlich ein Erfolg und hilfreich. Ob diese Rechtsprechung Mietern insgesamt nutzt, gerade im Großstadtlagen, wo Garagen Mangelware sind, ist eine andere Frage, denn dann, wenn Vermieter in der Lage sind, die Wohnung auch problemlos ohne Garage zu vermieten, werden diese vor dem Hintergrund der Rechtsprechung, jedenfalls dann, wenn sie hinsichtlich der Garage flexibel bleiben möchten, eher dazu gedrängt, die Garage nicht mehr an den eigenen Mieter, sondern an einen Dritten zu vermieten, weil diesem gegenüber der Garagenmietvertrag problemlos innerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden kann und nicht nahezu „unkündbar“ wird.
