Nach und nach trudeln derzeit bei den Eigentümern von Immobilien die Jahresabrechnungen ihrer Gasversorger ein. Neben Nachzahlungen für dne vergangenen Abrechnungszeitraum, die meisten schwerpunktmäßig auf die CO2 Abgabe zurückzuführen sind und darauf, dass der Fiskus hierauf noch zusätzlich 19 % Mehrwertsteuer erhebt, also seine eigene Abgabe noch der Mehrwertsteuerpflicht unterwirft, ist der eigentliche „Schock“ für die Vermieter, dass gleichzeitig die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen auf Gas um 200 % und mehr erhöht werden. Gestern haben wir an dieser Stelle von einer Vermieterin berichtet, bei der die Vorauszahlungen für ein Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Einheit von bislang 541 € auf 1606 €, also um 1065 € pro Monat erhöht wurden. Viele Vermieter, denen es ähnlich geht, stellen sich jetzt die Frage, ob sie nun unverzüglich die Betriebskostenvorauszahlung gegenüber ihren Mietern entsprechend anpassen dürfen oder aber zunächst in Vorleistung gehen müssen um dann bei der nächsten Abrechnung die Kosten für die Zukunft anzupassen und für die Vergangenheit den Mieter mit ganz erhebliche Nachzahlungen belasten müssen.
Einseitige Änderung durch den Vermieter
hierbei ist grundsätzlich danach zu unterscheiden, ob Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale oder aber eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart ist. Der Unterschied besteht darin, dass mit der Pauschale grundsätzlich alle Kosten abgegolten sein sollen, während bei der Vorauszahlung eine Abrechnung erfolgt und der Mieter dann, wenn die Vorauszahlungen nicht gereicht haben, nachzahlen muss.
1. Betriebskostenpauschale
Werden die Betriebskosten pauschal berechnet, dann kann der Vermieter nach § 560 Abs. 1 BGB dann durch einseitige Erklärung erhöhen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist und der Vermieter den Grund für die Erhöhung bezeichnet und erläutert. Haben sich Betriebskosten einem Vermieter rückwirkend erhöht, dann kann in bestimmten Fällen auch eine rückwirkende Erhöhung in Betracht kommen, vergleiche § 560 Abs. 2 S. 2 BGB.
2. Betriebskostenvorauszahlung
Nach der Konzeption des Gesetzgebers kann der Vermieter nicht einseitig die Betriebskostenvorauszahlung während des laufenden Jahres anpassen. Dies ergibt sich aus der Regelung des § 560 Abs. 4 BGB, wonach jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen kann. Diese Vorschrift ist bindend, so dass hiervon auch nicht durch abweichende Vereinbarung im Mietvertrag zulasten des Mieters abgewichen werden darf, § 560 Abs. 6 BGB.
Konsequenz daraus ist, dass der Gesetzgeber hier grundsätzlich den Vermieter in die Pflicht nimmt und diesen verpflichtet die explodierenden Preise für Gas zunächst für den Mieter vorzufinanzieren.
Eine Anpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB, mit der Argumentation, dass dann, wenn die Parteien vorausgesehen hätten, dass die Energiepreise derart unvorhersehbar explodieren, sie gleich eine höhere Betriebskostenvorauszahlung vereinbart hätten, lässt sich zwar hören, scheint aber vor dem klaren Wortlaut der Regelung des § 560 Abs. 4 BGB in der Praxis schwierig durchsetzbar zu sein.
Einvernehmliche Änderung ist jederzeit möglich und in den meisten Fällen auch sinnvoll
Mieter und Vermieter können dagegen jederzeit einvernehmlich vereinbaren, dass bereits im laufenden Jahr aufgrund der gestiegenen Energiekosten und der damit zu erwartenden hohen Nachzahlungen die Betriebskostenvorauszahlung angepasst wird. In den meisten Fällen wird eine solche Vereinbarung auch sinnvoll sein, weil die Kosten ja ohnehin nicht dauerhaft beim Vermieter bleiben, sondern spätestens mit der nächsten Abrechnung ansonsten neben einer schmerzhaft hohen Nachzahlung gleichzeitig eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ansteht, also Mieter dann doppelt belastet werden.
Da zu erwarten ist, dass bei weiter steigenden Gaspreisen selbst die nun vom Versorger vorgenommenen Erhöhungen der Vorauszahlungen nicht ausreichen werden, dürften auch in 2023 weitere Nachzahlungen anstehen, die dann wiederum vom Vermieter an den Mieter weitergereicht werden können. Wer hier als Mieter nicht die nötigen Rücklagen schafft, kein wirtschaftlich schnell überfordert werden. Vermieter sollte daher auf jeden Fall, auch wenn sie keine einvernehmliche Erhöhung anstreben, ihre Mieter über die gestiegenen Gaspreise informieren, um Mieter für die Thematik zu sensibilisieren.
Hinzu kommt, dass Mieter, die sich unter Berufung auf die gesetzliche Regelung einer unterjährigen Anpassung verweigern, nicht nur riskieren, dass ihr Vermieter gegebenenfalls dauerhaft die Kosten nicht alleine tragen kann und in finanzielle Schieflage gerät, sondern dies einer guten Beziehung zwischen Mieter und Vermieter, auf die jede Partei stets achten sollte, nicht zwingend förderlich ist. Auch, wenn es manchmal emotional schwer fällt, sollten Sie als Mieter immer bedenken, dass es sich von der von ihnen bezahlt Mieter ohnehin meistens etwa die Hälfte der Fiskus holt und es nicht Ihr Vermieter ist, dem Sie diese finanzielle Zusatzbelastung zu verdanken haben, sondern dies nicht nur Konsequenz politischen Versagens ist, sondern der Fiskus durch die explodierenden Preise prächtig neue Steuereinnahmen generiert. Allein die Mehrwertsteuer auf den gestiegenen Gaspreis wird dem Fiskus Milliarden in die Kasse spülen und Kanzler Scholz hat schon angekündigt, dass trotz der steigenden Energiepreise die nächste Stufe der CO2 Abgabe in 2023 nicht ausgesetzt werden wird …
Achtung: Wenn Sie als Mieter von vornherein absehen können, dass Sie die erhöhten Betriebskosten nicht zahlen können, dann dürfen Sie eine solche Vereinbarung natürlich nicht abschließen. Dies deshalb, weil Ihnen dann, wenn Sie mit der Zahlung der Betriebskosten in Rückstand geraten, nicht nur eine Kündigung des Mietverhältnisses droht, sondern Sie machen sich gegebenenfalls auch des Betrugs strafbar, wenn sich vertraglich zu einer Leistung verpflichten, und bei Vertragsschluss bereits wissen, dass Sie diese nicht erbringen können. Aber auch die Sache auszusetzen ist keine Option, denn spätestens dann, wenn die Nachforderung und Erhöhung kommt und sie nicht bezahlen, dann haben sie nicht nur Schulden angehäuft, sondern müssen auch damit rechnen, dass ihnen der Vermieter kündigt. Von daher sollten Sie sich selbst auf die Suche nach einer neuen Wohnung machen, die entweder aufgrund ihrer Größe oder aber aufgrund einer anderen Heiz derzeit weniger kostenintensiv ist.
Anmerkung:
Vermieter sind nicht immer große finanzkräftige Konzerne, sondern oft Einzelpersonen, die sich verschuldet haben, um über eine vermietete Eigentumswohnung nicht nur Wohnraum für andere zu schaffen, sondern sich damit vermeintlich ein Standbein für die Altersvorsorge aufzubauen. Kaum ein Vermieter, der sich zum 1. Mal eine solche Wohnung, meistens auf Anraten eines Finanzberaters, um vermeintlich Steuern zu sparen, angeschafft hat, überblickt die wirtschaftlichen Konsequenzen. Ein solches Konstrukt kommt nämlich sehr schnell in Schieflage, wenn nicht alles nach Plan läuft, also beispielsweise die kalkulierte Miete ausbleibt, weil der Mieter einfach nicht bezahlt und der Vermieter dann auch noch eine kostenintensives Räumungsverfahren betreiben muss, sondern auch die gesetzliche Sperre Betriebskostenvorauszahlungen selbst dann anzupassen, wenn so wie jetzt, außergewöhnliche Umstände eingetreten sind, weil Heizkostenpreise plötzlich und unvermittelt aufgrund politischer Entscheidungen durch die Decke gehen, können Vermieter ruinieren. Um beispielsweise monatlich die oben genannten 1.065 € an Mehrkosten, die anfallen, wenn der Gasversorger plötzlich anstatt 541 € alt 1.606 € neu pro Monat an Vorauszahlungen für die Gaslieferungen haben will haben will, muss ein Vermieter entweder sein Erspartes angreifen oder aber rund 2.000 € zusätzlich verdienen, um nach Abzug von Steuern und Abgaben diesen Nettobetrag zur Verfügung zu haben. Wenn hier Meter nicht willens oder aber finanziell nicht in der Lage sind, zu kooperieren und die für ihre Einheit voraussichtlich anfallen Kosten zu finanzieren, kann dies schnell das wirtschaftliche Aus für den einen oder anderen kleinen Vermieter bedeuten. Damit ist dann, jedenfalls mittelfristig auch Ihr Mietverhältnis bedroht.
