Mit Beginn des zweiten strengen Lockdown am heutigen 16.12.2020 verschärft sich das Leiden für zahlreiche Gewerbetreibende, die durch staatliche Infektionsschutzmaßnahmen bereits jetzt vor den Scherben ihrer Existenz stehen erneut. Kundenschwund und damit verbundener Umsatzrückgang führen dazu, dass viele Gewerbetreibende stark insolvenzgefährdet sind. Lediglich die noch bis zum Jahresende geltende (teilweise) Aussetzung der Insolvenzantragspflicht dürfte mit dafür verantwortlich sein, dass die Zahl der Unternehmensinsolvenzen trotz Corona auch in 2020 in der Gesamtschau rückläufig ist. Kosten sparen ist angesagt. Neben Personalkosten sind die Mietkosten ein ganz erheblicher Faktor, die es zu senken gilt. Eine Untervermietung von Teilflächen kann daher helfen die Mietkosten zu reduzieren, denn nach derzeit noch gültige Rechtslage sind Mieter, auch wenn der Geschäftsbetrieb von Corona betroffen ist, grundsätzlich weiter zu Mietzahlungen verpflichtet. Eine Erleichterung könnte es deshalb sein, wenn ein Teil der augenblicklich oder dauerhaft nicht mehr benötigten Fläche, gerade bei langlaufenden Zeitmietverträgen, untervermietet werden könnte. Wer untervermieten möchte, der muss aber einiges beachten, insbesondere sollte er als Mieter seine Rechte kennen, weil manche Vermieter hierzu ein völlig falsches Verständnis haben.
Zustimmung des Vermieters erforderlich
Wer untervermieten möchte, der benötigt grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters. Andernfalls riskiert er eine fristlose Kündigung. In den meisten Gewerbemietverträgen ist deshalb auch geregelt, dass eine Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig ist.
Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden
In den meisten Mietverträgen ist aber nicht geregelt, dass der Vermieter zustimmen muss. Manche Vermieter stellen sich deshalb – zu Unrecht – auf den Standpunkt, dass es ihrem freien Ermessen obliegen würde, ob sie die Zustimmung erteilen oder nicht. Richtig ist, dass dann, wenn sich kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung aus dem Vertrag ergibt, die Rechtslage „diffus“ ist, weil ein solcher Anspruch sich auch nicht unmittelbar aus Gesetz ergibt.
Grundsätzlich ist es aber so, dass dann, wenn die Untervermietung nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, die vertragliche Regelung so auszulegen ist, dass eine Ablehnung nur aus einem wichtigen Grund erfolgen kann. Der Vermieter ist also verpflichtet die Untervermietung zu erlauben, wenn er keine eigenen, entgegenstehenden Interessen geltend machen kann (so z.B. OLG Hamburg WuM 1993, 737). Wann ein wichtiger Grund vorliegt, hat beispielsweise der BGH (VII ZR 92/04) folgendermaßen umschrieben:
„Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Untermietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhandelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objektes entsteht.“
Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Zustimmung
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis grds. nach § 540 BGB, der auch für Gewerbemietvertrag gilt, außerordentlich kündigen.
Nun gibt es aber Vermieter, die genau dies verhindern wollen, indem sie einmal regeln, dass die Untervermietung ihre Zustimmung erforderlich sei, um dann gleichzeitig zu regeln, dass bei verweigerter Zustimmung kein Sonderkündigungsrecht bestehen würde.
Gerade dann, wenn der Vermieter das Sonderkündigungsrecht ausschließen möchte, lässt sich dies im Umkehrschluss als Argument dafür verwenden, dass dann der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung hat und der Vermieter die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern darf.
Hinzu kommt, dass dann, wenn in einem Mietvertrag einmal die Möglichkeit zur Untervermietung von einer Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wird und gleichzeitig für den Fall der verweigerten Zustimmung das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen wird, ohne dass im Vertrag nähere Regelungen getroffen worden sind, wann die Zustimmung zu erteilen ist, ein solcher Kündigungsausschluss, jedenfalls in einem Formularmietvertrag, wegen Verstoß gegen § 307 BGB unwirksam sein dürfte. Durch eine solche Kumulation der Regelungen zugunsten des Vermieters dürfte nämlich ein Mieter unangemessen benachteiligt im Sinne dieser Vorschrift werden.
Der BGH hat insoweit in seinem Urteil vom 24. Mai 1995 (XII ZR 172/94) entschieden, dass der formularmäßige Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Mieters von Geschäftsräumen bei Verweigerung der Erlaubnis zu Untervermietung gemäß § 9 AGB (entspricht jetzt 307 BGB) unwirksam ist, wenn die Untervermietung nach der Vertragsgestaltung nicht ausgeschlossen ist, aber der Vermieter die erforderliche Erlaubnis nach Belieben verweigern kann.
Das können Sie als Mieter machen, wenn der Vermieter nicht kooperiert
Wichtig ist, dass Sie zunächst formell einen Antrag auf Untervermietung stellen. Lehnt der Vermieter dann diesen ab, obwohl in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt, dann könnten Sie Ihren Vermieter auf Erteilung der Zustimmung verklagen. Da die Mühlen der Justiz bekanntlich langsam mahlen und sicherlich mehrere Monate vergehen bis Sie ein die Zustimmung ersetzendes Urteil haben, würde Ihnen gleichzeitig für die Zeit, in denen Ihnen durch die rechtswidrige Verweigerung der Zustimmung ein Schaden entstanden ist, ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zustehen. Der Schaden besteht dann jedenfalls darin, dass Sie nicht untervermieten konnten, also in den entgangenen Unter-mieten.
Eine andere Möglichkeit wäre, dass Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Sollte dieses im Mietvertrag ausgeschlossen sein, also der Vermieter die Kündigung nicht akzeptieren, dann wird es zu einem Mietstreit kommen, in dem der Vermieter Sie auf Zahlung der Miete auch für die Zeit nach der Kündigung verklagt. In einem solchen Rechtsstreit müssten Sie sich dann mit der Argumentation verteidigen, dass die Kumulation von allgemeinem Zustimmungsverlangen einerseits und Kündigungsausschluss andererseits aus den vorgenannten Gründen unwirksam ist.
Anmerkung:
Die vorgenannten Grundsätze gelten übrigens nicht nur in Coronazeiten, sondern auch dann, wenn Sie untervermieten möchten, dies aber nicht unmittelbar etwas mit Covid- 19 zu tun hat.
