Des einen Freud des anderen Leid. So könnte man eine Neuregelung aus dem Maklerrecht beschreiben, die zum 23.12 2020 in Kraft getreten ist und alte Maklerverträge betrifft, die vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden sind. Konkret geht es um Fallkonstellationen, in denen ein Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie mit Außenprovision beauftragt hat, der Käufer dann aber erst nach dem Stichtag, also in 2021 gefunden wird. Die Gesetzesänderungen im Maklerrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs war bereits am 23.06.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und sah eine Übergangszeit bis zum 23.12.2020 vor, umso Maklern die Gelegenheit zu geben, ihre Geschäftspraktiken an die neue Rechtslage anzupassen. Nach diesem Zeitpunkt ist es nicht mehr (unmittelbar) möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden, wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Ziel des Gesetzes ist es, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten.
Keine einseitige Belastung des Käufers mehr, bei Beauftragung eines Maklers nur durch den Verkäufer
Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen. Der insoweit vereinbart Erlass gilt automatisch auch für die Gegenseite.
Hat dagegen nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Zudem muss der Auftraggeber des Maklers zunächst nachweisen, dass er die Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann.
Makler müssen Altverträge unbedingt anpassen, um am Ende nicht leer auszugehen
Auf den Fall bezogen bedeutet dies, ein Makler nach dem 2020 abgeschlossenen Vertrag weder vom Verkäufer noch vom Käufer eine Provision verlangen kann.
Es müsste also mit dem Eigentümer ein neuer Vertrag abgeschlossen werden wonach dieser sich entweder verpflichtet mindestens 50 % der Provision zu bezahlen. Erst wenn der Eigentümer auch gezahlt hat, dann würde ein etwaiger Anspruch gegen den Käufer fällig werden. Um unnötige Diskussionen zu vermeiden, und ich denke die wird es jetzt verstärkt geben, wäre es meines Erachtens sinnvoll gleichwohl mit dem Käufer einen Vertrag abzuschließen, in dem dieser sich explizit verpflichtet 50 % der Provision zu tragen.
Eine Regelung, wonach der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt und dies letztlich in den Kaufpreis eingespeist hat, dürfte aber nach wie vor möglich sein. Die maßgeblichen Regelungen aus den §§ 656 c und 656 d BGB greifen dann ja nicht ein.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
Tipp: Wer also hier als Makler keine unliebsame Überraschung erleben möchte, der sollte darauf dringen, dass ein Altvertrag, den er mit dem Verkäufer abgeschlossen hat, entsprechend angepasst wird.
Käufer wiederum, die es in 2021 zum Notar gehen, sind alle Vereinbarungen, die der Verkäufer mit seinem Makler in 2020 getroffen hat, nicht gebunden.
