Der Immobilienmarkt wird immer digitaler. Exposés werden online bereitgestellt, Interessenten registrieren sich über Maklerportale, Besichtigungstermine werden per E-Mail vereinbart und Maklerverträge werden häufig nicht mehr in Papierform, sondern über digitale Schaltflächen abgeschlossen. Was für Makler effizient und zeitgemäß erscheint, birgt rechtlich erhebliche Risiken. Denn der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24 – klargestellt: Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher im elektronischen Geschäftsverkehr abgeschlossen, muss die Schaltfläche, mit der der Verbraucher seine Vertragserklärung abgibt, eindeutig auf die Zahlungspflicht hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, kommt der Maklervertrag nicht wirksam zustande. Der Makler kann dann trotz erfolgreicher Vermittlung leer ausgehen.
Der Fall vor dem BGH: Maklervertrag per Klick – aber nur mit Button „Senden“
Dem Urteil lag ein in der Praxis typischer Sachverhalt zugrunde. Eine Immobilienmaklerin bot ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück im Internet an. Ein Kaufinteressent nahm zunächst telefonisch Kontakt auf und erhielt anschließend Zugang zu einem Web-Exposé. Um weitere Informationen zu erhalten, wurde er auf eine Website mit der Bezeichnung „Maklervertrag abschließen“ weitergeleitet. Dort bestätigte er durch Setzen eines Häkchens unter anderem, dass er das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages mit einer Provision von 3,57 % des Kaufpreises annehme. Die Erklärung wurde über eine Schaltfläche mit der Beschriftung „Senden“ übermittelt.
Später kaufte der Interessent das Grundstück zu einem Kaufpreis von 985.000 €. Die Maklerprovision wurde zwischenzeitlich auf 2,5 % zuzüglich Umsatzsteuer reduziert. Die Maklerin stellte daraufhin rund 29.000 € Provision in Rechnung. Der Käufer verweigerte die Zahlung. Während das Landgericht die Klage zunächst abgewiesen hatte, gab das Oberlandesgericht Stuttgart der Maklerin Recht. Der BGH hob diese Entscheidung jedoch auf und verwies die Sache zurück.
Der entscheidende Punkt war nicht, ob die Maklerin tatsächlich tätig geworden war. Auch nicht, ob ihre Tätigkeit für den späteren Kauf ursächlich war. Entscheidend war allein, ob der Maklervertrag online wirksam zustande gekommen war. Genau daran fehlte es nach Ansicht des BGH.
Die rechtliche Grundlage: § 312j BGB und die sogenannte Button-Lösung
Kern der Entscheidung ist § 312j BGB. Die Vorschrift regelt besondere Pflichten im elektronischen Geschäftsverkehr gegenüber Verbrauchern. Nach § 312j Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Unternehmer die Bestellsituation so gestalten, dass der Verbraucher mit seiner Bestellung ausdrücklich bestätigt, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet. Erfolgt die Bestellung über eine Schaltfläche, muss diese nach § 312j Abs. 3 Satz 2 BGB gut lesbar mit nichts anderem als den Worten „zahlungspflichtig bestellen“ oder mit einer entsprechend eindeutigen Formulierung beschriftet sein.
Diese Regelung ist allgemein als „Button-Lösung“ bekannt. Sie wurde ursprünglich eingeführt, um Verbraucher vor Kostenfallen im Internet zu schützen. Der Verbraucher soll unmittelbar im Moment der Abgabe seiner Vertragserklärung erkennen, dass sein Klick eine Zahlungspflicht auslöst. Der Hinweis muss deshalb gerade auf der abschließenden Schaltfläche oder in einer funktional gleichwertig eindeutigen Bestellsituation erscheinen. Ein Hinweis irgendwo in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, im Exposé, in einer E-Mail oder in einem vorausgehenden Text reicht nicht aus.
Nach § 312j Abs. 4 BGB kommt der Vertrag nur zustande, wenn der Unternehmer diese Pflicht erfüllt. Die Rechtsfolge ist hart: Der Vertrag ist nicht lediglich anfechtbar oder widerruflich, sondern kommt von Anfang an nicht wirksam zustande. Der BGH hat diese strenge Rechtsfolge für den Online-Maklervertrag ausdrücklich bestätigt.
Warum die Button-Lösung auch für Maklerverträge gilt
Makler wenden häufig ein, dass ihre Provision nicht sofort mit dem Klick auf den Button fällig wird. Anders als bei einem klassischen Online-Kauf zahlt der Verbraucher beim Maklervertrag nicht unmittelbar für eine Ware. Die Provision entsteht regelmäßig erst, wenn es später tatsächlich zum Hauptvertrag kommt, also etwa zum Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrages. Daraus wurde in der Praxis teilweise abgeleitet, die Button-Lösung passe auf Maklerverträge nicht richtig.
Dieser Argumentation hat der BGH eine klare Absage erteilt. Auch eine bedingte Zahlungspflicht ist eine Zahlungspflicht. Der Verbraucher verpflichtet sich bereits mit Abschluss des Maklervertrages dazu, im Erfolgsfall eine Provision zu zahlen. Dass die Zahlung erst später und nur bei Eintritt weiterer Voraussetzungen fällig wird, ändert nichts daran, dass der Vertrag auf eine entgeltliche Leistung des Unternehmers gerichtet ist.
Für die Maklerpraxis bedeutet das: Sobald ein Verbraucher online eine Erklärung abgibt, mit der er einen provisionspflichtigen Maklervertrag abschließt, muss die abschließende Schaltfläche die Zahlungspflicht eindeutig benennen. Die Beschriftung „Senden“, „Anfragen“, „Weiter“, „Exposé anfordern“, „Jetzt registrieren“ oder „Absenden“ genügt nicht, wenn der Klick zugleich den Maklervertrag auslösen soll.
Kein Maklerlohn trotz erfolgreicher Vermittlung
Besonders einschneidend ist die Entscheidung, weil der Makler seinen Provisionsanspruch nach § 652 BGB grundsätzlich erst verdient, wenn infolge seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit der Hauptvertrag zustande kommt. Hat der Makler die Immobilie nachgewiesen oder den Abschluss vermittelt und kommt der Kaufvertrag zustande, liegt aus Sicht des Maklers der wirtschaftliche Erfolg seiner Tätigkeit vor.
Das genügt aber nicht, wenn der zugrunde liegende Maklervertrag unwirksam ist. Der Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB setzt einen wirksamen Maklervertrag voraus. Fehlt es daran, gibt es keinen vertraglichen Anspruch auf Maklerlohn. Genau hier liegt die praktische Sprengkraft des BGH-Urteils. Ein Makler kann eine werthaltige Leistung erbracht haben, der Käufer kann aufgrund dieser Tätigkeit die Immobilie erwerben, und dennoch besteht kein Anspruch auf Provision, wenn der digitale Vertragsschluss nicht ordnungsgemäß gestaltet war.
Das ist für Makler wirtschaftlich schmerzhaft, aber rechtlich konsequent. § 312j Abs. 4 BGB sanktioniert den fehlenden Kostenpflicht-Hinweis gerade dadurch, dass der Vertrag nicht zustande kommt. Der Unternehmer soll nicht über Umwege doch noch die Vergütung verlangen können, auf deren Kostenpflichtigkeit er im entscheidenden Moment nicht gesetzeskonform hingewiesen hat. Diese Linie hatte der BGH bereits in einer früheren Entscheidung zur Button-Lösung vom 04.06.2024 – X ZR 81/23 – deutlich gemacht.
Reicht ein späteres Verhalten des Kunden zur Heilung aus?
Ein weiterer praxisrelevanter Punkt betrifft die Frage, ob ein zunächst unwirksamer Online-Maklervertrag später noch „gerettet“ werden kann. Das Oberlandesgericht Stuttgart hatte offenbar angenommen, dass der Mangel unter Umständen durch späteres Verhalten des Kunden überwunden werden könne. Der BGH sieht dies deutlich strenger. Ein Verstoß gegen § 312j Abs. 3 BGB führt nicht nur zu einer schwebenden Unwirksamkeit, sondern zur endgültigen Unwirksamkeit des online abgeschlossenen Vertrages.
Allerdings bedeutet dies nicht zwingend, dass ein Makler in jedem Fall endgültig ohne Anspruch bleibt. Denkbar ist, dass später ein neuer, eigenständiger Maklervertrag zustande kommt oder dass der Verbraucher das nichtige Rechtsgeschäft nach § 141 Abs. 1 BGB bestätigt. Nach der vom BGH aufgezeigten Linie gelten für eine solche Bestätigung aber wiederum strenge Anforderungen. Der Verbraucher muss auch dann klar und eindeutig erkennen können, dass er eine Zahlungspflicht übernimmt. Eine beiläufige E-Mail, eine bloße Terminabsprache oder die Fortsetzung der Kommunikation mit dem Makler wird dafür regelmäßig nicht ausreichen.
Makler sollten sich daher nicht darauf verlassen, dass ein fehlerhafter Online-Abschluss durch spätere Korrespondenz automatisch geheilt wird. Wer auf eine nachträgliche Bestätigung angewiesen ist, sollte diese rechtlich sauber gestalten, also in Textform und mit ausdrücklicher, unmissverständlicher Provisionsvereinbarung.
Welche Beschriftung muss der Button haben?
Das Gesetz nennt als Musterformulierung „zahlungspflichtig bestellen“. Zulässig sind auch andere Formulierungen, wenn sie in gleicher Weise eindeutig sind. Bei einem Maklervertrag kommen etwa folgende Beschriftungen in Betracht:
- „zahlungspflichtigen Maklervertrag abschließen“
- „provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen“
- „Maklervertrag mit Provisionspflicht abschließen“
- „kostenpflichtigen Maklervertrag abschließen“
Wichtig ist, dass der Verbraucher aus der Schaltfläche selbst erkennt, dass er mit dem Klick eine rechtlich bindende Zahlungspflicht übernimmt. Die Formulierung sollte nicht weichgespült werden. Begriffe wie „anfordern“, „freischalten“, „bestätigen“ oder „senden“ beschreiben lediglich einen technischen Vorgang. Sie sagen nicht ausreichend klar, dass der Verbraucher eine Provisionspflicht begründet.
Gerade bei Immobilienmaklern empfiehlt sich eine besonders präzise Formulierung. Der Button sollte nicht nur allgemein von „zahlungspflichtig“ sprechen, sondern nach Möglichkeit den Bezug zum Maklervertrag und zur Provision herstellen. So wird die Bestellsituation rechtlich robuster und zugleich transparenter.
Textform im Maklerrecht: zusätzliche Anforderungen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
Neben § 312j BGB sind die besonderen Vorschriften des Maklerrechts zu beachten. Seit der Reform des Maklerrechts gelten für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser besondere Regeln. Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus betrifft, der Textform. Textform im Sinne des § 126b BGB bedeutet, dass die Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird und die Person des Erklärenden erkennbar ist. Eine E-Mail kann genügen. Ein bloßes mündliches Gespräch genügt nicht.
Hinzu kommen die Regelungen zur Verteilung der Maklerkosten in § 656c BGB und § 656d BGB. Wird ein Makler für beide Parteien tätig, kann er sich von Käufer und Verkäufer grundsätzlich nur in gleicher Höhe Maklerlohn versprechen lassen. Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen und soll die andere Partei zur Erstattung herangezogen werden, ist dies ebenfalls nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Diese Vorschriften sollen verhindern, dass die Maklerkosten einseitig und intransparent auf Verbraucher verlagert werden.
Makler müssen daher zwei Ebenen auseinanderhalten. Erstens muss der Maklervertrag bei bestimmten Immobiliengeschäften die Textform wahren. Zweitens muss bei einem digitalen Vertragsschluss mit Verbrauchern zusätzlich die Button-Lösung nach § 312j BGB eingehalten werden. Die Einhaltung der Textform ersetzt den Kostenpflicht-Button nicht. Umgekehrt ersetzt ein korrekt beschrifteter Button nicht automatisch alle sonstigen maklerrechtlichen Anforderungen.
Widerrufsrecht bleibt ein weiteres Risiko
Bei online oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Maklerverträgen ist außerdem das Verbraucherwiderrufsrecht zu beachten. Nach § 312g BGB und § 355 BGB kann dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zustehen. Wird der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt, kann sich die Widerrufsfrist verlängern. Für Makler ist dies besonders gefährlich, weil der Verbraucher den Vertrag unter Umständen noch widerrufen kann, nachdem der Makler bereits tätig geworden ist.
Zwar kann der Makler unter bestimmten Voraussetzungen Wertersatz verlangen, wenn der Verbraucher ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird. Dafür müssen die gesetzlichen Anforderungen aber sauber eingehalten werden. In der Praxis sollten Makler deshalb nicht nur den Abschlussbutton prüfen, sondern die gesamte digitale Vertragsstrecke: Provisionshinweis, Widerrufsbelehrung, Zustimmung zum Tätigwerden vor Ablauf der Widerrufsfrist, Textform, Dokumentation und Zugangsnachweis.
Was Makler jetzt konkret prüfen sollten
Makler, die online mit Verbrauchern arbeiten, sollten ihre Prozesse dringend überprüfen. Das gilt nicht nur für die eigene Website, sondern auch für Maklersoftware, Immobilienportale, CRM-Systeme, automatisierte Exposé-Freischaltungen und E-Mail-Strecken mit eingebetteten Links.
Entscheidend ist die Frage: Gibt der Verbraucher online eine Erklärung ab, mit der ein provisionspflichtiger Maklervertrag geschlossen werden soll? Wenn ja, muss unmittelbar vor dieser Erklärung klar, verständlich und hervorgehoben über die wesentlichen Vertragsinformationen und die Provision informiert werden. Der abschließende Button muss die Kostenpflicht eindeutig benennen.
Außerdem sollte der Makler dokumentieren können, welche Vertragsversion, welche Provisionshöhe, welche Widerrufsbelehrung und welche Button-Beschriftung dem Verbraucher im konkreten Zeitpunkt angezeigt wurden. Ohne technische Dokumentation wird es im Prozess schwierig, den wirksamen Vertragsschluss zu beweisen.
Besonders riskant sind Vertragsstrecken, bei denen der Verbraucher zunächst nur den Eindruck hat, ein Exposé anzufordern, tatsächlich aber zugleich einen Maklervertrag abschließt. Je stärker der Vorgang nach einer bloßen Informationsanforderung aussieht, desto höher ist das Risiko, dass ein Gericht die Kostenpflicht nicht als hinreichend transparent ansieht.
Können Verbraucher bereits gezahlte Maklerprovision zurückfordern?
Ist ein Maklervertrag wegen Verstoßes gegen § 312j Abs. 3 und 4 BGB nicht zustande gekommen, stellt sich die Frage, ob eine bereits gezahlte Provision zurückgefordert werden kann. In Betracht kommt ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Wurde ohne Rechtsgrund gezahlt, kann der Leistende grundsätzlich Rückzahlung verlangen.
Ob dies im Einzelfall Erfolg hat, hängt aber von den konkreten Umständen ab. Zu prüfen ist insbesondere, ob nicht später doch ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, ob eine wirksame Bestätigung nach § 141 BGB vorliegt, ob die Zahlung in Kenntnis der Nichtschuld erfolgte oder ob andere Einwendungen bestehen. Verbraucher sollten daher nicht vorschnell davon ausgehen, jede online gezahlte Maklerprovision könne automatisch zurückverlangt werden. Umgekehrt sollten Makler nicht darauf vertrauen, dass bereits vereinnahmte Provisionen unangreifbar sind.
Kritische Einordnung: Schützt der BGH den „dummen Verbraucher“?
Die Entscheidung provoziert eine naheliegende Frage: Ist eine derart strenge Sichtweise noch zeitgemäß? Ist es wirklich realitätsgerecht anzunehmen, ein Verbraucher erkenne nicht, dass ein Immobilienmakler im Erfolgsfall eine Provision verlangt? Gerade beim Kauf einer Immobilie ist in weiten Teilen der Bevölkerung bekannt, dass Maklerleistungen regelmäßig kostenpflichtig sind. Wer ein Maklerexposé anfordert, eine Besichtigung vereinbart und später die Immobilie kauft, weiß häufig sehr genau, dass der Makler nicht aus Gefälligkeit tätig wird.
Die Kritik an einer übermäßigen Formalisierung ist deshalb nicht von der Hand zu weisen. Der BGH schützt nicht den konkret geschäftsunerfahrenen Einzelfall, sondern typisiert. Das Verbraucherrecht arbeitet bewusst mit pauschalen Schutzmechanismen. Es fragt nicht, ob gerade dieser Käufer im konkreten Fall klug, erfahren, vermögend oder rechtlich beraten war. Es fragt, ob der Unternehmer die gesetzlich vorgeschriebene transparente Bestellsituation geschaffen hat. Diese Typisierung kann im Einzelfall hart wirken, insbesondere wenn der Verbraucher wirtschaftlich keineswegs schutzbedürftig erscheint und die Provisionspflicht tatsächlich kannte.
Gleichwohl greift der Vorwurf vom „dummen Verbraucher“ zu kurz. Die Button-Lösung beruht nicht auf der Annahme, Verbraucher seien generell unfähig, wirtschaftliche Zusammenhänge zu verstehen. Sie beruht auf der Erfahrung, dass digitale Vertragsschlüsse häufig schnell, kleinteilig und gestalterisch gesteuert ablaufen. Der entscheidende Klick wird nicht selten in eine technische Benutzerführung eingebettet, bei der rechtliche und wirtschaftliche Folgen nicht im Vordergrund stehen. Genau deshalb verlangt das Gesetz Klarheit im letzten Moment vor der Bindung.
Anders formuliert: Der BGH schützt nicht Dummheit, sondern Entscheidungstransparenz. Der Verbraucher soll nicht erst aus AGB, Exposétexten, E-Mail-Anhängen oder nachträglichen Rechnungen rekonstruieren müssen, dass er eine Provision schuldet. Er soll beim Klick selbst erkennen: Wenn ich jetzt bestätige, schließe ich einen provisionspflichtigen Maklervertrag ab.
Trotzdem bleibt ein Unbehagen. Im klassischen Maklerrecht war lange anerkannt, dass ein Maklervertrag auch konkludent zustande kommen kann, wenn der Interessent in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens Maklerleistungen in Anspruch nimmt. Diese lebensnahe Betrachtung wird im Online-Kontext durch formale Verbraucherschutzanforderungen überlagert. Das führt dazu, dass die materielle Kenntnis des Verbrauchers teilweise weniger zählt als die technische Beschriftung eines Buttons. Aus Unternehmersicht wirkt dies formalistisch. Aus Verbraucherschutzsicht ist es konsequent.
Eigene Bewertung
Die Entscheidung des BGH ist dogmatisch streng, aber nicht überraschend. § 312j Abs. 4 BGB formuliert die Rechtsfolge eindeutig: Der Vertrag kommt nur zustande, wenn die Anforderungen an die Bestellsituation eingehalten werden. Wer als Unternehmer digitale Vertragsschlüsse nutzt, muss die gesetzlichen Spielregeln beherrschen. Das gilt auch und gerade für Immobilienmakler, weil es bei Maklerprovisionen regelmäßig um erhebliche Beträge geht.
Kritisch sehe ich allerdings, dass die Rechtsprechung kaum Raum für eine wertende Betrachtung des konkreten Einzelfalls lässt. Es ist rechtspolitisch zumindest diskutabel, ob ein Käufer, der nachweislich wusste, dass eine Provision anfällt, sich allein wegen einer ungeschickten Button-Beschriftung vollständig von der Zahlungspflicht lösen können sollte. Der Gesetzgeber hat sich aber für eine formale Schutzmechanik entschieden. Solange § 312j BGB in dieser Form gilt, ist die Entscheidung des BGH konsequent.
Für Makler ist die praktische Konsequenz eindeutig: Es darf keine Grauzone geben. Wer online Maklerverträge abschließt, muss die Provisionspflicht unübersehbar, unmittelbar vor Vertragsschluss und auf der abschließenden Schaltfläche selbst kenntlich machen. Andernfalls steht nicht nur eine Abmahnung oder ein Widerrufsproblem im Raum, sondern der vollständige Verlust des Maklerlohns.
Fazit
Das Urteil des BGH vom 09.10.2025 – I ZR 159/24 – ist ein deutliches Warnsignal an die Immobilienbranche. Online-Maklerverträge mit Verbrauchern sind nur dann belastbar, wenn die gesetzlichen Anforderungen der Button-Lösung eingehalten werden. Ein Button mit der Beschriftung „Senden“ genügt nicht, wenn mit diesem Klick ein provisionspflichtiger Maklervertrag abgeschlossen werden soll.
Makler sollten ihre Online-Prozesse unverzüglich prüfen und rechtssicher gestalten. Erforderlich sind eine klare Provisionsvereinbarung, die Einhaltung der Textform, eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung und vor allem eine eindeutig beschriftete Schaltfläche wie „zahlungspflichtigen Maklervertrag abschließen“ oder „provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen“.
Für Verbraucher eröffnet die Entscheidung Verteidigungsmöglichkeiten gegen Provisionsforderungen, wenn der Maklervertrag online nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Für Makler gilt umgekehrt: Wer digitale Vertragsstrecken rechtlich sauber aufsetzt, kann seine Provision wirksam absichern. Wer dies versäumt, riskiert trotz erfolgreicher Vermittlung den vollständigen Verlust seines Maklerlohns.
