Wird im Mietshaus Legionellenbefall festgestellt, berechtigt dies die Mieter nicht automatisch die Miete zu mindern. In einem nunmehr vom Amtsgericht München entschiedenen Rechtsstreit, hatte der Beklagte Mieter von der Hausverwaltung im März 2012 erfahren, dass bei der durchgeführten Untersuchung eine Überschreitung der zulässigen Grenzwerte in Bezug auf Legionellen festgestellt worden war. Im Mai 2012 hatte die Hausverwaltung mitgeteilt, dass die Belastung weiter über den Grenzwerten liege. Der Mieter hat daraufhin dem Vermieter mitgeteilt, dass er weitere Mietzahlungen nur noch unter Vorbehalt leiste. Nachdem die Hausverwaltung im April 2013 mitgeteilt hatte, dass eine mittlere Legionellen-Kontamination aufgetreten sei, zahlte der Mieter die Miete für den Monat Mai 2013 nicht, sondern rechnete gegen die Forderung mit angeblichen Gegenforderungen wegen zu viel gezahlte Miete aufgrund des Legionellenbefalls auf. Das Amtsgericht München gab mit Urteil vom 20.06.2014 (452 C 2212/14) dem Vermieter Recht und hat den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt.
Nach Auffassung des Gerichts ist ein Legionellen-Befall in einer Mietwohnung erst dann ein Mangel, wenn der Grenzwert für eine konkrete Gesundheitsgefährdung und eine direkte Gefahrenabwehr erreicht wird. Dies war aber vorliegend nicht der Fall, denn aus den vorgelegten Untersuchungsberichten hat das Gericht entnommen, dass zu keinem Zeitpunkt an keiner der Entnahmestellen eine Legionellen-Konzentration über dem Grenzwert von 10.000 kbE/100ml gemessen wurde, ab der von einer Gesundheitsgefährdung auszugehen und direkte Gefahrenabwehr notwendig sei (vgl. DGVW-Arbeitsblatt W 551, Bl.15).
Festgestellt worden sei nur einmal ein etwas stärker erhöhter Legionellen-Befall von 1.700 kbE/100ml, allerdings nur an einer Entnahmestelle und nicht in der Wohnung des Beklagten. Auch dieser Wert liege noch weit unter dem Grenzwert. Das Gericht ging deshalb davon aus, dass eine konkrete Gesundheitsgefahr, die über das normale Lebensrisiko hinausgehe, nicht vorgelegen habe.
Das Gericht teilte nicht die Ansicht des beklagten Mieters, dass schon bei einer Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes von 100kbE/100ml (Anlage 3, Teil II der Trinkwasser VO) von einer Gesundheitsgefahr auszugehen sei. Dies ergebe sich aus den Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblatt W 551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches), das in diesem Fall nur eine weitergehende Untersuchung anordnet. Dies lasse sich auch aus § 7 Absatz 1 Satz 2 der Trinkwasserverordnung entnehmen. Dort sei ausdrücklich bestimmt, dass die sonst für Trinkwasser verbindlichen einzuhaltenden Grenzwerte der Anlage 3 für Legionellen nicht gelten.
Die rein subjektive Wahrnehmung einer Gefahr oder Angst durch den Beklagten, die aus der Sicht des Gerichts unbegründet ist, führe nicht zur Mangelhaftigkeit der Mietsache.
