Wird die vertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl der Wohnung um mehr als 10 % unterschritten, so stellt dies einen Mietmangel dar, der zu einer Minderung des Mietzinses berechtigt (st. Rspr.; vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 10.03.2010 – VIII ZR 144/09). Dies ist jedenfalls dann unproblematisch der Fall, wenn im Mietvertrag eine bestimmte Quadratmeterzahl angegeben ist. In der Praxis kommt es aber häufig vor, dass – gerade in Formularmietverträgen – eine Angabe der Wohnungsgröße unterbleibt. Dies bedeutet aber nicht, dass in derartigen Fällen der Vermieter für falsche Angaben bei Vertragsschluss nicht zur Rechenschaft gezogen werden könnte. Der BGH hat nun mit Urteil vom 23. Juni 2010 (VIII ZR 256/09) entschieden, dass aus den Gesamtumständen des Einzelfalls sich auch außerhalb des Vertrags eine konludente Vereinbarung einer bestimmten Wohnungsgröße ergeben könne.
Nach Auffassung des BGH kann nämlich alleine aus dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Gesamtumstände darauf schließen lassen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründe eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liegt eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als 10% vor, führe dies zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB.
Fazit: Um Beweisschwierigkeiten zu entgehen sollte daher bei den Vertragshandlungen stets eine weitere Person, die im Streitfall als Zeuge zur Verfügung stehen kann, hinzugezogen werden. Wurde die Wohnung in einer Anzeige mit einer bestimmten Quadratmeterangeabe beworben sollten Sie die Anzeige zu Ihren Mietunterlagen nehmen.