Der Wohnungsmarkt ist seit Jahren angespannt. Umso sensibler reagieren Gerichte auf Benachteiligungen bei der Wohnungsvergabe. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 29.01.2026 (I ZR 129/25)hat diese Entwicklung nochmals verschärft: Ein Immobilienmakler wurde zur Zahlung von 3.000 € Entschädigung verurteilt, weil er eine Wohnungsinteressentin allein aufgrund ihres ausländisch klingenden Namens benachteiligt hatte. Die Entscheidung hat weitreichende Folgen – nicht nur für Makler, sondern auch für Vermieter, die sich bislang auf ihre Vertragsfreiheit berufen haben.
Der Fall zeigt exemplarisch, dass Diskriminierung im Wohnungsmarkt kein Randthema mehr ist, sondern ein reales Haftungsrisiko darstellt, das beide Seiten der Vermietungskette betrifft. Maßgeblicher rechtlicher Rahmen ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG), dessen Zweck es ist, Benachteiligungen u. a. wegen der ethnischen Herkunft zu verhindern und zu beseitigen (§ 1 AGG).
Der Fall in der Praxis: Indizien statt „Bauchgefühl“
Ausgangspunkt des Verfahrens war eine Wohnungssuche im Rhein-Main-Gebiet. Die Interessentin erhielt auf ihre Anfrage mit ihrem tatsächlichen, ausländisch klingenden Namen eine Absage mit der Begründung, es seien keine Besichtigungstermine mehr verfügbar. Nachdem sie dieselbe Anfrage mit identischen Angaben, aber unter einem typisch deutschen Namen wiederholte, wurden ihr mehrere Besichtigungstermine angeboten. Diese Vorgehensweise lieferte den Gerichten ein starkes Indiz für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft.
Rechtlich entscheidend ist dabei: Im AGG genügt für die Durchsetzung von Ansprüchen häufig bereits eine Benachteiligung im Vorfeld eines Vertragsschlusses. Es muss nicht erst ein Mietvertrag zustande gekommen sein. Der Zugang zu Wohnraum ist bereits als vorgelagertes Stadium geschützt (§ 19 AGG).
Haftungsrisiken für Makler: mehr als nur ein Imageschaden
Für Immobilienmakler bedeutet die Entscheidung eine klare Zäsur. Makler sind nicht lediglich „Boten“ oder neutrale Durchleiter, sondern in der Praxis häufig das Nadelöhr: Sie entscheiden, wer überhaupt eine Chance auf Besichtigung und damit auf Vertragsverhandlungen erhält. Wird diese Filterfunktion diskriminierend ausgeübt, kann der Makler unmittelbar haften – insbesondere auf Geldentschädigung wegen immaterieller Schäden (§ 21 Abs. 2 AGG).
Besonders praxisrelevant ist die Beweislastsystematik: Nach dem AGG reicht es aus, dass Betroffene Indizien darlegen, die eine Benachteiligung wegen eines geschützten Merkmals nahelegen. Dann muss die Gegenseite beweisen, dass keine Benachteiligung vorlag bzw. dass ausschließlich sachliche Gründe entscheidend waren (§ 22 AGG). Gerade sogenannte „Testing“-Konstellationen (identische Anfrage, nur anderer Name) können dabei prozessual sehr schlagkräftig sein.
Vertragsfreiheit des Vermieters – weiterhin geltend, aber nicht grenzenlos
Ein häufiger Einwand lautet: Am Ende entscheidet doch nicht der Makler, sondern der Vermieter, ob ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Das ist im Grundsatz richtig – ändert aber nichts daran, dass auch Vermieter dem Diskriminierungsverbot unterliegen. Bei der Wohnraumvermietung greift das AGG ausdrücklich ein und verbietet Benachteiligungen beim Zugang zu Wohnraum, insbesondere wegen der ethnischen Herkunft (§ 19 AGG).
Wichtig ist die Abgrenzung: Die Vertragsfreiheit wird nicht dahin „umgedreht“, dass jede Ablehnung eines ausländischen Bewerbers automatisch als Diskriminierung gilt. Es gibt keine generelle Vermutung allein wegen der Herkunft. Vielmehr gilt das Indizienmodell des § 22 AGG: Erst wenn belastbare Anhaltspunkte vorliegen (z. B. widersprüchliche Gründe, auffällige Vergleichsfälle, Testing), entsteht ein erheblicher Rechtfertigungsdruck. Dann muss der Vermieter plausible, sachliche Gründe vortragen und beweisen.
Wenn der Makler diskriminiert – haftet auch der Vermieter?
Besonders heikel wird es, wenn der Vermieter die Auswahl faktisch an einen Makler delegiert. Gibt der Vermieter diskriminierende Vorgaben – ausdrücklich oder konkludent – oder setzt er ein System in Gang, das absehbar zu diskriminierenden Ergebnissen führt, kann er selbst in Anspruch genommen werden. Zudem kann eine Zurechnung des Fehlverhaltens des Maklers über allgemeine zivilrechtliche Grundsätze in Betracht kommen, insbesondere über die Verantwortlichkeit für Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB).
Die Rechtsfolgen sind für Vermieter empfindlich: Neben materiellen Schäden kann insbesondere eine Geldentschädigung wegen immaterieller Schäden verlangt werden (§ 21 Abs. 2 AGG) – zuzüglich der typischen Kostenfolgen (Anwaltskosten/Gerichtskosten) und eines erheblichen Reputationsrisikos.
Was Vermieter jetzt konkret beachten müssen
Für Vermieter folgt daraus kein genereller Kontrahierungszwang. Zulässig bleibt die Auswahl nach sachlichen Kriterien wie Bonität, Haushaltsgröße, Einkommenssituation, Anzahl der einziehenden Personen, Nutzungsabsichten oder (bei berechtigtem Interesse) der Wunsch nach einem langfristig stabilen Mietverhältnis. Problematisch wird es jedoch, wenn Entscheidungen nicht nachvollziehbar sind oder wenn die angeführten Gründe objektiv nicht tragen.
„Sympathie“ ist prozessual riskant
„Sympathie“ als Auswahlkriterium ist rechtlich nicht per se verboten, vor Gericht aber häufig ein Einfallstor: Sympathie ist nicht objektivierbar und trägt nicht, wenn zugleich Indizien für eine Benachteiligung wegen der Herkunft bestehen (§ 22 AGG). Wer nach außen beliebige, wechselnde oder sachlich unplausible Gründe nennt, stärkt die Indizienlage – und damit das Prozessrisiko.
Saubere Prozesse schaffen Sicherheit
In der Praxis empfiehlt sich ein klarer, konsistenter Auswahlprozess: einheitliche Abfrage bestimmter Unterlagen (z. B. Selbstauskunft, Einkommensnachweise), nachvollziehbare Kriterien (z. B. Verhältnis Miete/Einkommen) und eine zurückhaltende Kommunikation. Entscheidend ist nicht, „alles zu dokumentieren“, sondern im Streitfall erklären zu können, dass die Entscheidung aus sachlichen Gründen getroffen wurde – und nicht wegen eines geschützten Merkmals (§ 19 AGG, § 21 Abs. 2 AGG, § 22 AGG).
Fazit
Das aktuelle BGH-Urteil führt nicht zu einer Abschaffung der Vertragsfreiheit, wohl aber zu einer spürbaren Begrenzung durch das Antidiskriminierungsrecht. Makler haften nun eindeutig für diskriminierende Vorauswahlentscheidungen. Vermieter wiederum können sich nicht darauf verlassen, dass die Verantwortung beim Makler endet. Wer diskriminierend auswählt – selbst mittelbar – riskiert Entschädigungsansprüche, Kosten und erhebliche Reputationsschäden (§ 21 Abs. 2 AGG).
Für beide Seiten gilt daher: Auswahlentscheidungen müssen künftig sachlicher, konsistenter und im Streitfall erklärbar sein. Diskriminierungsfreie Vermietung ist keine bloße Frage des guten Willens mehr, sondern eine rechtliche Notwendigkeit (§ 1 AGG). In der Praxis bleibt abzuwarten, ob das Urteil nun eine neue Spezies von Scheinbewerbern hervorbringen wird, also Personen, die sich für eine Wohnung bewerben, ohne tatsächlich ein Interesse daran zu haben und darauf spekulieren bei der Auswahl diskriminiert zu werden, um dann Entschädigungsansprüche geltend zu machen. Im Arbeitsrecht ist dies ein profitables Geschäftsmodell, in dem sich sogenannte AGG-Hopper, zum Schein auf fehlerhafte Stellenanzeigen, meist Alter oder Geschlecht, bewerben, um anschließend nach Ablehnung gegen den potentiellen Arbeitgeber Entschädigungsansprüche nach dem AGG geltend zu machen. AGG-Hopping bei der Vermietung von Wohnungen hätte eine ganz andere Dimension.
