Immobilienmakler erbringen wertvolle Dienstleistungen, indem sie Käufer und Verkäufer zusammenbringen. Doch nicht selten sehen sie sich mit Strategien konfrontiert, die darauf abzielen, ihre Provisionsansprüche zu umgehen. Eine besonders perfide Methode besteht darin, dass ein Ehepartner den Maklervertrag abschließt, um Informationen über eine Immobilie zu erhalten, während der andere Ehepartner die Immobilie über eine von ihm kontrollierte Gesellschaft erwirbt. Diese Praxis wirft erhebliche rechtliche Fragen auf und stellt Makler vor Herausforderungen, ihre berechtigten Ansprüche durchzusetzen.
Der Fall: Umgehung des Maklervertrags durch Zwischenschaltung eines Ehepartners
Stellen Sie sich folgenden Sachverhalt vor: Eine Frau interessiert sich für eine Immobilie. Sie schließt einen Maklervertrag ab und erhält detaillierte Informationen über das Objekt. Dann fordert sie nochmals weitere Bilder und Videomaterial an, bevor der Kontakt abreißt. Einige Jahre später meldet sich die Frau wieder in dem Maklerbüro. Diesmal nicht als interessierte Käuferin, sondern sie möchte, dass das Maklerbüro sie beim Verkauf eben dieser Immobilie, deren Daten sie vor einigen Jahren beim Makler angefragt hatte, unterstützt. Der Makler schließt daraus, dass sie die Immobilie (unter Umgehung seiner Vermittlung) erworben hat und stellt seine Provision in Rechnung.
Im Prozess verteidigt sich die Beklagte zunächst mit der Behauptung, ein deutscher Makler dürfe in Italien ohnehin keine provisionspflichtige Tätigkeit ausüben. Sodann beruft sie sich auf Verjährung. Erst als diese Schutzbehauptungen entkräftet werden, folgt eine neue Verteidigungslinie: Der Erwerb sei durch eine Gesellschaft erfolgt – kontrolliert vom Ehemann der Beklagten. Zum Beweis legt sie nun erstmalig nicht nur den Kaufvertrag vor, in die Gesellschaft mit dem Veräußerer abgeschlossen hat, sondern auch das Deckblatt eines Exposees, das von einem italienischen Makler erstellt worden sein soll und über den die Gesellschaft ihres Ehemannes Kenntnis von der Immobilie erlangt haben will. Auch behauptet sie, dass die Gesellschaft diesen Makler bezahlt habe. Sie möchte damit einer Klausel in den AGB des Maklervertrags entgegenwirken, die auch bei sogenannten Drittgeschäften eine Provisionspflicht vorsieht. Das Deckblatt des vorgelegten Exposees besteht nur aus einer Überschrift, einem Foto sowie dem Logo eines italienischen Maklerbüros. Das Foto, dass auf dem Deckblatt zu sehen ist, ist allerdings identisch mit einem Foto aus dem Exposé des klagenden Maklers, der dieses wiederum zum Zwecke der Vermarktung durch einen Fotografen hat anfertigen lassen und auch bezahlt …
Rechtliche Bewertung: Treu und Glauben als Schutzschild des Maklers
Leistung nach Treu und Glauben
Das deutsche Maklerrecht begegnet solchen Umgehungstatbeständen mit dem Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB. Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass ein Maklerkunde gegen diesen Grundsatz verstößt, wenn er sich darauf beruft, der Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden, obwohl er wirtschaftlich von der Maklerleistung profitiert hat. Dies gilt insbesondere bei engen persönlichen oder wirtschaftlichen Verbindungen zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 8. April 2004 (Az. III ZR 20/03) betont, dass eine solche Umgehung nicht zum Wegfall des Provisionsanspruchs führt. Maßgeblich ist die wirtschaftliche Verknüpfung und der tatsächliche Nutzen des Kunden aus der Maklertätigkeit.
Wirtschaftliche Identität: Der Schlüssel zur Durchsetzung des Provisionsanspruchs
Entscheidend ist die Frage der wirtschaftlichen Identität. Wenn der Erwerb durch einen Dritten dem Maklerkunden denselben wirtschaftlichen Vorteil verschafft, als hätte er selbst gekauft, besteht ein Provisionsanspruch. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Ehepartner die Immobilie erwirbt und sie gemeinsam genutzt wird oder wenn der Erwerber eine Gesellschaft ist, die vom Maklerkunden kontrolliert wird.
Die Rechtsprechung lehnt eine rein formale Betrachtung ab und stellt auf die wirtschaftlichen Gegebenheiten ab. Maßgeblich ist, wer von dem Geschäft tatsächlich profitiert.
Fazit: Wachsamkeit und rechtliche Beratung sind unerlässlich
Für Makler ist es schwer gegen solches geplantes und gut durchdachtes Käuferverhalten wirksam anzugehen, weil selbst entsprechende Klauseln in den AGBs nichts nutzen, wenn der Makler keine Kenntnis davon erlangt, dass hinter seinem Rücken zu seinem wirtschaftlichen Nachteil getrickst wurde. Wäre die Dame nicht so dreist gewesen, sich einige Jahre später erneut an das getäuschte Maklerbüro zu wenden, um den Verkauf der Immobilie zu begleiten, dann wäre das kollusives Zusammenwirken zwischen den Eheleuten vermutlich nicht ans Licht gekommen. Dies gerade vor dem Hintergrund, dass die Immobilie sich nicht in Deutschland, sondern in Italien befindet. Wenn dann allerdings der geprellte Makler durch Zufall davon Kenntnis erlangt, und seine Provision fordert, dann kann ein solches Verfahren schnell unschön werden, weil am Ende, nicht nur ein unfaires Verhalten gegenüber dem Makler vor Gericht landet, sondern bei Verstößen gegen die prozessuale Wahrheitspflicht am Ende zusätzlich Ärger mit der Staatsanwaltschaft droht. Wer im Zivilprozess gegen die prozessuale Wahrheitspflicht verstößt, der läuft Gefahr wegen versuchten oder vollendeten Prozessbetrugs sich strafrechtlich angreifbar zu machen.
