Wer als Mieter einen Garten mitbenutzen darf, ist nicht berechtigt, vorhandene Bäume nach Belieben zurückzuschneiden oder gar zu fällen. Werden Bäume ohne Zustimmung des Vermieters erheblich beschädigt, können daraus Schadensersatzansprüche entstehen. Doch wie hoch ist der Schaden, wenn der Baum zwar verstümmelt wurde, aber weiterhin lebt? Kann der Vermieter verlangen, dass auf Kosten des Mieters ein gleich großer neuer Baum gepflanzt wird?
Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 9. Juni 2026 – VIII ZR 327/25 beschäftigt. Die Entscheidung verdeutlicht, dass zwischen den Kosten einer vollständigen Wiederherstellung und der tatsächlich eingetretenen Wertminderung des Grundstücks unterschieden werden muss. Dabei können erhebliche Unterschiede entstehen.
Mieter schneiden Tanne ohne Zustimmung des Vermieters zurück
Die Beklagten hatten eine Erdgeschosswohnung gemietet. Nach dem Mietvertrag durften sie auch den Garten des Wohnhauses nutzen. Auf der Rasenfläche stand eine etwa 4,5 Meter hohe Tanne.
Im Januar 2023 griffen die Mieter eigenmächtig zum Schneidwerkzeug. Ohne vorherige Absprache mit ihrer Vermieterin kappten sie die Spitze der Tanne und schnitten auch deren Seitentriebe zurück.
Die Vermieterin wollte sich mit dem verstümmelten Baum nicht abfinden. Sie verlangte Schadensersatz in Höhe von 6.170 Euro netto. Diesen Betrag hatte ein Gartenbaubetrieb für die Entfernung der beschädigten Tanne und die Anpflanzung eines neuen, etwa gleich großen Baumes veranschlagt.
Außerdem sollte gerichtlich festgestellt werden, dass die Mieter auch für künftig eintretende Schäden haften.
Das Amtsgericht Ratzeburg sprach der Vermieterin jedoch lediglich 1.247 Euro nebst Zinsen zu. Ihre weitergehende Klage blieb erfolglos. Auch die Berufung zum Landgericht Lübeck führte zu keinem anderen Ergebnis.
Die Vermieterin wollte sich damit nicht zufriedengeben und verfolgte ihre Ansprüche vor dem Bundesgerichtshof weiter.
Eigenmächtiger Baumschnitt verletzt mietvertragliche Pflichten
Dass die Mieter durch den eigenmächtigen Rückschnitt ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt hatten, stand für die Gerichte außer Frage.
Aus dem Mietvertrag folgen nicht nur Rechte zur Nutzung der Wohnung und gegebenenfalls des Gartens. Den Mieter treffen vielmehr auch Obhuts- und Rücksichtnahmepflichten hinsichtlich der überlassenen Mietsache.
Nach § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter diese Pflichten schuldhaft verletzt. Daneben kommt bei einer rechtswidrigen Eigentumsverletzung ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB in Betracht.
Die Erlaubnis zur Gartennutzung umfasst jedenfalls nicht das Recht, einen vorhandenen Baum durch einen massiven Rückschnitt nachhaltig zu beschädigen.
Entscheidend war im vorliegenden Fall deshalb nicht, ob die Mieter überhaupt Schadensersatz schulden, sondern ausschließlich, in welcher Höhe die Vermieterin Ersatz verlangen konnte.
Warum die Kosten eines gleich großen Ersatzbaums nicht automatisch erstattungsfähig sind
Grundsätzlich gilt im Schadensersatzrecht der Vorrang der sogenannten Naturalrestitution. Nach § 249 Abs. 1 BGB muss der Schädiger den Zustand wiederherstellen, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde. Bei einer Sachbeschädigung kann der Geschädigte gemäß § 249 Abs. 2 BGB grundsätzlich den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen.
Auf den ersten Blick spricht deshalb einiges dafür, dass die Vermieterin berechtigt sein müsste, die Kosten für die Entfernung der beschädigten Tanne und die Anpflanzung eines gleich großen Ersatzbaums zu verlangen.
Allerdings setzt das Gesetz diesem Anspruch Grenzen.
Nach § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Ersatzpflichtige den Geschädigten in Geld entschädigen, wenn die Herstellung nur mit unverhältnismäßigen Aufwendungen möglich ist.
Gerade bei Bäumen kann diese Grenze schnell erreicht werden. Die Anschaffung, der Transport und die fachgerechte Pflanzung eines bereits mehrere Meter hohen Baumes sind regelmäßig mit erheblichen Kosten verbunden.
Diesen Kosten steht aber nicht zwangsläufig eine entsprechend hohe Wertminderung des Grundstücks gegenüber.
Im entschiedenen Fall hielten die Vorinstanzen die Ersatzbeschaffung für unverhältnismäßig. Der BGH hatte diese Frage wegen der beschränkten Revisionszulassung nicht mehr inhaltlich neu zu entscheiden. Er musste deshalb ebenfalls davon ausgehen, dass die Vermieterin keinen Ersatz der vollständigen Wiederherstellungskosten verlangen konnte.
Damit stellte sich die Frage, wie der stattdessen geschuldete Geldersatz zu berechnen war.
Die Methode Koch: Wie wird der Wert eines beschädigten Baumes berechnet?
Bei der Beschädigung eines Baumes geht es rechtlich nicht lediglich um dessen isolierten Wert als Pflanze.
Ein fest mit dem Boden verbundener Baum ist grundsätzlich wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Durch seine Beschädigung wird deshalb das Grundstück selbst beeinträchtigt.
Maßgeblich ist somit die durch die Baumbeschädigung verursachte Wertminderung des Grundstücks.
Eine solche Wertminderung lässt sich allerdings häufig nicht dadurch ermitteln, dass ein Sachverständiger den möglichen Verkaufspreis des Grundstücks vor und nach der Beschädigung vergleicht.
Denn ein Baum kann für die Gestaltung und Funktion eines Grundstücks erheblich sein, ohne dass sich sein Verlust in einem unmittelbar nachweisbaren Rückgang des Verkehrswerts niederschlägt.
Deshalb hat die Rechtsprechung für die Gehölzwertermittlung die sogenannte Methode Koch anerkannt.
Hierbei handelt es sich um ein modifiziertes Sachwertverfahren. Ausgangspunkt sind insbesondere die Kosten für Anschaffung, Pflanzung und Pflege eines entsprechenden Gehölzes bis zu dessen Funktionserfüllung. Hinzu kommen das Anwachsrisiko und die Kapitalisierung der maßgeblichen Kosten. Anschließend werden insbesondere Alter, Vorschäden und sonstige wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt.
Diese Methode hatte der BGH bereits mit Urteil vom 25. Januar 2013 – V ZR 222/12 als geeignete Grundlage für die Schadensschätzung anerkannt.
Mit seinem Beschluss vom 9. Juni 2026 bestätigt der BGH diese Rechtsprechung ausdrücklich.
Muss bei der Gehölzbewertung mit 3 oder 5 Prozent gerechnet werden?
Im konkreten Rechtsstreit hatte die Sachverständige bei der Kapitalisierung bestimmter Herstellungskosten einen Zinssatz von 3 Prozent verwendet.
Die Vermieterin hielt hingegen 5 Prozent für richtig und wollte damit eine höhere Entschädigung erreichen.
Der BGH stellte klar, dass die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes keine allgemeingültig zu beantwortende Rechtsfrage ist, sondern eine sachverständig zu beurteilende Wertermittlungsfrage.
Ein Zinssatz von 3 Prozent kann deshalb ebenso vertretbar sein wie ein anderer fachlich begründeter Wert innerhalb der anerkannten Bandbreite.
Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass die angemessene Verzinsung von der Zins- und Inflationsentwicklung sowie vom jeweiligen Bewertungszeitpunkt abhängt.
Gerichte dürfen sich bei ihrer Schadensschätzung nach § 287 ZPO auf ein nachvollziehbar begründetes Sachverständigengutachten stützen. Eine mathematisch exakte Berechnung ist nicht erforderlich.
Besonders bemerkenswert: Der BGH hielt selbst die zugesprochenen 1.247 Euro für zu hoch
Der interessanteste Teil des Beschlusses liegt in der konkreten Überprüfung der Schadenshöhe. Die Sachverständige hatte den Wert der Tanne als Bestandteil des Grundstücks nach der Methode Koch mit 1.009 Euro ermittelt. Dabei waren bereits eine Alterswertminderung sowie ein Abzug wegen vorhandener Mängel und Vorschäden berücksichtigt worden.
Für die konkrete Beschädigung hatte die Sachverständige zusätzlich eine alternative Teilschadensberechnung vorgenommen. Dabei ging sie davon aus, dass sich durch das Hochbinden vorhandener Triebe und eine entsprechende Nachbehandlung über mehrere Jahre wieder eine optisch erkennbare Baumspitze herstellen ließe.
Unter Berücksichtigung der hierfür erforderlichen Maßnahmen und einer vorübergehenden Funktionsbeeinträchtigung ergab sich ein Betrag von 1.247 Euro.
Diesen Betrag hatten die Vorinstanzen zugesprochen.
Der BGH beanstandete jedoch, dass die Vorinstanzen bei ihrer Entscheidung unterschiedliche Formen des Schadensausgleichs miteinander vermischt hatten.
Kosten einer Teilwiederherstellung nach § 249 Abs. 2 BGB und eine Entschädigung für eine verbleibende Wertminderung nach § 251 BGB sind rechtlich auseinanderzuhalten.
Eine Teilwiederherstellung durch entsprechende Pflegemaßnahmen war von der Vermieterin gerade nicht als zumutbare Möglichkeit der Schadensbeseitigung akzeptiert worden. Auch das Berufungsgericht hatte eine solche Teilwiederherstellung nicht als mögliche Naturalrestitution angesehen.
Wenn aber ausschließlich eine Entschädigung wegen der verbleibenden Wertminderung zugesprochen wird, dürfen darin nicht zugleich Kosten einer aus Sicht des Gerichts nicht in Betracht kommenden Wiederherstellung enthalten sein.
Hinzu kam, dass die Tanne keineswegs vollständig zerstört worden war.
Die Sachverständige hatte die konkrete Beeinträchtigung mit 30 Prozent des nach der Methode Koch ermittelten Gehölzwerts bewertet.
Dies entsprach lediglich 302,70 Euro.
Der BGH wies deshalb darauf hin, dass bei der Bemessung einer reinen Minderwertentschädigung nur der durch die teilweise Beschädigung verursachte dauerhafte Wertverlust zu berücksichtigen gewesen wäre.
Die zugesprochenen 1.247 Euro waren nach dieser Beurteilung zu hoch.
Gleichwohl konnte die Entscheidung nicht mehr zugunsten der Mieter abgeändert werden. Denn diese hatten keine eigene Revision eingelegt. Die allein von der Vermieterin eingelegte Revision konnte nicht dazu führen, dass die bereits zugesprochene Entschädigung herabgesetzt wurde.
Der BGH kündigte daher an, die Revision teilweise als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Nach dem Hinweisbeschluss wurde die Revision zurückgenommen.
Was bedeutet die Entscheidung für Vermieter?
Die Entscheidung enthält wichtige Hinweise für die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen beschädigter Bäume.
Zunächst bleibt festzuhalten, dass Vermieter eigenmächtige und vertragswidrige Beschädigungen von Bäumen nicht hinnehmen müssen. Bei entsprechender Pflichtverletzung stehen ihnen grundsätzlich Schadensersatzansprüche zu.
Allerdings genügt es bei der Bezifferung des Schadens nicht immer, einen Kostenvoranschlag für die vollständige Ersatzbeschaffung vorzulegen.
Vielmehr sollte frühzeitig geprüft werden, ob eine solche Wiederherstellung wirtschaftlich verhältnismäßig ist.
Kommt stattdessen eine Teilwiederherstellung in Betracht, müssen deren erforderliche Kosten und eine gegebenenfalls verbleibende oder vorübergehende Wertminderung voneinander unterschieden werden.
Ist die Wiederherstellung unverhältnismäßig und kommt nur eine Geldentschädigung nach § 251 Abs. 2 BGB in Betracht, muss der tatsächliche Minderwert des Grundstücks nachvollziehbar ermittelt werden.
Dafür kann ein qualifiziertes Sachverständigengutachten auf Grundlage der Methode Koch erforderlich sein.
Von besonderer Bedeutung ist außerdem die sorgfältige Formulierung der Klageanträge und des zugrunde liegenden Tatsachenvortrags. Wer ausschließlich die Kosten einer vollständigen Ersatzbeschaffung verlangt und mögliche andere Formen der Schadensbeseitigung von vornherein ausschließt, kann sich damit im Prozess selbst beschränken.
Was sollten Mieter beachten?
Für Mieter zeigt die Entscheidung zunächst, dass die Überlassung eines Gartens keine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis über den vorhandenen Baumbestand begründet.
Insbesondere größere Rückschnitte, das Kappen von Baumkronen und die Entfernung von Bäumen sollten nicht ohne vorherige Abstimmung mit dem Vermieter vorgenommen werden.
Andererseits sind Mieter bei einer tatsächlich verursachten Beschädigung nicht jeder beliebigen Schadensersatzforderung ausgeliefert.
Wird die vollständige Ersatzbeschaffung eines Baumes verlangt, ist zu prüfen, ob die damit verbundenen Kosten im Verhältnis zur eingetretenen Wertminderung unverhältnismäßig sind.
Auch bei der sachverständigen Schadensberechnung können erhebliche Einwendungen bestehen, etwa hinsichtlich des Ausmaßes der Beschädigung, vorhandener Vorschäden, der verbleibenden Funktionen des Baumes oder der rechtlichen Einordnung von Wiederherstellungskosten.
Entscheidend ist stets der konkrete Einzelfall.
Fazit: Schadensersatz soll den Schaden ausgleichen, aber nicht darüber hinausgehen
Der Beschluss des BGH vom 9. Juni 2026 – VIII ZR 327/25 – zeigt anschaulich, dass bei der Beschädigung von Bäumen erhebliche Unterschiede zwischen den Kosten einer vollständigen Ersatzbeschaffung und dem rechtlich ersatzfähigen Schaden bestehen können.
Wer einen Baum ohne Zustimmung des Eigentümers erheblich beschädigt, muss grundsätzlich für die Folgen einstehen. Daraus folgt jedoch nicht, dass stets die Kosten eines gleich großen Ersatzbaumes verlangt werden können.
Die Methode Koch bietet eine anerkannte Grundlage für die Bewertung des entstandenen Grundstücksschadens. Bei einer bloßen Teilbeschädigung ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Baum weiterhin Funktionen erfüllt und deshalb regelmäßig nicht sein vollständiger Wert verloren geht.
Für die anwaltliche Praxis kommt es entscheidend darauf an, bereits bei der Anspruchsbegründung zwischen vollständiger Wiederherstellung, möglicher Teilwiederherstellung und bloßer Minderwertentschädigung zu unterscheiden.
Dass diese Differenzierung keineswegs akademischer Natur ist, verdeutlicht der entschiedene Fall: Einer ursprünglichen Forderung von 6.170 Euro stand eine von den Vorinstanzen zugesprochene Entschädigung von 1.247 Euro gegenüber, die der Bundesgerichtshof unter den gegebenen prozessualen Voraussetzungen sogar noch für überhöht hielt.
Mit den Folgen eines eigenmächtigen Rückschnitts von Nachbars Bäumen haben wir uns bereits in unserem Beitrag „Hände weg von Nachbars Baum – Schadensersatz und Strafanzeige drohen“ beschäftigt. Zum Schadensersatz bei Beschädigungen der Mietsache lesen Sie außerdem unseren Beitrag „Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter bei Schäden an der Mietsache besteht auch ohne vorherige Fristsetzung“.
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 9. Juni 2026 – VIII ZR 327/25; Vorinstanzen: AG Ratzeburg, Urteil vom 28. Februar 2025 – 7 C 260/23; LG Lübeck, Urteil vom 3. November 2025 – 1 S 19/25.
