Kommt es in einer Mietwohnung zu einem Brand den der Mieter fahrlässig verursacht hat, dann kann der Vermieter Schadensersatz grundsätzlich nur von der Wohngebäudeversicherung verlangen, nicht jedoch unmittelbar vom Mieter (AG München, Urteil vom 17.05.2018 – 412 C 24937/17).
Küchenbrand in Mietwohnung durch unbeaufsichtigte Pfanne
Im entschiedenen Rechtsstreit hatten die Beklagten im Raum München eine Doppelhaushälfte gemietet. Im August hatte eine Mitbewohnerin fahrlässig einen Brand dadurch verursacht, dass sie eine Pfanne mit Fett kurz unbeaufsichtigt gelassen hatte, wodurch es zu einer Überhitzung und dann zum Brand kam. Folge war, dass sowohl die Küche als auch Fensterrollläden und Türen vollständig entsorgt werden mussten. Ebenso waren die Bodenfliesen und der Deckensputz derart beschädigt, dass sie erneuert werden mussten. Alle Steckdosen und Schalter mussten gereinigt und elektrischen Leitungen überprüft werden. Selbst im neben der Küche liegen Badezimmer war durch die Verrußung die Reinigung von Teppichböden, Fliesen, Toiletten und Waschbecken erforderlich geworden. Die Sanierungskosten beliefen sich auf 13.073,12 €.
Zunächst in Anspruch genommene Wohngebäudeversicherung verlangt wegen falscher Angaben geleistete Zahlung zurück
Die klagende Vermieterin hat zunächst den Brandschaden ihrer Wohngebäudeversicherung gemeldet. Diese hat dann zur Schadensregulierung zunächst 19.500 € bezahlt. Die Vermieterin hatte allerdings gegenüber der Versicherung fälschlich angegeben, dass die beim Brand zerstörte Küche ihr gehören würde, während diese in Wahrheit den Mietern gehörte. Als die Versicherung davon Kenntnis erlangte, und die geleistete Zahlung zurückverlangt, zahlte die Klägerin zunächst freiwillig 12.000 € und nachdem die Versicherung Druck gemacht hatte den gesamten Betrag zurück.
Die Klägerin behauptet dabei die unrichtigen Angaben zu den Eigentumsverhältnissen der Küche lediglich irrtümlich gemacht zu haben und hält ihrerseits den nun beklagten Mietern vor, dass diese nicht richtiggestellt hätten, dass die Küche in deren Eigentum gestanden hätte.
Vermieterin verlangt nun den Sanierungsschaden unmittelbar von den Mietern
In einem nächsten Schritt hat sich die Vermieterin unmittelbar an die Mieter gewandt und von diesen Schadenersatz verlangt. Da die Mieter die Zahlung verweigert haben, landete der Rechtsstreit schließlich vor Gericht.
Das Amtsgericht München gab den Mietern recht und hat die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass ein Vermieter in derartigen Fällen die Wohngebäudeversicherung auf Leistungen in Anspruch nehmen könne, ohne dass diese bei den Mietern Regress nehmen könnte. Eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags ergebe nämlich, dass Mieter durch einen konkludenten Regressverzicht bei einfacher Fahrlässigkeit vor einem Rückgriff des Versicherers geschützt seien.
Wenn nun, so wie hier, der Vermieter unmittelbar den Mieter in Anspruch nimmt, dann würde der Mieter in seine Erwartung enttäuscht als Gegenleistung für die von ihm übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall auch einen Nutzen aus der Gebäudeversicherung zu haben. Ein Vermieter hat nämlich regelmäßig kein vernünftiges Interesse daran einen Schadensausgleich bei seinem Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Schadensdeckung beigetragen hat. Deshalb Folge aus dieser Interessenlage, so das Gericht, bei einem Mietvertrag die Pflicht des Vermieters entweder die Versicherung in Anspruch zu nehmen oder auf Schadenersatz gänzlich zu verzichten.
Verletzt der Vermieter diese Pflicht, dann steht dem Mieter seinerseits ein gleichwertiger Schadensersatzanspruch zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters entgegenhalten kann. Nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen darf nämlich niemand etwas fordern, was er nach Erhalt sofort zurückzahlen müsste (sog. dolo agit Einrede).
Der Umstand, dass die Vermieterin hier gegenüber Ihrer Versicherung falsche Angaben gemacht hatte und deshalb den Versicherungsschutz verloren hat, dürfe, so das Gericht, nicht zulasten der Mieter gehen.
Was Sie als Vermieter aus dieser Entscheidung lernen können
Unklar ist, ob die Vermieterin bewusst falsche Angaben gemacht hat, um an dem Schaden selbst zu verdienen, in dem sie sich Schadenersatz für eine Küche bezahlen lassen wollte, die nicht in ihrem Eigentum gestanden hat oder aber ob anfangs vielleicht sogar die Vermieterin und die Mieter dahingehend gemeinsame Sache machen wollten, die an sich nicht mitversicherte Küche der Mieter mit über die Wohngebäudeversicherung laufen zu lassen und dann aus irgendeinem Grund der Schwindel aufgeflogen ist. Ein im Eigentum des Mieters stehende Küche wird nämlich von der Wohngebäudeversicherung nicht umfasst. Hier müsste vielmehr der Mieter, soweit vorhanden, seine Hausratversicherung in Anspruch nehmen.
Wollen Sie als Vermieter also nicht Gefahr laufen, am Ende mit leeren Händen dazustehen, dann sollten Sie stets vollständige und richtige Angaben gegenüber der Versicherung machen. Der Versuch der Versicherung die Küche des Mieters mit unterzuschieben, führt nämlich nicht nur, so wie hier, zum Verlust des Versicherungsschutzes, sondern kann auch strafrechtliche Konsequenzen als versuchter oder vollendeter Betrug haben, jedenfalls dann, wenn vorsätzlich gehandelt wurde.
