Alle Jahre wieder entsteht zwischen Vermietern und Mietern nicht nur Streit darüber, welche Positionen im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung zum Ansatz gebracht werden können, sondern auch darüber, wie eine solche Abrechnung auszusehen hat. Sind in der Nebenkostenabrechnung auch Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen enthalten, dann hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass diese so aufgeschlüsselt werden, dass der Mieter sie steuerlich gegenüber dem Fiskus geltend machen kann (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16).
Mieter fordert Bescheinigung über auf ihn umgelegt die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen
Ausgangspunkt des vom Landgericht entschieden Rechtsstreits war eine Nebenkostenabrechnung eines Vermieters in der die auf den Mieter umgelegten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht ausgewiesen waren. Der Vermieter war der Meinung, dass ich hierzu nicht verpflichtet sei. Da der Mieter aber fürchtete diese Position nicht steuermindernd im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung geltend machen zu können zog er vor Gericht.
Gerichte sind unterschiedlicher Auffassung
Während das zunächst mit der Angelegenheit befasste AG Charlottenburg (Urteil vom 30.09.2016 – 220 C 72/16) der Meinung war, dass die begehrte Bescheinigung nicht erforderlich sei, um eine steuerliche Geltendmachung durch den Mieter zu ermöglichen und deshalb dessen Klage abgewiesen hat, hat das LG Berlin den Vermieter dagegen verurteilt.
Vermieter muss keine Steuerbescheinigung nach § 35a EStG erteilen
Nach Auffassung der Richter muss ein Vermieter zwar keine Steuerbescheinigung nach § 35a EStG erteilen. Ausreichend sei vielmehr, wenn der Vermieter einige Positionen wie „Nebenkosten Frischwasser“, „Nebenkosten Entwässerung“ sowie „Sonstige BK“ hinreichend erläutert.
Dies muss in der Weise geschehen, dass der Vermieter diese in der Weise aufschlüsselt, dass der Mieter den jeweiligen Anteil der Dienstleistung als steuerlich abzugsfähige Aufwendung erkennen kann.
Beispielsweise sind in der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Position „Nebenkosten Entwässerung“ nicht die anteiligen Kosten für Arbeiten an Zu- und Ableitungen sowie für die Wartung ersichtlich, die abzugsfähig sind. Die sonstigen Betriebskosten sind nur abzugsfähig, soweit sie für die Wartung von Anlagen aufgewandt werden. Diese Erläuterung ist für den Vermieter mit keinem großen Aufwand verbunden.
Eigene Nachforschungen sind dem Mieter nicht zumutbar
Nach Auffassung der Berliner Richter kann dagegen dem Mieter nicht zugemutet werden, dass er selbst die Hausverwaltung aufsucht und eigenständig die Zuordnung aufgrund von einzelnen Belegen wie Rechnungen vornimmt.
Abweichende Regelung im Mietvertrag unwirksam
So in den Mietvertrag geregelt war, dass der Vermieter keine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen zu erteilen brauche, hielten die Richter dies für unwirksam. Eine solche Klausel sei überraschend im Sinne von § 305c BGB und würde darüber hinaus Mieter im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligen.
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig, weil die Revision zum BGH zugelassen wurde.
Was Vermieter zu beachten haben
Vergleichbare Rechtsprechung, insbesondere von Obergerichten, gibt es zu dieser Problematik nicht. Soweit derartige Streitigkeiten vor Gericht gelandet sind haben einzelne Amtsgerichte, wenn sie zugunsten des Mieters entschieden haben, stets entschieden, dass der Vermieter die auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenen Nebenkosten ausdrücklich als solche bezeichnen muss.
Nach der Entscheidung des LG Berlin haben Vermieter die Wahl. Sie können die jeweils umgelegten Kosten in der Betriebskostenabrechnung so aufschlüsseln, dass der Mieter zur Geltendmachung von haushaltsnahen Dienstleistungen in der Steuererklärung in der Lage ist. Oder sie können der Betriebskostenabrechnung eine Bescheinigung beifügen, in der eine solche Aufschlüsselung vorgenommen wird.
