Muss der Verkäufer einer Immobilie für falsche Maklerangaben einstehen?

Verkauft eine Privatperson eine gebrauchte Immobilie, finden sich im notariellen Kaufvertrag regelmäßig weitreichende Ausschluss- bzw. Begrenzungsklauseln zur Haftung für Mängel. In der Praxis wirft dies die Frage auf, inwieweit der Verkäufer gleichwohl für unzutreffende Angaben im Maklerexposé oder für unterlassene Hinweise zu wesentlichen Umständen (z. B. baurechtliche Genehmigungslage) haftet. Der nachfolgende Beitrag ordnet die Rechtslage ein, beleuchtet ein aktuelles Urteil des Landgerichts Frankenthal (Az. 6 O 259/24) und gibt konkrete Handlungsempfehlungen für Käufer und Verkäufer.

Rechtsgrundlagen im Überblick

Maßgeblich sind insbesondere die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs:

• § 434 BGB (Sachmangel) – Mangelhaftigkeit bei fehlender vereinbarter Beschaffenheit oder fehlender Eignung.
• § 437 BGB (Rechte des Käufers) – Rücktritt, Minderung, Schadensersatz.
• § 444 BGB (Arglist) – Gewährleistungsausschluss greift nicht bei arglistigem Verschweigen.
• § 123 BGB (Anfechtung wegen arglistiger Täuschung).
• § 142 BGB (Rechtsfolge der Anfechtung – Nichtigkeit ex tunc).
• Schadensersatzrecht, insbesondere § 281 BGB ff.
• Verjährung, u. a. § 199 BGB.

Diese Normen greifen im Zusammenspiel: Unrichtige oder unvollständige Informationen können einen Sachmangel i. S. v. § 434 BGB begründen; die Rechtsfolgen ergeben sich aus § 437 BGB, wobei ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss wegen § 444 BGB bei Arglist nicht durchgreift. Daneben kommt eine Anfechtung nach § 123 BGB in Betracht, die zur Nichtigkeit gem. § 142 BGB führt. Schadenstatbestände können über § 281 BGB ff. flankieren; fristenrechtlich ist § 199 BGB zu beachten.

Das Urteil des LG Frankenthal (Az. 6 O 259/24)

Im entschiedenen Fall erwarb die Käuferin ein Anwesen zu über 600.000 € unter umfassendem Gewährleistungsausschluss. Das Maklerexposé pries das Objekt als „liebevoll kernsaniert“ an. Nach Vertragsschluss forderte die Stadt die Beseitigung einer Außentreppe und einer Terrasse, weil diese ohne Baugenehmigung (teilweise sogar auf einem Nachbargrundstück) errichtet worden waren. Zudem stellte ein Elektriker fest, dass die Elektroinstallation nicht „neuwertig“, sondern auf dem Stand der 1990er Jahre war. Die Verkäuferin hatte ein vorangehendes klärendes Telefonat mit der Stadtverwaltung zur Genehmigungslage verschwiegen.

Entscheidungskernaussagen

• Irreführende Exposé-Angaben: Die Bewerbung als „kernsaniert“ begründet nach der Verkehrsauffassung die Erwartung eines nahezu neuwertigen Zustands – dazu passte die betagte Elektroinstallation nicht. Dies begründete einen Sachmangel i. S. v. § 434 BGB.
• Pflicht zur Offenlegung: Die nicht genehmigte Außentreppe/Terrasse war offenbarungspflichtig. Das Verschweigen wesentlicher Umstände ist als Arglist zu qualifizieren i. S. v. § 444 BGB i. V. m. § 123 BGB.
• Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses: Der vertragliche Gewährleistungsausschluss griff nicht, weil die Verkäuferin den wahren Zustand kannte bzw. kennen musste (§ 444 BGB).
• Rechtsfolgen: Die Käuferin war zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB berechtigt (Nichtigkeitsfolge: § 142 BGB) und konnte hilfsweise Rechte aus § 437 BGB geltend machen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig; die Berufung zum OLG Zweibrücken ist anhängig. Gleichwohl verdeutlicht die Entscheidung, dass Verkäufer für unzutreffende Exposé-Angaben und verschwiegenen Genehmigungsprobleme einstehen müssen – auch bei vertraglichem Haftungsausschluss, sofern Arglist im Spiel ist (§ 444 BGB).

Praktische Bedeutung – Haftung trotz Gewährleistungsausschluss

Verkäuferperspektive

Ein Gewährleistungsausschluss ist kein Freibrief. Wer bewusst mit Begriffen wie „kernsaniert“, „neuwertig“ oder „ohne Mängel“ wirbt, obwohl wesentliche Mängel bestehen oder Genehmigungsfragen ungeklärt sind, riskiert Anfechtung (§ 123 BGB) bzw. Rückabwicklung und Schadensersatz (§ 281 BGB ff.). Offenlegungspflichten sind strikt einzuhalten; andernfalls greift § 444 BGB.

Käuferperspektive

Käufer sollten Exposé-Aussagen kritisch hinterfragen, bautechnische Prüfungen veranlassen und die Genehmigungslage (Baugenehmigungen, Abstandsflächen, Grenzbebauung) klären. Auch bei vertraglichem Ausschluss bestehen Rechte aus § 437 BGB, wenn ein Sachmangel i. S. v. § 434 BGB vorliegt und der Verkäufer arglistig i. S. v. § 444 BGB gehandelt hat. Zudem kommt die Anfechtung nach § 123 BGB in Betracht (Folge: § 142 BGB).

Grenzen und Fallstricke

• Gewährleistungsausschluss ohne Täuschung: Liegt keine Arglist vor, kann ein wirksam vereinbarter Ausschluss der Mängelhaftung eingreifen; dann verbleiben die Rechte grundsätzlich außerhalb von § 444 BGB beschränkt.
• Untersuchungs- und Hinweispflichten des Käufers: Unterlassene Prüfungen können die Rechtsposition schwächen; gleichwohl beseitigen sie Arglist nach § 123 BGB nicht.
• Beweislast: Der Käufer muss die Unrichtigkeit der Angaben und die Kenntnis bzw. das billigende Inkaufnehmen durch den Verkäufer beweisen (Rechte aus § 437 BGB i. V. m. § 434 BGB sowie Anfechtung nach § 123 BGB).
• Verjährung: Fristen beachten! Maßgeblich i. S. d. Delikts-/Vertragsebene und der kenntnisabhängigen Frist ist u. a. § 199 BGB.

Handlungsempfehlungen für die Vertragsgestaltung

Für Verkäufer

• Angaben im Exposé nur nach Prüfung und mit belastbarer Dokumentation; keine Überhöhung durch Begriffe wie „kernsaniert“ ohne entsprechenden Substanznachweis.
• Offenlegung bekannter Mängel und baurechtlicher Besonderheiten; andernfalls drohen Anfechtung (§ 123 BGB) und Unwirksamkeit des Ausschlusses (§ 444 BGB).

Für Käufer

• Technische Due-Diligence (Bau, Elektro, Feuchte, Statik), Prüfung der Genehmigungslage; Beweissicherung (Exposé, Schriftwechsel, Fotos, Gutachten).
• Rechte systematisch prüfen: § 437 BGB (Rücktritt/Minderung/SE), Anfechtung nach § 123 BGB (Folge § 142 BGB), ggf. Schadensersatz nach § 281 BGB ff.; Verjährung nach § 199 BGB.

Einordnung im Lichte der Rechtsprechung

Die Entscheidung des LG Frankenthal fügt sich in die Linie der Rechtsprechung ein, wonach Verkäufer für objektiv unzutreffende oder irreführende Angaben im Exposé einstehen und der vertragliche Ausschluss hinter § 444 BGB zurücktritt, wenn Arglist vorliegt. Sie bestätigt zugleich, dass Exposé-Angaben – je nach Einbindung des Verkäufers – als dessen „öffentliche Äußerung“ gewertet werden können, die Maßstab der Beschaffenheitsvereinbarung i. S. v. § 434 BGB sein kann. Für Käufer eröffnet dies – neben Gewährleistungsrechten aus § 437 BGB – die Anfechtungsschiene nach § 123 BGB mit der Nichtigkeitsfolge des § 142 BGB.

Fazit

Verkäufer müssen für falsche oder unvollständige Maklerangaben einstehen, wenn diese den Zustand der Immobilie irreführend darstellen oder wesentliche Umstände verschwiegen werden. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss greift bei Arglist nicht (§ 444 BGB). Für Käufer eröffnet eine unzutreffende Bewerbung regelmäßig Sachmangelrechte aus § 434 BGB i. V. m. § 437 BGB sowie die Anfechtung nach § 123 BGB mit der Rechtsfolge des § 142 BGB. Flankierend kommen Schadensersatzansprüche nach § 281 BGB ff. in Betracht; die Verjährung richtet sich u. a. nach § 199 BGB. Das Urteil des LG Frankenthal zeigt deutlich: Transparenz und wahrheitsgemäße Angaben sind beim Immobilienverkauf nicht nur kaufmännisches Gebot, sondern rechtlich zwingend.