So mancher Vermieter erlebt nach Beendigung des Mietverhältnisses sein blaues Wunder, wenn er seine Wohnung zurückerhält. Nicht nur, dass vielleicht die Schönheitsreparaturen, die geschuldet waren, nicht oder nicht ordentlich durchgeführt worden sind, sondern oft sind auch noch Schäden vorhanden, die vom Mieter verursacht worden sind. Da der Vermieter in derartigen Fällen regelmäßig ein Interesse daran hat, dass die Schäden umgehend beseitigt werden, würde er am liebsten gleich Schadenersatz verlangen ohne dem Ex-Mieter auch noch eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen. Dazu ist er auch berechtigt, wie nun letztinstanzlich der BGH mit Urteil vom 28.02.2018 (VIII ZR 157/17), über das sich viele Vermieter freuen werden, entschieden hat.
Mieter gibt Wohnung in beschädigtem Zustand zurück
Der Beklagte hatte beim Kläger über 7 Jahre eine Wohnung angemietet. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hatte die Wohnung mehrere Schäden, die vom Mieter wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten verursacht worden waren. Ein Heizkörper hat einen Lackschaden, die Badezimmerarmaturen mussten wegen mangelnder Pflege ausgetauscht werden und in der Wohnung gab es in mehreren Zimmern einen Schimmelbefall, für den der Mieter verantwortlich gewesen war.
Der Vermieter ließ die Schäden beheben und verlangte von seinem Ex-Mieter Ersatz der dafür erforderlichen Kosten. Eine Frist zur Schadensbeseitigung hatte er zuvor dem Mieter nicht gesetzt.
Da der Mieter gar nicht daran dachte zu zahlen, sondern sich darauf berufen hat, er sei zur Zahlung nicht verpflichtet, weil der Vermieter es versäumt habe, ihm mittels Fristsetzung die Möglichkeit zur eigenen Schadensbeseitigung einzuräumen, landete der Rechtsstreit schließlich vor Gericht. Inklusive eines Mietausfallschadens verlangte der Vermieter Schadenersatz in Höhe von 5.171 €.
Bei Schäden an der zurückgegebenen Mietsache muss der Vermieter dem Mieter keine Frist zur Schadensbeseitigung setzen
Der BGH hat nun letztinstanzlich klargestellt, dass in Fällen, in denen der Mieter die Mietsache beschädigt zurückgibt, ohne selbst den Schaden beseitigt zu haben, der Vermieter sofort Schadenersatz verlangen kann und eine vorherige Fristsetzung nicht erforderlich sei.
Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt, so die Richter, nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann.
Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt nach Auffassung der Richter auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.
Bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen wäre dagegen Fristsetzung erforderlich
Die Richter haben dabei auch noch klargestellt, dass dann etwas anderes gelten soll, wenn es nicht um Schadenersatz, sondern um nicht durchgeführte und geschuldete Schönheitsreparaturen gehe. In diesem Fall habe nämlich der Mieter eine Leistungspflicht aus dem Pflichtenkreis des Vermieters wirksam übernommen, sodass, bevor Schadenersatz verlangt werden kann, erst eine Fristsetzung erfolgen muss.
