Der Grundstückskaufvertrag ist eines der wirtschaftlich bedeutendsten Rechtsgeschäfte des Zivilrechts. Umso gravierender sind die Folgen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass ein solcher Vertrag wegen Sittenwidrigkeit unwirksam ist. In der anwaltlichen Praxis spielt dabei insbesondere § 138 BGB eine zentrale Rolle. Die aktuelle Entscheidung des BGH vom 07.11.2025 (Az. V ZR 155/24) bringt hierzu wichtige Klarstellungen – vor allem zur Abgrenzung zwischen Kaufvertrag und dinglichem Verfügungsgeschäft.
Rechtlicher Ausgangspunkt: § 138 BGB und das wucherähnliche Rechtsgeschäft
Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn es gegen die guten Sitten verstößt. Bei Grundstückskaufverträgen steht dabei regelmäßig das sogenannte wucherähnliche Geschäft im Mittelpunkt. Ein solches liegt vor, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, die das Geschäft als sittlich anstößig erscheinen lassen.
Der BGH stellt klar: Bei Grundstücksgeschäften ist von einem auffälligen Missverhältnis regelmäßig dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung den Wert der Gegenleistung um nahezu das Doppelte oder mehr übersteigt. In diesen Fällen greift eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners. Zusätzliche subjektive Umstände müssen dann nicht mehr positiv festgestellt werden.
Der zentrale Unterschied: Kaufvertrag und Verfügungsgeschäft
Besonders praxisrelevant ist die vom BGH erneut betonte Trennung zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag und dem dinglichen Verfügungsgeschäft. Diese Trennung folgt aus dem in Deutschland geltenden Abstraktionsprinzip.
Der Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft
Der Grundstückskaufvertrag begründet lediglich die Pflicht zur Übereignung des Grundstücks. Ist dieser Vertrag wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nichtig, fehlt es an einem wirksamen Rechtsgrund für die Vermögensverschiebung. Genau dies war nach Auffassung des BGH im entschiedenen Fall gegeben: Ein eklatantes Missverhältnis zwischen dem Verkehrswert der Miteigentumsanteile und der übernommenen Gegenleistung führte zur Nichtigkeit des Kaufvertrags.
Die Auflassung als Verfügungsgeschäft
Demgegenüber ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) nach § 925 BGB grundsätzlich abstrakt wirksam. Sie ist nicht automatisch deshalb unwirksam, weil der zugrunde liegende Kaufvertrag nichtig ist. Das Eigentum geht also zunächst wirksam über, obwohl der Kaufvertrag rechtlich nicht existiert.
Der BGH stellt ausdrücklich klar: Die Auflassung ist kein Rechtsgrund im bereicherungsrechtlichen Sinne. Rechtsgrund für den Eigentumserwerb ist allein das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft – und gerade dieses fehlt bei einem sittenwidrigen Kaufvertrag.
Wann ist auch das Verfügungsgeschäft unwirksam?
Trotz Abstraktionsprinzip kann auch das Verfügungsgeschäft selbst unwirksam sein. Dies ist allerdings nur in engen Ausnahmefällen der Fall. Eine Nichtigkeit der Auflassung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn auch sie selbst sittenwidrig ist, etwa bei einem bewussten kollusiven Zusammenwirken zum Nachteil eines Dritten oder bei einem besonders verwerflichen Gesamtvorgang im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB.
Liegt eine solche eigenständige Sittenwidrigkeit der Auflassung nicht vor, bleibt sie wirksam – selbst dann, wenn der Kaufvertrag nichtig ist.
Rechtsfolgen der Nichtigkeit: Rückabwicklung statt Grundbuchberichtigung
Ist lediglich der Kaufvertrag sittenwidrig, folgt daraus keine unmittelbare Unrichtigkeit des Grundbuchs. Ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB scheidet dann aus.
Stattdessen ergibt sich ein Rückübertragungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Der Erwerber hat das Eigentum ohne rechtlichen Grund erlangt und ist verpflichtet, dieses durch Rückauflassung und Mitwirkung an der Grundbuchberichtigung wieder herauszugeben. Der BGH betont, dass diese bereicherungsrechtliche Rückabwicklung der richtige Weg ist, um die Folgen eines sittenwidrigen Grundstückskaufvertrags zu korrigieren.
Bewertung des Verkehrswerts bei Miteigentumsanteilen
Für die Beurteilung des Missverhältnisses genügt es nach der Entscheidung des BGH regelmäßig, den Verkehrswert des Gesamtgrundstücks darzulegen und diesen quotal auf den veräußerten Miteigentumsanteil umzulegen. Besondere Abschläge oder Zuschläge bedürfen eines substantiierten Vortrags der Partei, die sich darauf beruft. Damit erleichtert der BGH die Darlegungs- und Beweislast für benachteiligte Verkäufer erheblich.
Fazit: Klare Leitlinien für die Praxis
Die Entscheidung des BGH vom 07.11.2025 schafft wichtige Rechtssicherheit. Sie zeigt deutlich, dass sittenwidrige Grundstückskaufverträge keine Randerscheinung sind, sondern erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können. Der sorgfältige Blick auf das Verhältnis von Kaufvertrag und Verfügungsgeschäft ist dabei unerlässlich. Während das Abstraktionsprinzip den dinglichen Eigentumserwerb zunächst schützt, führt die Nichtigkeit des Kaufvertrags regelmäßig zu einer zwingenden bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung. Für Käufer und Verkäufer gilt daher gleichermaßen: Ein vermeintlich „günstiger“ Grundstückskauf kann sich schnell als rechtlich hochriskant erweisen.
