Das Mietrecht ist bekanntlich sehr mieterfreundlich. Dies insbesondere dann, wenn es darum geht, eine Mietwohnung zu kündigen. Deswegen ist oft aus Vermietersicht das letzte „Druckmittel“, um die Wohnung freizubekommen, Eigenbedarf geltend zu machen.
Liegt allerdings gar kein Eigenbedarf vor und kommt der Mieter dahinter, dann droht Ungemach. Dem Vermieter drohen dann nicht nur erhebliche Schadensersatzforderungen, sondern auch ein Strafverfahren wegen Betrugs.
In einem vom Amtsgericht München mit Urteil vom 29 März 2018 (432 C 1222/18) zugunsten eines Vermieters entschiedenen Rechtsstreit hatten die vormaligen Mieter, die eine Wohnung in München-Schwabing gemietet hatten und nunmehr nach Augsburg umgezogen waren, 125.640 € an Schadenersatz verlangt.
Zu Unrecht wie das Gericht meinte, weil die Parteien schließlich eine Aufhebungsvereinbarung abgeschlossen hatten in der eine erhebliche Abstandszahlung an die Mieter gezahlt worden war. Die Rechnung der Mieter diese Abstandszahlung auf den Schadenersatz zu verrechnen und nach Auszug nochmals Kasse zu machen ging damit nicht auf.
97 m² Wohnung in München Schwabing für 913 € Kaltmiete
Die klagenden Mieter hatten in München-Schwabing eine 3,5 Zimmerwohnung mit 97 m² in der Nähe des englischen Gartens angemietet. Dafür zahlten sie zuletzt lediglich 913 € kalt. Hinzu kam, dass nach dem Mietvertrag Mieterhöhungen nur bei Inflationszunahme zulässig gewesen waren.
Im Jahr 2016 endete dann allerdings das „Mieterglück“ zu. Der bisherige Vermieter hatte die Wohnung verkauft und der in den Mietvertrag eingetreten Erwerber schloss dann kurz nach Erwerb mit den Mietern eine Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses, in der ihnen eine Sofortzahlung von 15.000 €, die sie verzinslich an den Vermieter zurückzahlen mussten, wenn sie nicht bis spätestens 31.12.2016 die Wohnung geräumt haben, zugebilligt worden war. Weiter hatten die Parteien vereinbart, dass dann, wenn ein früherer Auszug erfolgt, die Abstandszahlung bis auf maximal 24.500 € ansteigen kann. Die Mieter hatten Ende November 2016 die Wohnung zurückgegeben und dann dafür noch einmal 6000 € erhalten.
Vermieter verkauft nach Auszug der Mieter die Wohnung
Kaum, dass die Mieter ausgezogen waren, verkaufte der Vermieter die nun mieterfreie Wohnung. Als die Mieter, die zwischenzeitlich nach Augsburg verzogen worden und dort eine Nettokaltmiete von 950 € bezahlen mussten, davon erfuhren, betreuten sie offensichtlich ihre Entscheidung sich für insgesamt 21.000 € aus dem Mietverhältnis haben drängen zu lassen und fochten ihre Zustimmung zur Aufhebungsvereinbarung an. Zur Begründung führten sie aus, der Erwerber habe nach dem Wohnungskauf in einem ersten Telefonat, bei dem er sich vorgestellt hatte, Eigenbedarf angemeldet, da sein Vater zurück nach München ziehen wollte. Sie verlangten deshalb als Schadenersatz die Differenz der früheren Kaltmiete zu der Miete einer vergleichbaren Wohnung in München, deren Mietwert sie mit 2.135 € angaben. Die bereits erhaltenen 21.000 € wollten sie insoweit verrechnet wissen.
Der nun beklagte Ex-Vermieter hat dagegen bestritten Eigenbedarf vorgetäuscht zu haben. Die Mieter hätten vielmehr das Mietverhältnis aus freien Stücken beendet, um sich die von ihm in Aussicht gestellten Zahlungen zu sichern. Es sei zwar darüber gesprochen worden, dass sein Vater gegebenenfalls nach München zurückziehen werde. Er habe aber keinesfalls damit gedroht für den Fall, dass die Vereinbarung nicht unterzeichnet wird, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen.
Amtsgericht München lehnt Schadenersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ab
Der zuständige Richter am Amtsgericht München vermochte der Argumentation der Kläger nicht zu folgen. Nach seiner Auffassung sei in die Vereinbarung vielmehr der Wille der Parteien hinein zu lesen, damit alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und zur Meidung künftigen Streits etwa auch auf Ansprüche aus eventuell vorgetäuschtem Eigenbedarf zu verzichten.
Zwar sei angesichts des gegenwärtigen Mietmarktes und der mieterfreundlichen Vertragsbedingungen eine erhöhte Bereitschaft des Vermieters zu Abstandszahlungen anzunehmen, um die Wohnung unvermietet weiterverkaufen zu können. Andererseits sei eine Abstandszahlung in Höhe von über 17 Monatsmieten mit großteiliger Sofortzahlung durchaus erheblich. Darüber hinaus habe der beklagte Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet und sich zur Kautionsrückzahlung binnen nur 4 Wochen verpflichtet.
Die Mieter hätten bei widerstreitenden Angaben eine konkret vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung mangels neutraler Zeugen oder anderer Beweismittel auch nicht nachgewiesen.
