Der Nießbrauch ist eines der zentralen Gestaltungsinstrumente in der vorweggenommenen Erbfolge. Immobilien werden auf die nächste Generation übertragen, während sich der Übergeber die laufenden Erträge – meist Mieteinnahmen – vorbehält. In der Praxis gilt diese Gestaltung häufig als „steuerlich bewährt“. Weniger im Blick steht jedoch, dass nicht nur die Bestellung, sondern insbesondere die spätere Aufgabe oder Ablösung eines Nießbrauchs erhebliche steuerliche Risiken auslösen kann. Die jüngere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) hat diese Risiken nochmals deutlich verschärft.
Wer heute einen Nießbrauch aufgibt oder gegen Zahlung ablöst, bewegt sich steuerlich auf deutlich unsichererem Terrain als noch vor einigen Jahren. Der Grund liegt in einer grundlegenden Rechtsprechungsänderung des BFH, die sowohl schenkungsteuerliche als auch einkommensteuerliche Folgen haben kann.
Nießbrauch als Ausgangspunkt der Gestaltung
Zivilrechtlich ist der Nießbrauch in den §§ 1030 ff. BGB geregelt. Er verleiht dem Berechtigten das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen. Zu den Nutzungen zählen nach § 100 BGB insbesondere die Früchte und damit bei Immobilien die Mieteinnahmen.
Steuerlich wird der Nießbrauch vor allem im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht genutzt. Bei der Übertragung einer Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Grundstückswert abgezogen. Die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage sinkt dadurch oft erheblich. Diese Wirkung erklärt, warum Nießbrauchsgestaltungen in der Praxis so verbreitet sind.
Problematisch wird die Gestaltung allerdings nicht bei der Bestellung, sondern häufig erst viele Jahre später – nämlich dann, wenn der Nießbrauch vorzeitig endet oder bewusst aufgegeben wird.
Unentgeltliche Aufgabe des Nießbrauchs: Schenkungsteuerliche Risiken
Wird ein Nießbrauch ohne Gegenleistung aufgegeben, stellt sich aus schenkungsteuerlicher Sicht die Frage, ob darin eine neue freigebige Zuwendung liegt. Der BFH stellt hierbei auf eine wirtschaftliche Betrachtung ab: Gibt der Nießbraucher eine werthaltige Rechtsposition auf, verschafft er dem Eigentümer einen zusätzlichen Vermögensvorteil.
Ein solcher Vorteil kann als weiterer schenkungsteuerlicher Erwerb qualifiziert werden. Maßgeblich ist nicht, dass der Nießbrauch bereits bei der ursprünglichen Übertragung wertmindernd berücksichtigt wurde. Entscheidend ist vielmehr der Vermögenszuwachs beim Eigentümer im Zeitpunkt des Verzichts. Damit kann selbst Jahrzehnte nach der ursprünglichen Schenkung erneut Schenkungsteuer entstehen.
Besonders brisant ist dies vor dem Hintergrund von § 14 ErbStG. Die Zehnjahresfrist schützt nicht vor einer neuen Steuer, wenn der Nießbrauchverzicht als eigenständiger Erwerbsvorgang eingeordnet wird. Freibeträge können zu diesem Zeitpunkt längst verbraucht sein.
Rechtsprechungsänderung des BFH: Entgeltliche Ablösung nun einkommensteuerlich relevant
Noch einschneidender ist die jüngere Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 10. Oktober 2025, Az. IX R 4/24) zur entgeltlichen Aufgabe eines Nießbrauchs. Über viele Jahre hinweg wurde eine Ablösezahlung für den Verzicht auf einen Nießbrauch teilweise als nicht einkommensteuerbare Vermögensumschichtung behandelt. Diese Sichtweise hat der BFH ausdrücklich aufgegeben.
Nach aktueller Rechtsprechung ist das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchs regelmäßig als steuerbare Entschädigung zu qualifizieren, wenn das Grundstück tatsächlich vermietet wurde. Die Zahlung tritt wirtschaftlich an die Stelle der künftig entgehenden Mieteinnahmen. Damit unterliegt sie der Einkommensteuer.
Rechtsgrundlage ist § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, der Entschädigungen für entgehende oder entgangene Einnahmen erfasst, in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der BFH stellt dabei klar, dass es nicht darauf ankommt, ob der Nießbraucher unter Druck stand oder frei verhandelt hat. Auch ein freiwilliger Verzicht kann steuerpflichtige Einkünfte auslösen.
Abkehr von der früheren Linie
Diese Rechtsprechungsänderung markiert einen deutlichen Bruch mit der früheren Auffassung des BFH. Maßgeblich ist nun nicht mehr der formale Charakter des Nießbrauchs als Recht, sondern dessen wirtschaftliche Funktion. Wer den Nießbrauch zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt hat, erzielt mit der Ablösezahlung nach Auffassung des BFH letztlich eine „zusammengeballte“ Ersatzleistung für diese Einnahmen.
Zusammenspiel von Einkommensteuer und Schenkungsteuer
In der Praxis kommt es häufig zu einer gefährlichen Überschneidung: Die Ablösezahlung kann beim Nießbraucher einkommensteuerpflichtig sein, während gleichzeitig auf Ebene des Eigentümers schenkungsteuerliche Fragen entstehen, wenn der Verzicht ganz oder teilweise unentgeltlich erfolgt.
Hinzu kommt, dass je nach Ausgestaltung eine Tarifermäßigung nach § 34 EStG in Betracht kommen kann, etwa als außerordentliche Einkünfte. Ob diese greift, ist jedoch stets eine Frage des Einzelfalls und keineswegs automatisch.
Gestaltungshinweise aus anwaltlicher Sicht
Die aktuelle Rechtsprechung zeigt deutlich: Die Aufgabe eines Nießbrauchs ist steuerlich kein Nebenproblem, sondern ein eigenständiger Risikobereich. Wer Nießbrauchsgestaltungen nutzt, sollte bereits bei der ursprünglichen Übertragung klare Regelungen zur späteren Beendigung treffen. Dazu gehören insbesondere Vereinbarungen zur Ablösung, zur Gegenleistung und zur steuerlichen Tragung der Folgen.
Eine spätere „einvernehmliche Lösung innerhalb der Familie“ kann steuerlich erheblich teurer werden als eine von Anfang an durchdachte und dokumentierte Gestaltung. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung von Zivilrecht, Einkommensteuerrecht und Schenkungsteuerrecht.
Fazit
Die Aufgabe eines Nießbrauchs ist heute steuerlich deutlich riskanter als noch vor einigen Jahren. Der BFH hat seine Rechtsprechung verschärft und stellt konsequent auf den wirtschaftlichen Gehalt des Verzichts ab. Unentgeltliche Nießbrauchsaufgaben können neue Schenkungsteuer auslösen, entgeltliche Ablösungen regelmäßig Einkommensteuer. Aus meiner Sicht gehört die spätere Nießbrauchsaufgabe inzwischen zu den größten steuerlichen Fehlerquellen in der Vermögensnachfolge. Wer hier nicht frühzeitig plant, läuft Gefahr, eine vermeintlich sinnvolle Gestaltung im Nachhinein teuer zu bezahlen.
