Sie haben eine Immobilie und möchten diese verkaufen? Sie schalten also einen Makler ein, der findet dann auch recht schnell einen Kaufinteressenten. Alles läuft ideal. Der Interessent verhandelt nicht über den Preis. Es kommt zu einen Notartermin und der Kauf wird beurkundet. Bis dahin noch alles gut.
Am Ende aber ist gar nichts gut, weil der Käufer entweder psychisch gestört oder einfach nur ein Schwindler ist, der gar nicht das Geld hat, die Immobilie zu bezahlen, sondern stattdessen vermögenslos ist. Sie treten vom Kaufvertrag zurück, um die Immobilie dann anderweitig verkaufen zu können und das Procedere geht von vorne los.
Sie glauben das gibt es nicht? Genau so hat sich ein Fall am Tegernsee zugetragen, der augenblicklich auf unserem Schreibtisch liegt.
Neben dem Ärger und dem Zeitverlust haben Sie nun das Problem, dass der Notar gleichwohl seine Arbeit bezahlt haben möchte und deshalb nun von der Verkäuferin knapp 9.000 € an Gebühren verlangt. Die Klausel, die regelmäßig in notariellen Kaufverträgen verwendet wird, wonach der Erwerber die Kosten des Notars übernimmt, ist insoweit wertlos, weil dieser ja vermögenslos ist und sich deshalb der Notar an den solventen Veräußerer als seinen Auftraggeber wendet. Dieser haftet nämlich stets subsidiär neben dem Käufer.
Wer mit einer solchen Forderung bei Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrags konfrontiert wird, der wird natürlich sofort darüber nachdenken, wo er sich schadlos halten kann.
Schadensersatzansprüche gegen den Erwerber bestehen zwar unproblematisch, sind aber wertlos
Das Problem besteht allerdings dabei, dass ein Schadensersatzanspruch gegen den Käufer, der zweifelsohne besteht, aufgrund dessen Vermögenslosigkeit wertlos ist, also regelmäßig ein Urteil gegen den Käufer zu erstreiten nur weitere Kosten produziert. Mit einem vollstreckbaren Urteil erhält der klagende Verkäufer dann zwar einen Vollstreckungstitel mit dem seine Ansprüche 30 Jahre gegen Verjährung gesichert sind, der aber nicht vollstreckt werden kann, jedenfalls dann nicht, wenn nicht damit zu rechnen ist, dass sich die Vermögenssituation des potentiellen Erwerbers wieder verbessert.
Haftung des Maklers
Jetzt könnte man darüber nachdenken, ob nicht der Makler, der den Kaufinteressenten vermittelt oder nachgewiesen hat, die Kosten für den Notar übernehmen muss. Dies würde wiederum voraussetzen, dass dieser verpflichtet gewesen wäre, vor dem Notartermin die Bonität des Käufers zu überprüfen.
Vertragliche Verpflichtung
Eine Haftung des Maklers besteht jedenfalls dann, wenn dieser sich vertraglich verpflichtet hat, die Bonität des Käufers zu überprüfen. Auch, wenn gute Makler dies von sich aus machen, sehen jedoch in der Praxis viele Maklerverträge eine solche Verpflichtung gerade nicht vor. Wenn Sie also als Veräußerer einen Makler mit der Veräußerung Ihrer Immobilie beauftragen, dann sind Sie stets auf der sicheren Seite, wenn Sie explizit eine solche Verpflichtung des Maklers mit in den Vertrag aufnehmen lassen.
Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht?
Ist dagegen eine solche Verpflichtung nicht Gegenstand des Maklervertrags, dann kann man drüber nachdenken, ob nicht eine vertragliche Nebenpflicht des Maklers im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB besteht, so dass dieser, wenn er nicht die Bonität geprüft hat, nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadenersatz haftet, weil eine Nebenpflicht verletzt hat.
Da der Makler nicht per se eine Bonitätsprüfung schuldet, kommt in diesem Bereich vieles auf die Umstände des Einzelfalls an.
Wenn also beispielsweise dem Makler Umstände bekannt sind, die Zweifel an der Bonität des Kaufinteressenten aufkommen lassen, dann wird man auf jeden Fall eine Pflicht annehmen können, den Verkäufer darüber aufzuklären.
Auch dann, wenn beispielsweise der Notar im Beurkundungstermin nachfragt, ob die Finanzierung gesichert ist und der Makler dies ins Blaue hinein bestätigt, wird man ihn dafür in Haftung nehmen können.
Tipp:
Damit Sie sich als Verkäufer nicht in unsicheres Terrain begeben und am Ende noch einen Rechtsstreit mit Ihrem Makler darüber führen müssen, ob dieser für den Fall, dass der Kaufvertrag wegen mangelnder Bonität rückabgewickelt werden muss, haftet, sollten Sie sich stets, wenn nicht bereits eine Prüfungsverpflichtung im Maklervertrag enthalten ist, von dem Makler vor Beurkundung schriftlich bestätigen lassen, dass er die Bonität des Käufers geprüft hat. Falls der Makler hierzu nicht bereit ist, sollten Sie auf jeden Fall selbst eine solche Bonitätsprüfung durchführen, um nicht am Ende, damit konfrontiert zu werden, für einen rückabgewickelten Notarvertrag auch noch Kosten bezahlen zu müssen.
Als Makler wiederum sollten Sie, um sich nicht den Unmut Ihrer Kunden zuzuziehen, stets von sich aus die Bonität überprüfen oder aber jedenfalls schriftlich darauf hinweisen, dass Sie die Bonität nicht geprüft haben, wenn Sie nicht Gefahr laufen wollen, am Ende nicht nur keine Provision verdient zu haben, sondern auch noch Schadenersatz leisten zu müssen.
Im vorliegenden Fall, bei dem es sich um den Verkauf eine Immobilie im Wert von ca. 2.000.000 € gehandelt hat, hat der Käufer wohl deshalb bei dem Makler keine Zweifel an seiner Bonität aufkommen lassen, weil er sich nach dessen Auskunft neben der beurkundeten Immobilie auch noch für eine weitere Immobilie mit einem VK von 20.000.000 € interessiert hatte. Der Makler hatte wohl so den Eindruck gewonnen, mit dem Kunden das große Los gezogen zu haben … Dass der Käufer schon die vereinbarte Reservierungsbestätigung in Höhe von 3.000 € nicht gezahlt hatte, was grundsätzlich ein Alarmsignal ist, hat er dabei bedenkenlos vom Tisch gewischt.
