Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer hübschen Wohnung, die Sie nicht selbst nutzen, sondern am Mietmarkt Dritten zur Verfügung stellen. Weil Sie wenig Zeit haben, beauftragen und bezahlen Sie ein renommiertes Maklerbüro mit der Vermietung. Dieses kümmert sich nicht nur darum, Mieter zu besorgen (in diesem Fall ein kinderloses Paar, das in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen lebt), sondern erledigt auch die Vertragsangelegenheiten. Sie selbst haben die Mieter nie persönlich gesehen, sondern nur kurz über eine Zoombesprechung kennengelernt. Da Ihnen diese nicht unsympathisch sind, geben Sie dem Makler das o. k. die Vertragsmodalitäten zu erledigen. Dass die Mieterin Rechtswissenschaft studiert hat und bei einer Behörde arbeitet, haben Sie zwar am Rande zur Kenntnis genommen. Weitere Gedanken haben Sie sich dazu aber nicht gemacht. Der Vertrag wird vom Maklerbüro ausgefertigt und das Mietverhältnis beginnt.
Bereits nach kurzer Zeit beginnt der 1. Stress. Die Mieter mache eine Mietminderung geltend, weil in einer Nachbarwohnung renoviert wird und sie sich an Bohr- und Klopfgeräusche stören. Nachdem Sie ein friedlebender Mensch sind und keinen Stress mit den neuen Mietern haben möchten, geben Sie diesen nach und finden eine Einigung.
Im Mietvertrag ist zur Anpassung der Miethöhe eine Indexmiete vereinbart, so dass an sich stressfrei, so jedenfalls glauben Sie, bei entsprechender Indexsteigerung die Miete angepasst werden kann. Sie schreiben also nun nett an ihre Mieter, dass der Preisindex um mehr als 10 % gestiegen ist und deshalb sich aufgrund der Indexklausel die Miete demnächst um den Betrag X erhöhen wird. Mieterseits erhalten Sie nunmehr folgendes Schreiben zurück:
„Sehr geehrte Frau…,
Ihr Schreiben vom 21. September 2023, mit welchem Sie eine Mieterhöhung in Höhe von 142,20 Euro ab 1. November 2023 für die von uns angemietete Wohnung in der XY-Straße, erklären, haben wir am 25. September 2023 erhalten.
1. Hiermit widersprechen wir der Mieterhöhung.
Das Mieterhöhungsverlangen ist rechtswidrig, da der zwischen uns geschlossene Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis nach § 126 Abs. 1 und 2 BGB genügt. Der Mietvertrag wurde von Herrn … und mir lediglich auf den jeweiligen Unterschriftsseiten unterschrieben und der Maklerin, Frau …, zugeschickt. Diese leitete diesen Scan an Sie weiter, den Sie lhrerseits ausgedruckt, unterschrieben und eingescannt haben. Dieser zweite Scan wurde von der Maklerin ausgedruckt und uns als gebundenes Exemplar postalisch übersandt. Eine Originalurkunde mit den eigenhändigen Unterschriften beider Mietparteien im Sinne des § 126 Abs. 2 BGB liegt damit nicht vor. Auch liegt keine elektronische Form im Sinne des § 126a BGB vor, da die jeweils eingescannten PDFs nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sind. Damit wurde die lndexmiete bereits nicht wirksam vereinbart.
2. Hilfsweise ist die Mieterhöhung in ihrer Höhe jedoch unwirksam, da die im Mietvertrag vom 25. Februar 2022 vereinbarte Ausgangsmiete von 1.800 Euro gegen die Mietpreisbremse gemäß § 556d BGB verstößt. Danach darf bei einem Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens 10% übersteigen. Die angemietete Wohnung liegt in einem durch die Landeshauptstadt München durch Rechtsverordnung entsprechend bestimmten Gebiet. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB bestimmt sich nach dem Mietspiegel der Landeshauptstadt München aus dem Jahr 2021.
Bereits nach den von Ihnen im Mietvertrag gemachten Angaben liegt die Miete für die von uns angemietete Wohnung über 10% über dem Mietspiegel. Dies sei zulässig, da die Vormiete bereits 1.687,95 Euro betragen habe. Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf in Abweichung zu § 556d Abs. 1 BGB jedoch nur eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Eine höhere Miete als die Vormiete – wie hier – kann jedoch nicht vereinbart werden.
Folglich ist die Nettokaltmiete von 1.800 Euro gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, soweit sie die zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB übersteigt.
Selbst wenn eine wirksame Indexmiete vereinbart worden sein sollte (was wir ausdrücklich abstreiten), so liegt Ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 21. September 2023 jedenfalls eine falsche Nettokaltmiete zugrunde.
Wir betrachten die von ihnen geltend gemachte Mieterhöhung mangels schriftlicher Vereinbarung einer lndexmiete daher als gegenstandslos. Jedenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen in seiner konkreten Höhe rechtswidrig.
3. Wir fordern Sie hiermit darüber hinaus gemäß § 556g Abs. 2 BGB auf, uns die zu viel gezahlte Miete seit 15. April 2022 herauszugeben bzw. zurückzuzahlen.
Da die zugrunde zu legende zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB von vielen unterschiedlichen Faktoren abhängt, deren Kenntnis sich uns entzieht, lässt sich der Rückzahlungsbetrag von uns derzeit nicht genau bestimmen. Darüber hinaus ist die korrekte Bestimmung auch regelmäßig Anlass für Streit, sodass hierüber meist Gerichte entscheiden.
Um beiden Seiten einen langwierigen und kostspieligen Gerichtsprozess zu ersparen, möchten wir gerne über die Modalitäten einer möglichen Einigung sowohl über die Miethöhe als auch den damit verbundenen Rückzahlungsbetrag mit ihnen sprechen. Im Zuge einer möglichen Einigung würden wir gerne auch über potentielle Verbesserungen der allgemeinen Wohnsituation sprechen….“
Das ist kein Fake, sondern genauso ist es einer Vermieterin ergangen, die an ein kinderloses Paar in München-Schwabing vermietet hat.
Unabhängig davon, ob die Aussagen der sehr informierten Mieterin rechtlich haltbar sind, welche Schlüsse ziehen Sie als Vermieter daraus? Bedeutet dies, dass es nicht genügt, ein bekanntes Maklerbüro mit der Vermietung zu beauftragen? Sollten Sie zukünftig immer einen Rechtsanwalt hinzuziehen, um Fehler zu vermeiden? Werden Sie bei zukünftigen Vermietungen besonders vorsichtig sein und potenzielle Mieter mit juristischem Hintergrund meiden? Oder ziehen Sie in Erwägung, Ihre Immobilie lieber leerstehen zu lassen, um Probleme zu vermeiden, insbesondere wenn Schäden die Kaution übersteigen?
Es ist wichtig zu betonen, dass nicht jeder Vermieter das Klischee des „Kapitalisten“ oder „Miethais“ erfüllt, wie es manchmal in den Medien dargestellt wird. Viele Vermieter haben hohe Schulden aufgenommen, um die Immobilie zu finanzieren, und ein Großteil der Miete geht an Banken und Steuern. Ein harmonisches Miteinander zwischen Vermieter und Mieter ist daher für beide Seiten vorteilhaft. Konflikte können das Mietverhältnis für beide Parteien belasten.
