Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern durch eine Fachfirma in allen Wohnungen, dann können davon auch Wohnungen erfasst werden, in denen die Eigentümer bereits selbst Rauchmelder angebracht haben (BGH, Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17).
Eigentümerversammlung beschließt alle Wohneinheiten einheitlich mit Rauchmeldern auszustatten
Die Kläger waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf § 49 Abs. 7 BauO NRW (in Bayern gilt Art. 46 Abs. 4 BayBO), wonach eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchmeldern besteht, beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma ausführen zu lassen. Die Anschaffungskosten sollten dabei aus der Instandhaltungsrücklage getragen werden. Die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle sollte über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.
Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits zuvor eigenständig mit eigenen Rauchmeldern ausgestattet hatten, haben den Beschluss angegriffen. Sie möchten von der Regelung ausgenommen werden.
Einheitliche Regelung für gesamte WEG gerechtfertigt
Während die Klagen bereits bei Amtsgericht und Landgericht erfolglos geblieben sind, haben nunmehr auch die Bundesrichter am BGH die Revision der klagenden Eigentümer zurückgewiesen.
Zur Begründung haben die Richter ausgeführt, dass die WEG den Einbau von Rauchmeldern in allen Wohnungen wirksam beschließen können. Die Beschlusskompetenz umfasst dabei auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchmelder. Zwar hatte nach § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Dies hindert, so die Richter, die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. Ein solcher Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. In dem der Einbau und die Wartung von Rauchmeldern für das gesamte Gebäude in eine Hand gelegt wird, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann so sicherstellen, dass die Rauchmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und auch gewartet werden. Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken.
Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.
Gerade bei größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften, so die Richter, führten individuelle Lösungen zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen.
Weiter haben die Richter klargestellt, dass aber auch in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten werde, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchmelder wählt. Die damit einhergehende finanzielle Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmelder ausgestattet hat, sei im Verhältnis zum Nutzen für die Gemeinschaft gering.
