Ein ausgebauter Keller kann auf den ersten Blick wie vollwertiger Wohnraum wirken: Bodenbelag, Heizung, große Fenster, ein Badezimmer und vielleicht sogar ein Schlafzimmer oder Büro vermitteln den Eindruck, die Räume könnten uneingeschränkt zum Wohnen genutzt werden. Beim Immobilienkauf kommt es jedoch nicht allein darauf an, wie ein Raum tatsächlich eingerichtet oder bislang genutzt wurde. Entscheidend ist, ob die Nutzung als Wohnraum auch öffentlich-rechtlich zulässig ist.
Fehlt die erforderliche Baugenehmigung oder wurde eine notwendige Nutzungsänderung nicht angezeigt, kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Wohnnutzung untersagen. Für den Erwerber bedeutet dies unter Umständen, dass ein erheblicher Teil der vermeintlich erworbenen Wohnfläche rechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Gleichzeitig kann die Immobilie deutlich weniger wert sein als beim Kauf angenommen.
Der Bundesgerichtshof hat sich mit dieser Problematik in seinem Urteil vom 27. Juni 2014 – V ZR 55/13 – grundlegend befasst. Die Entscheidung zeigt, unter welchen Voraussetzungen die Bewerbung von Kellerräumen als Wohnraum eine arglistige Täuschung darstellen kann und welche erheblichen Beweisprobleme Käufer in einem späteren Rechtsstreit bewältigen müssen.
Der Ausgangsfall: Kellerräume wurden als Wohnfläche dargestellt
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Verkäufer den Kaufinteressenten eine Wohnflächenberechnung überlassen, in der auch Kellerräume als Wohnraum berücksichtigt waren. Zudem wurden die betreffenden Räume in einer E-Mail ausdrücklich als Wohnraum bezeichnet. Dadurch entstand bei den Erwerbern der Eindruck, die Kellerräume könnten ohne Weiteres und insbesondere baurechtlich zulässig zu Wohnzwecken genutzt werden.
Tatsächlich war die Nutzung der Räume als Wohnraum nach den Feststellungen der Vorinstanz nicht mit der zuständigen Stadt abgestimmt worden. Eine erforderliche Anzeige der Nutzungsänderung war ebenfalls nicht erfolgt. Die tatsächliche, baurechtlich unbedenkliche Wohnfläche wich dadurch erheblich von der dargestellten Fläche ab – nach den Feststellungen der Vorinstanz um rund ein Drittel.
Die Käufer verlangten die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags und beriefen sich insbesondere auf eine arglistige Täuschung. Das Berufungsgericht gab ihnen zunächst recht. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil jedoch wegen einer fehlerhaften Beweislastverteilung auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück.
Die Kernaussage des BGH: Nicht genehmigter Keller darf nicht als Wohnraum angepriesen werden
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass die objektive Seite einer arglistigen Täuschung regelmäßig gegeben ist, wenn Räume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für diese Nutzung notwendige baurechtliche Genehmigung fehlt.
Der Grund liegt auf der Hand: Ohne die erforderliche Genehmigung kann die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung einer Genehmigung untersagen. Dabei kommt es zunächst nicht darauf an, ob die Nutzung möglicherweise nachträglich genehmigt werden könnte. Solange die Genehmigung fehlt, besteht ein konkretes öffentlich-rechtliches Nutzungsrisiko.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs gilt im Ergebnis nichts anderes, wenn die Nutzungsänderung nach dem einschlägigen Landesrecht zwar genehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig ist. Wurde die notwendige Anzeige nicht erstattet, kann auch dies ein bauaufsichtliches Einschreiten auslösen. Die fehlende Anzeige steht deshalb zivilrechtlich grundsätzlich einer fehlenden Genehmigung gleich.
Für Verkäufer bedeutet dies: Wer Kellerräume als Schlafzimmer, Kinderzimmer, Büro oder sonstigen Wohnraum bewirbt, muss sicherstellen, dass diese Nutzung baurechtlich zulässig ist. Bestehen Zweifel an der Genehmigungslage, müssen diese gegenüber dem Käufer eindeutig offengelegt werden.
Ausbauzustand und Wohnraumqualität sind nicht dasselbe
Ein häufiger Irrtum besteht darin, einen hochwertig ausgebauten Keller automatisch als Wohnfläche anzusehen. Tatsächlich sind drei unterschiedliche Fragen auseinanderzuhalten.
Tatsächliche Eignung zum Aufenthalt
Ein Keller kann faktisch zum Aufenthalt geeignet sein. Er kann beheizt, trocken, gedämmt und wohnlich eingerichtet sein. Eine ansprechende Ausstattung beantwortet jedoch noch nicht die Frage, ob der Raum rechtlich als Wohnraum genutzt werden darf.
Materielle Anforderungen an Aufenthaltsräume
Der Keller kann möglicherweise die materiellen Anforderungen des jeweiligen Landesbaurechts an einen Aufenthaltsraum erfüllen. Dazu können je nach Bundesland insbesondere Anforderungen an die lichte Raumhöhe, die Belichtung und Belüftung, den Wärme- und Feuchtigkeitsschutz, den Brandschutz sowie die erforderlichen Rettungswege gehören.
Formelle baurechtliche Zulässigkeit
Schließlich muss die konkrete Wohnnutzung auch formell baurechtlich zulässig sein. Selbst ein technisch geeigneter Raum ist nicht ohne Weiteres legaler Wohnraum, wenn die erforderliche Baugenehmigung, Nutzungsänderung oder Anzeige fehlt.
Gerade dieser Punkt wird bei Immobilienverkäufen häufig übersehen. Der Umstand, dass der Verkäufer oder ein früherer Eigentümer die Räume jahrelang als Schlafzimmer, Gästezimmer oder Büro genutzt hat, ersetzt keine baurechtliche Genehmigung. Auch die Duldung durch Nachbarn oder die bisherige Untätigkeit der Bauaufsichtsbehörde schafft grundsätzlich keinen rechtlich gesicherten Bestandsschutz für eine ungenehmigte Wohnnutzung.
Gehört ein Keller zur Wohnfläche?
Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a Wohnflächenverordnung gehören die Grundflächen von Zubehörräumen, insbesondere Kellerräumen, grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Auch Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen werden nach dieser Vorschrift nicht zur Wohnfläche gerechnet.
Daraus darf allerdings nicht vorschnell geschlossen werden, dass jeder Raum im Untergeschoss zwingend von der Wohnfläche ausgeschlossen ist. Entscheidend kann sein, ob es sich baurechtlich tatsächlich um einen bloßen Keller- oder Zubehörraum oder um einen genehmigten Aufenthaltsraum handelt. Auch die im konkreten Kaufvertrag zugrunde gelegte Berechnungsmethode ist zu berücksichtigen.
Die Wohnflächenverordnung gilt bei einem privaten Immobilienkauf nicht automatisch in jedem Fall als zwingende Berechnungsgrundlage. Sie kann aber heranzuziehen sein, wenn die Parteien dies vereinbart haben, wenn der Vertrag oder das Exposé auf eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung verweist oder wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der verwendete Begriff der Wohnfläche in diesem Sinne zu verstehen ist.
Daneben existieren andere Flächenermittlungen, insbesondere die Nutzflächenberechnung nach DIN 277. Eine Nutzfläche ist jedoch nicht mit Wohnfläche gleichzusetzen. Ein Kellerraum kann zur Nutzfläche des Gebäudes gehören, ohne deshalb zulässiger Wohnraum zu sein.
Die fehlende Genehmigung ist regelmäßig ein Sachmangel
Nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Verkäufer dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Gemäß § 434 BGB liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie nicht den vereinbarten subjektiven Anforderungen oder den objektiven Anforderungen entspricht oder sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.
Wird eine Immobilie mit bestimmten Räumen als Wohnraum verkauft, obwohl diese Räume öffentlich-rechtlich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, fehlt regelmäßig eine vereinbarte oder jedenfalls nach dem Vertrag vorausgesetzte Beschaffenheit.
Der Bundesgerichtshof hatte bereits in seinem Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11 – entschieden, dass eine fehlende Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums darstellt. Maßgeblich ist auch hier, dass die zuständige Behörde die Nutzung bis zur Erteilung der Genehmigung untersagen kann.
Dabei genügt nicht stets der abstrakte Hinweis, eine nachträgliche Genehmigung sei wahrscheinlich. Ob eine Genehmigung tatsächlich erteilt wird, kann von zahlreichen Umständen abhängen, etwa von der Raumhöhe, dem Brandschutz, einem zweiten Rettungsweg, den Stellplatzanforderungen oder den Festsetzungen eines Bebauungsplans.
Wie erheblich solche Einschränkungen sein können, zeigt auch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. Mai 2023 – V ZR 134/22. Dort war ein Spitzboden als Teil einer Maisonettewohnung mit einer Wohnfläche von insgesamt 103,50 Quadratmetern verkauft worden. Die später erteilte Baugenehmigung enthielt jedoch die Nebenbestimmung, dass der Spitzboden wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs nicht als Aufenthaltsraum geeignet und bestimmt sei. Der BGH erkannte grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch wegen der fehlenden Wohnraumnutzbarkeit an.
Welche Rechte hat der Käufer?
Ist die fehlende Genehmigung oder die unzulässige Einbeziehung von Kellerräumen in die Wohnfläche als Sachmangel einzuordnen, stehen dem Erwerber grundsätzlich die in § 437 BGB geregelten Mängelrechte zu.
Nacherfüllung
Der Käufer kann zunächst Nacherfüllung nach § 439 BGB verlangen. Bei einer Immobilie kann dies beispielsweise bedeuten, dass der Verkäufer die erforderliche Genehmigung oder Nutzungsänderung herbeiführen muss. Eine solche Nacherfüllung ist allerdings nur möglich, wenn die Nutzung baurechtlich genehmigungsfähig ist und der Verkäufer die erforderlichen Maßnahmen tatsächlich umsetzen kann.
Rücktritt vom Kaufvertrag
Scheitert die Nacherfüllung, ist sie unmöglich oder wird sie vom Verkäufer ernsthaft und endgültig verweigert, kann der Käufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen vom Kaufvertrag zurücktreten. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Mangel nicht lediglich unerheblich ist. Bei einer erheblichen Abweichung der rechtlich nutzbaren Wohnfläche kann ein zum Rücktritt berechtigender Mangel vorliegen.
Minderung des Kaufpreises
Alternativ kann der Käufer den Kaufpreis nach § 441 BGB mindern. Maßgeblich ist grundsätzlich, in welchem Verhältnis der Wert der Immobilie im mangelfreien Zustand zu ihrem tatsächlichen Wert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses steht.
Schadensersatz
Daneben kann der Käufer Schadensersatz nach § 437 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 280 BGB und gegebenenfalls § 281 BGB verlangen. Erfasst sein können insbesondere der Minderwert der Immobilie, erforderliche Planungskosten, Genehmigungskosten, Umbaukosten oder weitere Vermögensnachteile.
Welcher Anspruch wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Wer die Immobilie behalten möchte, wird eher eine Minderung oder Schadensersatz verlangen. Wer die Immobilie bei Kenntnis der tatsächlichen Verhältnisse überhaupt nicht gekauft hätte, kann an einer vollständigen Rückabwicklung interessiert sein.
Was bewirkt ein Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag?
Bei gebrauchten Immobilien enthalten notarielle Kaufverträge fast immer einen weitreichenden Ausschluss der Sachmängelhaftung. Häufig wird die Immobilie unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel in dem Zustand verkauft, in dem sie sich bei der Besichtigung befand.
Eine fehlende Baugenehmigung wird nach der Rechtsprechung grundsätzlich als Sachmangel und nicht als Rechtsmangel eingeordnet. Sie kann deshalb zunächst von einem wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss erfasst sein.
Der Verkäufer kann sich jedoch gemäß § 444 BGB nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Arglist ist deshalb in vielen Immobilienprozessen der entscheidende Punkt.
Arglist setzt keine Schädigungsabsicht voraus. Es genügt, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer hiervon nichts weiß und den Vertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder jedenfalls nicht zu denselben Bedingungen abgeschlossen hätte. Diese Grundsätze hat der BGH auch in seinem Urteil vom 6. März 2020 – V ZR 2/19 – nochmals bestätigt.
Wer weiß, dass für die Wohnnutzung eines Kellerraums keine Genehmigung vorliegt, darf diesen Umstand daher nicht verschweigen. Dies gilt erst recht, wenn der Raum im Exposé, in Grundrissen, in einer Wohnflächenberechnung oder bei der Besichtigung ausdrücklich als Schlafzimmer, Wohnraum oder Büro dargestellt wird.
Reicht die Angabe im Maklerexposé aus?
Angaben in einem Immobilienexposé sind rechtlich keineswegs bedeutungslos. Zwar wird das Exposé nicht in jedem Fall automatisch zum unmittelbaren Inhalt des späteren notariellen Kaufvertrags. Es kann aber für die Auslegung der vereinbarten Beschaffenheit und insbesondere für die Frage einer vorvertraglichen Täuschung von erheblicher Bedeutung sein.
Im Fall V ZR 55/13 hatten die Verkäufer das Exposé nicht selbst erstellt. Nach den Feststellungen der Vorinstanz hatten sie dem Makler jedoch eine vom Verkäufer erstellte Wohnflächenberechnung zur Verfügung gestellt, in der die Kellerräume als Wohnraum ausgewiesen waren. Zudem hatte der Verkäufer in einer E-Mail selbst auf das Exposé Bezug genommen und die Kellerräume als Wohnraum bezeichnet. Der BGH hielt die Würdigung für vertretbar, dass damit erklärt worden sei, die Räume könnten auch baurechtlich unbedenklich als Wohnraum genutzt werden.
Verkäufer können sich daher nicht ohne Weiteres damit verteidigen, das Exposé sei allein vom Makler erstellt worden. Haben sie dem Makler unrichtige Informationen geliefert, falsche Angaben gebilligt oder erkannte Fehler nicht korrigiert, kann ihnen die Täuschung zugerechnet werden.
Die entscheidende Hürde: Der Käufer muss die unterbliebene Aufklärung beweisen
Das Urteil V ZR 55/13 ist nicht nur wegen der Aussagen zur fehlenden Baugenehmigung bedeutsam. Es enthält zugleich eine wichtige Einschränkung zugunsten des Verkäufers: Grundsätzlich trägt der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Voraussetzungen der arglistigen Täuschung.
Dazu gehört bei einem Verschweigen auch der Nachweis, dass der Verkäufer den Käufer nicht ordnungsgemäß aufgeklärt hat. Dass zuvor durch ein unrichtiges Exposé oder falsche Angaben ein Irrtum hervorgerufen wurde, führt nach Auffassung des BGH nicht automatisch zu einer Umkehr der Beweislast.
Den Verkäufer trifft allerdings eine sogenannte sekundäre Darlegungslast. Behauptet er, den Käufer aufgeklärt zu haben, muss er konkret angeben, wann, wo, in welcher Form und mit welchem Inhalt die Aufklärung erfolgt sein soll. Der Käufer muss anschließend nicht jede theoretisch denkbare Aufklärungsmöglichkeit widerlegen, sondern nur den konkreten Vortrag des Verkäufers ausräumen.
In der Praxis ist dies dennoch häufig schwierig. Besichtigungen und Kaufvertragsverhandlungen finden oft ohne neutrale Zeugen statt. Verkäufer behaupten später nicht selten, auf die fehlende Genehmigung hingewiesen zu haben, während der Käufer dies bestreitet.
Erwerber sollten daher sämtliche Unterlagen und Kommunikationsvorgänge sichern. Dazu gehören insbesondere das Exposé, E-Mails, Messenger-Nachrichten, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Fotos der Besichtigung, Gesprächsnotizen und mögliche Zeugen.
Eine klare Aufklärung muss unmissverständlich erfolgen
Eine wirksame Aufklärung darf sich nicht in vagen oder beschönigenden Formulierungen erschöpfen. Hinweise wie „Keller wohnlich ausgebaut“, „Hobbyraum“, „wohnähnliche Nutzung“ oder „derzeit als Gästezimmer genutzt“ können je nach Gesamtumständen gerade nicht ausreichen, wenn gleichzeitig der Eindruck erweckt wird, es handele sich um regulären Wohnraum.
Eine ausreichende Offenlegung müsste beispielsweise klarstellen:
„Die Räume im Untergeschoss sind baurechtlich nicht als Wohn- oder Aufenthaltsräume genehmigt. Eine Nutzung zu Wohnzwecken ist derzeit öffentlich-rechtlich nicht zulässig. Ob eine nachträgliche Genehmigung erteilt werden kann, ist nicht geprüft.“
Je eindeutiger ein Raum zuvor als Wohnraum beworben wurde, desto deutlicher muss eine spätere Korrektur ausfallen. Ein versteckter Hinweis in einer umfangreichen Unterlagensammlung oder ein unklarer Grundrissvermerk wird nicht immer genügen, um einen zuvor entstandenen falschen Eindruck zuverlässig zu beseitigen.
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
Neben den kaufrechtlichen Mängelrechten kann der Erwerber den Kaufvertrag nach § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung anfechten. Die Anfechtung führt gemäß § 142 Abs. 1 BGB grundsätzlich dazu, dass der Vertrag rückwirkend als nichtig anzusehen ist.
Die empfangenen Leistungen sind dann nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung, insbesondere nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, zurückzugewähren. Bei einem bereits vollzogenen Immobilienkauf ist die Rückabwicklung allerdings komplex. Sie umfasst insbesondere die Rückübertragung des Eigentums, die Rückzahlung des Kaufpreises, die Löschung von Finanzierungsgrundpfandrechten und die Abrechnung von Nutzungen, Aufwendungen und Erwerbsnebenkosten.
Die Anfechtung muss nach § 124 BGB innerhalb eines Jahres seit Entdeckung der Täuschung erklärt werden. Unabhängig von der Kenntnis ist die Anfechtung spätestens zehn Jahre nach Abgabe der Willenserklärung ausgeschlossen.
Käufer sollten deshalb nach Entdeckung der fehlenden Genehmigung nicht zunächst monatelang erfolglos mit dem Verkäufer verhandeln, ohne die Anfechtungsfrist nach § 124 BGB im Blick zu behalten.
Verjährung der Mängelansprüche
Mängelansprüche wegen eines Bauwerks verjähren nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich in fünf Jahren. Die Frist beginnt nach § 438 Abs. 2 BGB regelmäßig mit der Übergabe der Immobilie.
Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt nach § 438 Abs. 3 BGB grundsätzlich die regelmäßige Verjährungsfrist. Diese beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre und beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Käufer von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
Bei arglistigem Verschweigen tritt die Verjährung jedoch nicht vor dem Ende der in § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB bestimmten fünfjährigen Frist ein. Die konkrete Berechnung kann deshalb kompliziert sein. Erwerber sollten sofort nach Bekanntwerden des Problems eine verbindliche Verjährungsprüfung durchführen lassen.
Was Käufer vor dem Immobilienkauf prüfen sollten
Bei Räumen im Keller, Souterrain, Spitzboden oder in früheren Garagen sollten Kaufinteressenten besondere Vorsicht walten lassen. Die tatsächliche Nutzung sagt wenig über die Genehmigungslage aus.
Bauakte und genehmigte Pläne einsehen
Vor dem Kauf sollte insbesondere die Bauakte eingesehen werden. Aus ihr ergeben sich regelmäßig die genehmigten Baupläne, frühere Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, Befreiungen, Abweichungen und sonstige bauaufsichtliche Vorgänge.
Die genehmigten Pläne sollten mit dem tatsächlichen Gebäudezustand verglichen werden. Ist ein Raum im genehmigten Plan als „Keller“, „Abstellraum“, „Hobbyraum“, „Garage“ oder „Speicher“ bezeichnet, im Exposé aber als Schlafzimmer oder Büro angegeben, besteht erheblicher Klärungsbedarf.
Wohnflächenberechnung kontrollieren
Außerdem sollte eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung verlangt werden. Die reine Angabe einer Gesamtwohnfläche reicht bei ungewöhnlichen Grundrissen oder ausgebauten Untergeschossen nicht aus. Sinnvoll ist eine raumbezogene Aufstellung, aus der hervorgeht, welche Flächen nach welcher Berechnungsmethode berücksichtigt wurden.
Werden klassische Kellerräume als Wohnfläche berücksichtigt, sollte geprüft werden, ob dies mit § 2 Wohnflächenverordnung und der baurechtlichen Genehmigungslage vereinbar ist.
Baurechtliche Zulässigkeit vor der Beurkundung klären
Bei konkreten Zweifeln sollte vor der notariellen Beurkundung eine schriftliche Auskunft der Bauaufsichtsbehörde oder eine baurechtliche Prüfung durch einen Architekten beziehungsweise einen im Immobilien- oder Baurecht tätigen Rechtsanwalt eingeholt werden.
Was Käufer nach Entdeckung der fehlenden Genehmigung tun sollten
Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass Kellerflächen unzulässig als Wohnraum behandelt wurden, sollte der Erwerber zunächst keine vorschnelle Festlegung auf eine bestimmte Anspruchsart treffen.
Zunächst sind die Bauakte und die genehmigten Pläne zu beschaffen. Sodann ist zu prüfen, ob eine Genehmigung erforderlich war, ob eine Anzeige genügt hätte und ob eine nachträgliche Legalisierung realistisch möglich ist.
Parallel sollten alle Verkaufsunterlagen gesichert werden. Besonders wichtig sind frühere Exposés, Inserate, Grundrisse, Flächenberechnungen, E-Mails und Aussagen des Maklers oder Verkäufers.
Anschließend ist der wirtschaftliche Nachteil zu ermitteln. Hierzu kann ein Sachverständigengutachten erforderlich sein. Maßgeblich ist nicht lediglich die Zahl der „fehlenden Quadratmeter“, sondern der konkrete Minderwert der Immobilie. Ein nicht als Wohnraum nutzbarer Keller kann einen wesentlich geringeren Quadratmeterwert haben als genehmigte Wohnfläche.
Erst auf dieser Grundlage lässt sich entscheiden, ob Nacherfüllung nach § 439 BGB, Minderung nach § 441 BGB, Schadensersatz nach § 437 Nr. 3 BGB, Rücktritt oder Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB die sachgerechte Lösung darstellt.
Auch Verkäufer und Makler tragen erhebliche Risiken
Verkäufer sollten Flächenangaben nicht ungeprüft aus alten Unterlagen, früheren Exposés oder eigenen Berechnungen übernehmen. Wer eine Kellerfläche zur Wohnfläche rechnet, obwohl die baurechtliche Zulässigkeit ungeklärt ist, setzt sich erheblichen Haftungsrisiken aus.
Auch Makler müssen erkennbare Widersprüche ernst nehmen. Ein Makler darf sich zwar grundsätzlich auf Angaben des Verkäufers verlassen, solange kein konkreter Anlass für Zweifel besteht. Erkennt er jedoch, dass genehmigte Pläne und tatsächliche Nutzung nicht zusammenpassen oder dass ein Keller ohne nachvollziehbare Grundlage als Wohnfläche ausgewiesen wird, kann eine eigene Aufklärungspflicht entstehen.
Für Verkäufer empfiehlt es sich, die baurechtliche Situation vor dem Verkaufsstart zu prüfen und bestehende Unsicherheiten offen zu kommunizieren. Eine transparente Beschreibung kann den erzielbaren Kaufpreis reduzieren, ist aber regelmäßig weniger riskant als eine spätere Rückabwicklung mit erheblichen Schadensersatzforderungen.
Ein im notariellen Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss bietet dem Verkäufer keinen verlässlichen Schutz, wenn er die fehlende Genehmigung arglistig verschwiegen hat. In diesem Fall kann er sich nach § 444 BGB nicht auf den Haftungsausschluss berufen.
Fazit: Bei als Wohnraum verkauftem Keller entscheidet die Genehmigungslage
Ein wohnlich ausgebauter Keller ist nicht automatisch genehmigter Wohnraum. Wird eine Kellerfläche als Schlafzimmer, Büro, Gästezimmer oder sonstige Wohnfläche verkauft, obwohl die erforderliche baurechtliche Genehmigung oder Anzeige fehlt, liegt regelmäßig ein Sachmangel im Sinne von § 434 BGB vor.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. Juni 2014 – V ZR 55/13 – stärkt Erwerber, indem es klarstellt, dass das Anpreisen nicht genehmigter Kellerräume als Wohnraum objektiv eine arglistige Täuschung darstellen kann. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung aber auch die prozessuale Schwachstelle solcher Fälle: Der Käufer muss grundsätzlich beweisen, dass keine ordnungsgemäße Aufklärung erfolgt ist.
Für Käufer ist deshalb eine sorgfältige Prüfung vor der notariellen Beurkundung entscheidend. Bauakte, genehmigte Pläne, Wohnflächenberechnung und tatsächlicher Gebäudezustand müssen miteinander verglichen werden. Wer das Problem erst nach dem Kauf entdeckt, sollte wegen möglicher Anfechtungs- und Verjährungsfristen unverzüglich handeln.
Aus anwaltlicher Sicht ist bei erheblichen Kellerflächen jede unklare Formulierung im Exposé ein Warnsignal. Angaben wie „wohnlich ausgebaut“, „als Schlafzimmer genutzt“ oder „zusätzliche Wohnfläche“ ersetzen keine belastbare baurechtliche Prüfung. Maßgeblich ist nicht, wie der Raum aussieht, sondern ob er rechtlich dauerhaft als Wohnraum genutzt werden darf.
