Wenn Sie gewerblich Immobilien zur Vermietung oder zum Verkauf anbieten und Ihr Inserat gegen die Vorgaben von § 16 a EnEV verstößt, weil Sie keine oder nur unvollständige Angaben zum Energieausweis gemacht haben, dann lässt meist eine Abmahnung der Deutschen Umwelthilfe nicht lange auf sich warten. Diese stellt sich meist höflich als Verband mit dem Privileg kostenpflichtige Abmahnungen zum Schutz des Wettbewerbs aussprechen zu dürfen vor, belehrt Sie darüber, dass Sie nicht nur gegen § 16 a EnEV verstoßen, sondern zugleich ihr Verhalten nach § 5 Abs. 2 UWG i.V.m. Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU wettbewerbswidrig sei und verlangt die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung, wonach Sie sich nicht nur verpflichten derartige Verstöße künftig zu unterlassen, sondern für jeden weiteren Verstoß 5.001 € in die Kasse der Deutschen Umwelthilfe zu bezahlen. Die Kosten für das Abmahnschreiben, die zusätzlich verlangt werden, erscheinen dann mit 229,34 € relativ preiswert.
Wenn Ihnen ein solches Abmahnschreiben ins Haus geflattert ist, dann gilt es nicht in Panik zu geraten, sondern einen kühlen Kopf zu bewahren und richtig zu reagieren. Nur so haben Sie die Möglichkeit unbeschadet oder jedenfalls nur mit geringen Kosten aus der Sache zu kommen. Wer hier falsch reagiert, sei er selbst rumdoktert oder falsch beraten wird, der muss am Ende des Tages teures Lehrgeld bezahlen.
Da wir erst gestern wieder einen Makler aus München in der Besprechung hatten, der wegen Falschberatung nun ein Klageverfahren mit einem Gegenstandswert von 30.000 € am Hals hat, dies entspricht Prozesskosten in Höhe von 6.400,84 €, wollen wir Ihnen nachfolgend einen Leitfaden an die Hand geben, wie Sie in derartigen Fällen richtig reagieren.
Deutsche Umwelthilfe ist keine staatliche Stelle
Auch, wenn der Name dies vermuten lässt, und die mediale Präsenz, die die Deutsche Umwelthilfe mit ihren Klagen gegen verschiedene Städte zum Erlass eines Dieselfahrverbots bundesweit erhalten hat, handelt es sich um keine staatliche Stelle, sondern um einen sog. Abmahnverband, also einen eingetragenen Verein dem kraft Gesetzes die Befugnis eingeräumt worden ist, Wettbewerbsverstöße kostenpflichtig abzumahnen. Dies ist ein sehr lukratives Geschäftsfeld von dem die Deutsche Umwelthilfe – ohne mediale Präsenz – rege Gebrauch macht. Lukrativ sind dabei weniger die Abmahnungen, sondern Verstöße gegen abgegebene Unterlassungserklärungen, weil jedenfalls dann, wenn diese so abgegeben werden, wie die Deutsche Umwelthilfe sie fordert, bei jedem zukünftigen Verstoß die Kasse klingelt und die Deutsche Umwelthilfe mindestens 5.001 € verlangt. Daneben finanziert sich die Deutsche Umwelthilfe durch Spenden und Fördermitgliedschaften. So soll der japanische Automobilhersteller Toyota, einer der größten Hersteller für Hybridfahrzeuge, die Deutsche Umwelthilfe finanziell beim „Kampf gegen den Dieselmotor“ unterstützen. Besonders irritierend ist, dass die Deutsche Umwelthilfe wohl aber auch finanzielle Unterstützung von der Bundesregierung, also aus Steuergeldern, erhalten soll, um dann landauf und landab Städte und Gemeinden auf den Erlass von Dieselfahrverboten zu verklagen, wobei die Beklagten dann wiederum aus Steuergeldern die Prozesskosten begleichen. Dies macht deutlich, dass die Deutsche Umwelthilfe sehr umtriebig und erfinderisch ist, wenn es darum geht Kasse zu machen.
Wie reagiere ich nach der Abmahnung richtig?
Wenn Sie eine Abmahnung erhalten haben, dann ist wichtig, dass Sie innerhalb der gesetzten Frist richtig reagieren.
Keinesfalls die Abmahnung ignorieren
Völlig falsch wäre es den Kopf in den Sand zu stecken und die Abmahnung einfach zu ignorieren. Wenn Sie nämlich nicht reagieren, dann wird die Deutsche Umwelthilfe mit großer Wahrscheinlichkeit als nächstes den Erlass einer einstweiligen Verfügung bei irgendeinem Landgericht in Deutschland, vermutlich nicht dem Landgericht ihres Geschäftssitzes, beantragen und diese Verfügung wird mit großer Wahrscheinlichkeit auch durch Beschluss des Gerichts erlassen werden, ohne dass Sie davor gehört worden sind. Wenn nämlich Ihr Rechtsverstoß beispielsweise über das Internet erfolgt ist, dann gelten die Regelungen über den sog. fliegenden Gerichtsstand, so dass jedes Landgericht in Deutschland zuständig wird. Der Kostenerstattungsanspruch der Deutschen Umwelthilfe, die nunmehr kooperierende Anwälte eingeschaltet hat, hat sich damit schon potenziert. Auch kommt nun die Justizkasse auf Sie zu und verlangt die für den Erlass der einstweiligen Verfügung angefallenen Gerichtsgebühren.
Unterlassungsanspruch besteht unabhängig vom Verschulden
Wenn das, was Ihnen in der Abmahnung vorgeworfen wird, zutreffend ist, also die vom Gesetz vorgesehenen Angaben nicht gemacht worden sind, dann besteht grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch, der für den Fall, dass Sie nicht zuvor eine Unterlassungserklärung abgegeben haben, auch mit gerichtlicher Hilfe durchgesetzt werden kann. Da der Unterlassungsanspruch kein Verschulden voraussetzt, kommt es nicht darauf an, ob Sie absichtlich oder nur versehentlich die gesetzlich vorgesehenen Pflichtangaben nicht gemacht haben. Auch der Umstand, dass Sie diese vielleicht sogar in Ihrer EDV eingetragen haben, dann aber irgendwie die Übertragung nicht richtig funktioniert hat, kann Sie nicht entlasten.
Der Unterlassungsanspruch ist also ein scharfes Schwert, weil er zum einen verschuldensunabhängig ist und zum anderen die zuständigen Handelskammern der Landgerichte in derartigen Verfahren regelmäßig die Streitwerte, aus denen sich dann die Anwaltsgebühren und die Gerichtskosten brechen, unreflektiert nach den Angaben der Anwälte der Deutschen Umwelthilfe festsetzen. Da diese Streitwerte, wie mein obiges Beispiel zeigt, meist hoch sind und sich irgendwo in einer Bandbreite zwischen 10.000 € und 50.000 € bewegen, können Sie mit der Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung das Kostenrisiko für einen Rechtsstreit erheblich minimieren. Haben Sie nämlich eine solche Erklärung abgegeben, dann kann die Deutsche Umwelthilfe nicht mehr vor Gericht auf Unterlassung gegen Sie vorgehen, weil dann einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung oder einer Klage das Rechtsschutzbedürfnis fehlen würde, so dass diese Rechtsbehelfe unzulässig sind. Für den Fall, dass Sie die Abmahngebühren nicht bezahlen, bliebe letztlich der Deutschen Umwelthilfe nur noch eine Klage auf Erstattung der Abmahngebühren. Da hier nach unserem Beispiel der Gegenstandswert lediglich 229,34 € betragen würde, ist also das Kostenrisiko nicht nur sehr überschaubar, sondern ein solcher Rechtsstreit ist für die Anwälte der Deutschen Umwelthilfe auch nicht lukrativ, weil diese im Erfolgsfall nur Kostenerstattung auf Grundlage der gesetzlichen Gebühren beanspruchen könnten.
Unterlassungserklärung modifizieren
Keinesfalls sollten Sie die der Abmahnung beigefügte von der Deutschen Umwelthilfe vorformulierte Unterlassungserklärung abgeben, wonach Sie für jeden weiteren Fall der Zuwiderhandlung der Deutschen Umwelthilfe die Zahlung von 5.001 € versprechen. Die Formulierung der Unterlassungserklärung obliegt nämlich nicht dem Anspruchsteller, sondern dem Anspruchsgegner, also Ihnen. Gleichwohl sind Abmahnungen regelmäßig vorformulierte Unterlassungserklärungen, die meist zum Vorteil des Anspruchstellers formuliert sind, beigefügt, in der Hoffnung der unbedarfte Abgemahnte würde diese auch so unterschreiben.
Bei einer Modifizierung muss beispielsweise darauf geachtet werden, dass Verstöße nur dann die versprochene Vertragsstrafe auslösen, wenn der Verstoß auch schuldhaft war. Einen Rechtsanspruch darauf, eine Vertragsstrafe auch bei einem nicht schuldhaft verursachten Verstoß zu bezahlen, hat die Deutsche Umwelthilfe, ebenso wie andere Abmahner, nämlich nicht. Auch sollte die Unterlassungserklärung keine starre Vertragsstrafe vorsehen, sondern nach dem sog. Hamburger Brauch formuliert werden. Eine Formulierung würde dann so aussehen, dass dem Anspruchsteller die Höhe der Festsetzung der Vertragsstrafe anheimgestellt wird, gleichzeitig aber vorgesehen wird, dass diese Festsetzung vom zuständigen Gericht auf Billigkeit überprüft werden kann. Wichtig ist, dass bei einer solchen Formulierung nur auf das zuständige Gericht und nicht etwa auf das Landgericht abgestellt wird. Würde nämlich auf das Landgericht abgestellt werden, dann hätte dies zur Folge, dass damit indiziert ist, dass die Vertragsstrafe mindestens 5.001 € pro Rechtsverstoß beträgt, weil erst ab diesen Betrag die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts überhaupt beginnt.
Auf die Umstände des Einzelfalls kommt es an
Bei all dem handelt es sich um eine Spezialmaterie, mit der Sie allein keinesfalls zurechtkommen. Sie benötigen also kompetente, anwaltliche Unterstützung, wobei die Betonung auf kompetent und nicht auf anwaltlich liegt. Unser Münchner Immobilienmakler, von dem wir eingangs berichtet hatten, hatte sich nämlich, bevor im jetzt die Klage zugestellt worden ist, in München anderweitig anwaltlich beraten und vertreten lassen. Dort war ihm dann geraten worden, die Unterlassungserklärung nicht abzugeben. Stattdessen hat die Kanzlei außergerichtlich mit der Deutschen Umwelthilfe darüber kommuniziert, warum in diesem Fall die Abmahnung nicht berechtigt gewesen sein soll. Hintergrund war, dass die Deutsche Umwelthilfe hier ihre Abmahnung zunächst als sog. weitere Abmahnung verstanden wissen wollte und wegen eines weiteren Rechtsverstoßes die Abgabe einer verschärften Unterlassungserklärung gefordert hat. Zur Begründung war dabei ausgeführt worden, dass bereits zuvor wegen eines ähnlichen Verstoßes eine Abmahnung gegen ein Immobilienbüro ausgesprochen worden war, in dem der Makler vormals in Bürogemeinschaft tätig war. Die Deutsche Umwelthilfe war daher dabei zunächst davon ausgegangen, dass es sich um eine BGB-Gesellschaft handeln würde, und damit der nun abgemahnte Makler zur Abgabe einer verschärften Unterlassungserklärung herangezogen werden könne. Die Rechtsverteidigung bestand also nun darin, aufzuzeigen, dass gerade keine BGB-Gesellschaft vorgelegen hatte und deshalb die erste Abmahnung auch nicht für den nun abgemahnten Makler gelten würde und darüber hinaus diese Bürogemeinschaft auch schon seit längerem nicht mehr bestehen würde….
Wenn Sie aufmerksam gelesen haben, dann ahnen Sie sicherlich schon, dass dies der falsche Weg war, denn was hat nun die Deutsche Umwelthilfe gemacht? Sie hat gegen den Makler eine Unterlassungsklage, die dieser nicht gewinnen kann, eingereicht und kurzerhand ihren Vortrag dazu, dass es sich um eine Zweitabmahnung handeln würde, fallen lassen und ihre Abmahnung als erste Abmahnung gewertet. Da aber keine Unterlassungserklärung abgegeben worden war, fehlt das Rechtschutzbedürfnis für eine solche Klage nicht, so dass diese zulässig ist. Folge ist, dass der Makler nun mit einem Gegenstandswert von 30.000 € Partei eines Rechtsstreits ist, den er nicht gewinnen kann, weil der gerügte Rechtsverstoß er auch tatsächlich vorliegt …
Hätte der Makler dagegen richtig reagiert, nämlich zunächst gar nicht um die Berechtigung einer Zweitabmahnung diskutiert, sondern ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage eine modifizierte Unterlassungserklärung abgegeben, ohne die Abmahngebühren zu bezahlen, dann hätte die Deutsche Umwelthilfe gerade noch die Abmahngebühren in Höhe von 229,34 € einklagen können. Hier hätte der Makler ist dann, aufgrund des geringen Kostenrisikos, darauf ankommen lassen können, ob die Deutsche Umwelthilfe dann wirklich klagt oder aber, weil es sich wirtschaftlich nicht lohnt, die Sache auf sich beruhen lassen.
Wichtig ist übrigens, dass dann, wenn Sie eine Unterlassungserklärung abgegeben haben, Sie auch dafür Sorge tragen, dass künftig der gleiche Rechtsverstoß nicht wieder begangen wird. AQnsonsten wird über kurz oder lang Ihnen weder Post ins Haus flattern, bei der sie nun zur Zahlung einer Vertragsstrafe aufgefordert werden.
Wenn Sie auch ins Visier der Deutschen Umwelthilfe geraten sind, dann unterstützen wir Sie gerne.
