Wird Ihr Keller bei der Grundsteuer richtig eingestuft?

Finanzgericht Berlin-Brandenburg stärkt Eigentümer: Ein gewöhnlicher Keller ist nicht automatisch Wohnfläche

Bei der Berechnung der neuen Grundsteuer kann jeder Quadratmeter eine finanzielle Rolle spielen. Das gilt insbesondere für Einfamilienhäuser mit großen Kellergeschossen. Wurde die Kellerfläche bei der Grundsteuererklärung vollständig oder teilweise als Wohnfläche angesetzt, kann der festgestellte Grundsteuerwert zu hoch sein.

Eine aktuelle Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg (3 K 3118/25) zeigt, dass Finanzämter Kellerflächen nicht pauschal der Wohnfläche zurechnen dürfen. Entscheidend ist vielmehr, wie die einzelnen Räume baulich beschaffen sind, welchem Zweck sie dienen und ob sie rechtlich und tatsächlich zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke bestimmt sind.

Mit Gerichtsbescheid vom 3. März 2026 hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg klargestellt, dass die Grundfläche eines nicht zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebauten Kellers grundsätzlich nicht zur Wohnfläche eines Einfamilienhauses gehört. Ein solcher Keller ist vielmehr ein Zubehörraum im Sinne der Wohnflächenverordnung und darf deshalb bei der Grundsteuerwertfeststellung nicht ohne Weiteres wie regulärer Wohnraum behandelt werden.

Die Entscheidung betrifft das sogenannte Bundesmodell der Grundsteuer und ist vor allem für Eigentümer in den Bundesländern von Bedeutung, die dieses Bewertungsmodell anwenden. Für Grundstücke z.B. in Bayern gelten teilweise andere Regelungen. Auch dort lohnt sich jedoch eine genaue Prüfung, ob Kellerräume zutreffend als Wohnfläche, Nutzfläche oder überhaupt nicht angesetzt wurden.

Warum die Einstufung des Kellers für die Grundsteuer wichtig ist

Die neue Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 auf Grundlage der neu festgestellten Grundsteuerwerte beziehungsweise der in einigen Bundesländern geltenden Flächen- oder Äquivalenzmodelle erhoben. Das Bundesverfassungsgericht hatte die frühere Einheitsbewertung wegen der über Jahrzehnte nicht aktualisierten Wertverhältnisse für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin wurde das Grundsteuerrecht grundlegend reformiert.

Die konkrete jährliche Grundsteuer ergibt sich grundsätzlich aus drei Berechnungsschritten:

Grundsteuerwert oder Grundsteueräquivalenzbetrag × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz.

Je nach Landesmodell beeinflussen insbesondere die Grundstücksfläche, die Gebäudeart, die Wohnfläche, die Nutzfläche, der Bodenrichtwert und die typisierte Nettokaltmiete die Höhe der Steuer.

Im Bundesmodell werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Rechtsgrundlage sind insbesondere die §§ 250 ff. Bewertungsgesetz – BewG.

Nach § 254 BewG wird der jährliche Rohertrag des Grundstücks anhand der in Anlage 39 zum Bewertungsgesetz enthaltenen typisierten Nettokaltmieten ermittelt. Maßgebliche Kriterien sind unter anderem:

• das Bundesland,
• die Gebäudeart,
• die Wohnfläche,
• das Baujahr und
• die jeweilige Mietniveaustufe.

Eine zu hoch angesetzte Wohnfläche kann deshalb unmittelbar zu einem höheren typisierten Rohertrag und damit zu einem höheren Grundsteuerwert führen. Je größer die irrtümlich berücksichtigte Kellerfläche ist, desto stärker kann sich der Fehler auf die Grundsteuer auswirken.

Die Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hatte sich in dem Verfahren 3 K 3118/25 mit der Frage zu befassen, ob Kellerflächen eines Einfamilienhauses bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zur maßgeblichen Wohnfläche gehören.

Das Gericht stellte zunächst fest, dass ein Raum nicht zwingend Wohnfläche sein muss, um im Rahmen der Grundstücksbewertung berücksichtigt werden zu können. Je nach Nutzung kann auch eine Einordnung als Nutzfläche in Betracht kommen.

Für die Abgrenzung formulierte das Finanzgericht folgende Grundsätze: Ein Keller, der zu einer Wohnung gehört und der Wohnnutzung zugeordnet ist, ist grundsätzlich im Zusammenhang mit der Wohnfläche zu beurteilen. Ein Keller, der betrieblich oder öffentlich genutzten Räumen zugeordnet ist, kann dagegen zur Nutzfläche gehören.

Entscheidend ist jedoch, ob der jeweilige Kellerraum selbst zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurde. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich um einen Zubehörraum im Sinne von § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe a Wohnflächenverordnung – WoFlV. Seine Grundfläche zählt dann nicht zur Wohnfläche im Sinne von § 254 BewG und Anlage 39 BewG.

Das Gericht grenzt damit gewöhnliche Kellerräume von tatsächlich zu Wohnzwecken ausgebauten Räumen ab. Allein die Tatsache, dass ein Keller beheizbar ist, über einen Bodenbelag verfügt oder gelegentlich als Hobbyraum genutzt wird, muss noch nicht ausreichen, um ihn als Wohnfläche einzustufen. Maßgeblich ist eine Gesamtbetrachtung der baulichen, rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse.

Was gehört nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche?

Die Wohnflächenverordnung enthält klare Vorgaben dazu, welche Räume bei der Berechnung der Wohnfläche unberücksichtigt bleiben.

Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV gehören insbesondere folgende Zubehörräume nicht zur Wohnfläche:

• Kellerräume,
• Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
• Waschküchen,
• Bodenräume,
• Trockenräume,
• Heizungsräume und
• Garagen.

Auch Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts an ihre Nutzung nicht genügen, gehören nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Damit ist die Bezeichnung eines Raumes im Bauplan allerdings nicht allein ausschlaggebend. Ein ursprünglich als „Keller“ bezeichneter Raum kann durch einen rechtmäßigen Ausbau zu Wohnraum werden. Umgekehrt wird ein Raum nicht allein deshalb zur Wohnfläche, weil er wohnlich eingerichtet oder tatsächlich zeitweise genutzt wird.

Wann kann ein Keller dennoch Wohnfläche sein?

Ein ausgebauter Kellerraum kann zur Wohnfläche gehören, wenn er objektiv und rechtlich zum dauernden Wohnen geeignet und bestimmt ist. Dafür kommt es regelmäßig auf mehrere Gesichtspunkte an.

1. Baurechtliche Zulässigkeit

Ein Kellerraum muss nach dem jeweils anwendbaren Bauordnungsrecht als Aufenthaltsraum zulässig sein. Maßgeblich können unter anderem Anforderungen an folgende Merkmale sein:

• lichte Raumhöhe,
• natürliche Belichtung,
• Belüftung,
• Fensterflächen,
• Wärmeschutz,
• Feuchtigkeitsschutz,
• Rettungswege und
• brandschutzrechtliche Voraussetzungen.

Ein lediglich tatsächlich genutzter Raum wird nicht automatisch zur Wohnfläche, wenn eine erforderliche baurechtliche Genehmigung fehlt oder der Raum die gesetzlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum nicht erfüllt.

2. Baulicher Ausbauzustand

Für eine Wohnnutzung können insbesondere sprechen:

• eine ausreichende Wärmedämmung,
• eine fest installierte Heizung,
• eine wohnraumtypische Elektroinstallation,
• ausreichende Fenster,
• ein wohnraumgeeigneter Boden- und Wandaufbau sowie
• eine funktionale Einbindung in die übrige Wohnung.

Keines dieser Merkmale ist für sich allein zwingend. Entscheidend bleibt die Gesamtwürdigung. Auch ein beheizter und mit einem hochwertigen Bodenbelag ausgestatteter Kellerraum kann weiterhin ein bloßer Zubehörraum sein.

3. Dauerhafte Zweckbestimmung

Ein Kellerraum muss für einen dauernden Aufenthalt zu Wohnzwecken bestimmt sein. Ein Lagerraum, Vorratsraum, Werkraum, Hauswirtschaftsraum oder Heizungsraum wird nicht dadurch zu Wohnfläche, dass er gelegentlich für private Tätigkeiten genutzt wird.

Auch ein sogenannter Hobbyraum ist nicht automatisch Wohnfläche. Die Bezeichnung „Hobbyraum“ sagt für sich genommen wenig darüber aus, ob die baurechtlichen Voraussetzungen eines Aufenthaltsraums erfüllt sind.

4. Raumhöhe und Dachschrägen

Ist ein Raum grundsätzlich als Wohnraum anzuerkennen, richtet sich der Umfang seiner Anrechnung nach § 4 WoFlV.

Danach werden Grundflächen

• mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig,
• mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte und
• mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter überhaupt nicht

auf die Wohnfläche angerechnet.

Diese Abstufung betrifft allerdings erst die Berechnung eines Raumes, der dem Grunde nach zur Wohnfläche gehört. Ein gewöhnlicher Kellerraum wird nicht allein wegen einer Raumhöhe von mehr als zwei Metern zum Wohnraum.

Wohnfläche und Nutzfläche dürfen nicht verwechselt werden

In der Praxis werden die Begriffe Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche und Bruttogrundfläche häufig miteinander vermischt. Für die Grundsteuer kann diese Verwechslung erhebliche Folgen haben.

Die Wohnfläche richtet sich grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung. Nach § 1 Abs. 2 WoFlV sind zunächst die nach § 2 WoFlV zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen zu bestimmen, nach § 3 WoFlV zu ermitteln und anschließend nach § 4 WoFlV auf die Wohnfläche anzurechnen.

Die Nutzfläche erfasst demgegenüber Flächen, die bestimmten Nutzungszwecken dienen, ohne Wohnfläche zu sein. Dazu können beispielsweise Büro-, Verkaufs-, Praxis-, Lager- oder Werkstattflächen gehören.

Die Bruttogrundfläche ist nochmals ein anderer bautechnischer Begriff. Sie spielt insbesondere im Sachwertverfahren nach den §§ 258 ff. BewG eine Rolle. Nach Anlage 24 BewG umfasst sie grundsätzlich die marktüblich nutzbaren Grundflächen sämtlicher Grundrissebenen eines Bauwerks, soweit sie den dort definierten Bereichen zuzuordnen sind. Kellerflächen können bei dieser Berechnung berücksichtigt werden, obwohl sie keine Wohnfläche darstellen.

Ob eine Kellerfläche steuerlich anzusetzen ist, hängt daher stets davon ab, welches Grundsteuermodell gilt, welche Grundstücksart vorliegt und nach welchem Bewertungsverfahren das Grundstück bewertet wird.

Gilt die Entscheidung auch für Grundstücke in Bayern?

Die Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg betrifft die Grundsteuerwertfeststellung nach dem Bundesmodell. Sie lässt sich daher nicht uneingeschränkt auf Bayern übertragen.

Die Länder durften aufgrund der Öffnungsklausel des Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 Grundgesetz – GG eigene Grundsteuermodelle einführen. Die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer ergibt sich aus Art. 105 Abs. 2 GG.

Bayern hat von der Öffnungsklausel mit dem Bayerischen Grundsteuergesetz Gebrauch gemacht und verwendet ein wertunabhängiges Flächenmodell.

Bei der bayerischen Grundsteuer sind im Wesentlichen die Grundstücksfläche sowie die Wohn- und Nutzflächen der Gebäude maßgeblich. Nach Art. 2 Abs. 1 Bayerisches Grundsteuergesetz – BayGrStG ist die Gebäudefläche bei Wohnnutzung grundsätzlich die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. Im Übrigen ist die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich.

Der bayerische Anwendungserlass stellt klar, dass nicht als Wohnfläche anzuerkennende Nebenflächen, die im Zusammenhang mit der Wohnnutzung stehen, grundsätzlich außer Ansatz bleiben. Als Beispiele nennt die Finanzverwaltung insbesondere Kellerräume und Treppenflächen. Solche Flächen werden nicht allein deshalb als Nutzfläche erfasst, weil sie keine Wohnfläche darstellen.

Daraus folgt ein für bayerische Immobilieneigentümer wichtiger Grundsatz: Ein zur privaten Wohnnutzung gehörender, nicht zu Wohnzwecken ausgebauter Keller ist in Bayern regelmäßig weder als Wohnfläche noch zusätzlich als Nutzfläche anzusetzen.

Anders kann es sein, wenn Kellerräume einer betrieblichen, gewerblichen oder sonstigen Nichtwohnnutzung dienen. In diesen Fällen kann eine Berücksichtigung als Nutzfläche erforderlich sein.

Achtung bei missverständlichen Hinweisen zur bayerischen Grundsteuer

Bei der bayerischen Grundsteuer ist genau zu unterscheiden, ob sich ein Kellerraum auf eine Wohnnutzung oder auf eine sonstige Gebäudenutzung bezieht.

Die bayerische Finanzverwaltung erläutert in ihren Anwendungshinweisen, dass nicht zur Wohnfläche gehörende Nebenflächen, etwa gewöhnliche Kellerräume, außer Ansatz bleiben, wenn sie der Wohnnutzung zugeordnet sind. Sie werden insbesondere nicht allein deshalb als Nutzfläche behandelt, weil sie nach der Wohnflächenverordnung keine Wohnfläche sind.

Dagegen können Kellerräume, die zu einem betrieblich oder anderweitig genutzten Gebäude gehören, als Nutzfläche relevant sein.

Wer pauschal sämtliche Kellerflächen als Nutzfläche erklärt hat, sollte daher überprüfen, ob dies nach der konkreten Nutzung tatsächlich richtig war. Gerade bei Einfamilienhäusern in Bayern besteht das Risiko, dass Kellerflächen unnötigerweise in die steuerpflichtige Gebäudefläche aufgenommen wurden.

Welche Unterlagen sollten Eigentümer prüfen?

Wer Zweifel an der angesetzten Kellerfläche hat, sollte nicht nur den kommunalen Grundsteuerbescheid betrachten. Maßgeblich sind bereits die vorgelagerten Feststellungen des Finanzamts.

Zu prüfen sind insbesondere:

• der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts,
• in Bayern der Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge,
• der Grundsteuermessbescheid,
• die abgegebene Grundsteuererklärung,
• vorhandene Wohnflächenberechnungen,
• Bauzeichnungen und Grundrisse,
• Baugenehmigungen,
• Nutzungsänderungsgenehmigungen,
• Teilungserklärungen,
• Kaufverträge,
• Mietverträge und
• gegebenenfalls frühere Einheitswertunterlagen.

Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn im Bescheid oder in der Erklärung die gesamte Geschossfläche einschließlich des Kellers angesetzt wurde. Auch Angaben aus Maklerexposés oder Immobilienanzeigen sind nicht ohne Weiteres verlässlich. Dort werden Wohnfläche, Nutzfläche und sogenannte Wohn-Nutzfläche häufig nicht sauber voneinander getrennt.

Typische Fehler bei Kellerflächen in der Grundsteuererklärung

In der Praxis treten immer wieder ähnliche Fehler auf.

Die gesamte Kellerfläche wurde als Wohnfläche eingetragen

Dies ist regelmäßig falsch, wenn die Kellerräume nicht als Aufenthaltsräume genehmigt und nicht zum dauernden Wohnen ausgebaut sind. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe a WoFlV gehören gewöhnliche Kellerräume grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Ein Hobbyraum wurde ohne nähere Prüfung als Wohnfläche behandelt

Die bloße Nutzung als Fitness-, Fernseh-, Musik- oder Hobbyraum genügt nicht zwingend. Entscheidend sind der Bauzustand, die baurechtliche Zulässigkeit und die dauerhafte Zweckbestimmung.

Kellerräume wurden doppelt berücksichtigt

Teilweise werden Flächen zunächst als Wohnfläche und zusätzlich als Nutzfläche erfasst. Eine solche Doppelberücksichtigung ist unzulässig.

Private Kellerflächen wurden in Bayern als Nutzfläche angesetzt

Ein privat genutzter Keller, der zu einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus gehört, bleibt nach den bayerischen Verwaltungsvorgaben regelmäßig außer Ansatz, sofern er nicht zu Wohnzwecken ausgebaut ist.

Die Bruttogrundfläche wurde mit der Wohnfläche verwechselt

Die Bruttogrundfläche eines Gebäudes ist regelmäßig erheblich größer als die Wohnfläche. Sie darf nicht ungeprüft in ein Feld für Wohnfläche übertragen werden.

Ein baulich veränderter Keller wurde nicht neu bewertet

Wurde ein Keller nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt ausgebaut oder seine Nutzung geändert, kann eine Änderungsanzeige erforderlich sein. Umgekehrt kann auch eine Rückführung zu einer bloßen Neben- oder Lagerfläche steuerlich relevant werden.

Kann gegen eine fehlerhafte Einstufung noch vorgegangen werden?

Gegen einen Grundsteuerwertbescheid, einen Bescheid über Grundsteueräquivalenzbeträge oder einen Grundsteuermessbescheid kann grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Rechtsgrundlage ist § 355 Abs. 1 Abgabenordnung – AO.

Wichtig ist, dass der Einspruch gegen den richtigen Bescheid gerichtet wird. Ein Fehler bei der Wohn- oder Nutzfläche betrifft regelmäßig den Grundlagenbescheid des Finanzamts und nicht erst den späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Die Gemeinde übernimmt grundsätzlich die verbindlichen Feststellungen des Finanzamts. Ein Einwand gegen die Wohnfläche kann deshalb im Verfahren gegen den kommunalen Grundsteuerbescheid regelmäßig nicht mehr erfolgreich nachgeholt werden.

Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, kommen je nach Einzelfall insbesondere folgende Möglichkeiten in Betracht:

• eine Änderung wegen offenbarer Unrichtigkeit nach § 129 AO,
• eine Änderung aufgrund neuer Tatsachen oder Beweismittel nach § 173 AO,
• eine Änderung eines unter Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Bescheids nach § 164 AO,
• eine Änderung bei Vorliegen eines rückwirkenden Ereignisses nach § 175 AO,
• eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung nach § 222 BewG,
• eine Fortschreibung nach den jeweils anwendbaren landesrechtlichen Vorschriften oder
• eine Korrektur im Rahmen einer neuen Hauptfeststellung oder Nachfeststellung.

Welche Korrekturvorschrift einschlägig ist, hängt davon ab, wer den Fehler verursacht hat, wann er erkannt wurde, ob der Bescheid bereits bestandskräftig ist und ob die gesetzlich vorgegebenen Wertgrenzen für eine Fortschreibung überschritten werden.

Allein der Hinweis, man habe die Grundsteuererklärung versehentlich falsch ausgefüllt, führt nicht automatisch zur Änderung eines bestandskräftigen Bescheids. Eigentümer sollten deshalb frühzeitig handeln.

Grundsteueränderungsanzeige bei einem späteren Kellerausbau

Wird ein Keller nachträglich zu Wohnraum ausgebaut, kann dies eine anzeigepflichtige Änderung darstellen.

Nach § 228 BewG sind Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken können, grundsätzlich gegenüber dem Finanzamt anzuzeigen. Ergänzend gelten landesrechtliche Regelungen und Verwaltungsvorgaben.

In Bayern ist eine Grundsteueränderungsanzeige insbesondere dann erforderlich, wenn sich die Wohn- oder Nutzfläche durch einen Neubau, Anbau, Umbau oder Ausbau verändert. Die Finanzverwaltung nennt ausdrücklich den Ausbau von Räumen und die Änderung der Nutzung als mögliche Anzeigefälle.

Wer einen Kellerraum zu einem Schlafzimmer, Büro, Gästezimmer oder einer Einliegerwohnung ausbaut, sollte deshalb sowohl die baurechtlichen als auch die grundsteuerrechtlichen Folgen prüfen.

Eine tatsächliche Wohnnutzung ohne die erforderliche baurechtliche Genehmigung kann zudem weitere Risiken auslösen. Neben grundsteuerrechtlichen Folgen können bauordnungsrechtliche Maßnahmen, Nutzungsuntersagungen oder Probleme bei einem späteren Verkauf der Immobilie drohen.

Ein häusliches Arbeitszimmer im Keller

Besondere Fragen stellen sich bei einem häuslichen Arbeitszimmer im Keller.

Ein Kellerraum, der als Arbeitszimmer genutzt wird, kann einkommensteuerrechtlich Teil der häuslichen Sphäre sein. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein im Keller gelegenes häusliches Arbeitszimmer bei der Aufteilung von Gebäudekosten der Wohnfläche zugerechnet werden kann, während gewöhnliche Kellerräume unberücksichtigt bleiben.

Im Urteil vom 11. November 2014 – VIII R 3/12 stellte der Bundesfinanzhof die Fläche des im Keller gelegenen Arbeitszimmers der übrigen Wohnfläche gegenüber. Nicht als Wohnräume genutzte Kellerflächen wurden dagegen nicht in die maßgebliche Gesamtfläche einbezogen.

Der Bundesfinanzhof verwies dabei auf die Wohnflächenberechnung nach den früher geltenden §§ 42 ff. Zweite Berechnungsverordnung – II. BV und die inzwischen geltende Wohnflächenverordnung. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe a WoFlV gehören gewöhnliche Kellerräume gerade nicht zur Wohnfläche.

Diese einkommensteuerrechtliche Rechtsprechung lässt sich nicht ohne Weiteres auf die Grundsteuer übertragen. Sie verdeutlicht aber, dass Räume innerhalb desselben Kellergeschosses steuerrechtlich unterschiedlich behandelt werden können. Ein ausgebautes und dauerhaft genutztes Arbeitszimmer kann anders zu beurteilen sein als der benachbarte Heizungs-, Vorrats- oder Waschkeller.

Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG gilt ein häusliches Arbeitszimmer im bayerischen Grundsteuermodell ausdrücklich als Wohnnutzung. Auch insoweit kommt es daher auf die konkrete Nutzung und die zutreffende Flächenzuordnung an.

Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten

Eigentümer sollten die im Grundsteuerbescheid zugrunde gelegten Flächen nicht ungeprüft übernehmen. Empfehlenswert ist eine systematische Kontrolle der Erklärung und der ergangenen Bescheide.

1. Erklärte Flächen nachvollziehen

Vergleichen Sie die in der Grundsteuererklärung angegebenen Wohn- und Nutzflächen mit den Bauunterlagen und einer nachvollziehbaren Flächenberechnung.

Prüfen Sie insbesondere, ob versehentlich die gesamte Geschossfläche, die Bruttogrundfläche oder die im Bauplan ausgewiesene Grundfläche des Kellergeschosses übernommen wurde.

2. Jeden Kellerraum einzeln einordnen

Für jeden Raum sollten folgende Fragen beantwortet werden:

• Welche Nutzung liegt tatsächlich vor?
• Ist der Raum baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt?
• Ist er zum dauernden Wohnen ausgebaut?
• Gehört er zur privaten Wohnnutzung oder zu einer betrieblichen Nutzung?
• Wurde er in der Grundsteuererklärung als Wohnfläche, Nutzfläche oder gar nicht erklärt?

3. Das anwendbare Landesmodell bestimmen

Die Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg betrifft das Bundesmodell. In Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gelten abweichende Landesmodelle.

Eine Flächenkorrektur muss deshalb stets nach dem jeweils anwendbaren Landesrecht geprüft werden. Die im Bundesmodell geltenden Auswirkungen der Wohnfläche können nicht schematisch auf ein reines Flächen-, Bodenwert- oder Flächen-Lage-Modell übertragen werden.

4. Bescheide und Fristen prüfen

Ist der betreffende Grundlagenbescheid noch nicht bestandskräftig, sollte innerhalb der Einspruchsfrist des § 355 Abs. 1 AO reagiert werden.

Bei bereits bestandskräftigen Bescheiden muss geprüft werden, ob eine Änderung nach § 129 AO, § 164 AO, § 173 AO, § 175 AO oder eine Wertfortschreibung nach § 222 BewG in Betracht kommt.

5. Fehler nachvollziehbar belegen

Eine Korrektur sollte durch Baupläne, Genehmigungen, Fotos, Flächenberechnungen und eine genaue Beschreibung der tatsächlichen Nutzung belegt werden.

Pauschale Angaben wie „Keller ist kein Wohnraum“ reichen bei ausgebauten oder gemischt genutzten Räumen häufig nicht aus. Je wohnlicher ein Raum ausgestattet ist, desto wichtiger ist eine nachvollziehbare Darstellung seiner baurechtlichen Einordnung und tatsächlichen Zweckbestimmung.

Für welche Eigentümer ist eine Überprüfung besonders sinnvoll?

Eine Überprüfung der Grundsteuerunterlagen ist insbesondere sinnvoll, wenn

• das Gebäude über ein vollständig unterkellertes Geschoss verfügt,
• die Kellerfläche in der Erklärung vollständig als Wohnfläche angesetzt wurde,
• die Wohnfläche aus einem Maklerexposé übernommen wurde,
• im Kaufvertrag lediglich eine kombinierte „Wohn- und Nutzfläche“ genannt wird,
• ein Hobbyraum, Gästezimmer oder Arbeitszimmer im Keller vorhanden ist,
• die Flächenangaben im Grundsteuerwertbescheid erheblich von früheren Wohnflächenberechnungen abweichen,
• das Finanzamt nachträglich Unterlagen zur Flächenberechnung angefordert hat oder
• die Grundsteuer seit 2025 deutlich höher ausgefallen ist als erwartet.

Eine erhöhte Grundsteuer beweist für sich genommen allerdings noch keinen Bewertungsfehler. Die Mehrbelastung kann auch auf dem kommunalen Hebesatz, einem gestiegenen Grundsteuerwert oder der Systematik des jeweiligen Landesmodells beruhen.

Fazit: Kellerflächen bei der Grundsteuer genau prüfen

Die Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 3. März 2026 – 3 K 3118/25 – bestätigt einen wichtigen Grundsatz: Ein gewöhnlicher, nicht zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebauter Keller ist keine Wohnfläche. Er darf bei der Grundsteuerwertfeststellung nach dem Bundesmodell nicht pauschal wie regulärer Wohnraum behandelt werden.

Ob eine Kellerfläche dennoch steuerlich berücksichtigt werden muss, hängt von ihrer baulichen Beschaffenheit, der rechtlich zulässigen Nutzung, der tatsächlichen Zweckbestimmung und dem im jeweiligen Bundesland geltenden Grundsteuermodell ab.

Für Eigentümer in Bayern ist besonders wichtig, dass gewöhnliche, zur privaten Wohnnutzung gehörende Kellerräume grundsätzlich nicht als Wohnfläche zählen und regelmäßig auch nicht ersatzweise als Nutzfläche anzusetzen sind. Anders kann dies bei betrieblich genutzten Kellerräumen oder bei rechtmäßig zu Wohnzwecken ausgebauten Räumen sein.

Wer die gesamte Kellerfläche ungeprüft als Wohn- oder Nutzfläche angegeben hat, sollte seine Grundsteuerunterlagen kontrollieren. Eine fehlerhafte Flächenangabe kann den Grundsteuerwert oder den Grundsteueräquivalenzbetrag dauerhaft erhöhen. Da sich die Grundsteuer jährlich wiederholt, kann selbst eine vermeintlich geringe Flächendifferenz über viele Jahre zu einer spürbaren Mehrbelastung führen.