Wer sich eine Eigentumswohnung anschafft, der ist zwar von der lästigen Mietzahlung befreit. Gleichwohl kann die Anschaffung einer solchen Wohnung teuer werden, wenn kostspielige Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum anstehen. Deshalb ist es wichtig, dass sich Kaufinteressenten vor Erwerb einer Wohnung nicht nur diese selbst genau ansehen, sondern auch die Anlage insgesamt genauestens in Augenschein nehmen, um nicht aufgrund einer alle Eigentümer treffenden Sanierungspflicht mit ruinösen Sanierungskosten belastet zu werden. Der BGH hat nämlich mit Urteil vom 04.05.2018 (V ZR 203/17) entschieden, dass Wohnungs- und Teileigentümer dazu verpflichtet sein können Feuchtigkeitsschäden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums sanieren zu lassen und zwar unabhängig davon, ob ihnen die Sanierung einen unmittelbaren Vorteil bringt.
Gemeinschaftseigentum weist gravierende Mängel auf, die eine zweckentsprechende Nutzung einzelner Wohnung- bzw. Teileigentumseinheiten beeinträchtigt
Im entschiedenen Rechtsstreit war ein 1890 errichtetes Gebäude im Jahr 1986 in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Durch entsprechende Teilungserklärung war eine Aufteilung in zwölf Wohnungen und 3 Teileigentumseinheiten erfolgt. Letztere befinden sich im Souterrain des Gebäudes und waren in der Teilungserklärung als „Laden“ bzw. „Büro“ zu bezeichnet worden. Weil die Wände in diesen Räumlichkeiten durchfeuchtet waren, holte die Wohnungseigentümergemeinschaft 2 Gutachten ein. Diese ergaben als Schadensursache eine fehlende außenseitige Sockelabdichtung, eine fehlende Horizontalsperre sowie im Mauerwerk eingelagerten Salze.
Kläger beantragen Sanierung der Feuchtigkeitsschäden
Die Kläger, die Eigentümer der 3 Teileigentumseinheiten waren, die von der Feuchtigkeit im Mauerwerk betroffen waren, verlangten eine Sanierung. Dies wurde allerdings von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich abgelehnt. Stattdessen beschloss diese lediglich ein weiteres Gutachten einzuholen. Dagegen erhoben die Kläger Klage. Sie haben beantragt die übrigen Eigentümer zu verurteilen den Sanierungsmaßnahmen zuzustimmen bzw. eine gerichtliche Beschlussersetzung vorzunehmen.
Bei massiver Durchfeuchtung von Wänden besteht Sanierungspflicht
Während das Amtsgericht die Klage noch abgewiesen hatte, gab das Landgericht der Klage statt, ließ aber die Revision zum BGH zu. Dort haben die Richter letztverbindlich entschieden, dass der beantragte Grundlagenbeschluss über die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden durch das Gericht ersetzt werden musste.
Sondereigentum muss zweckmäßig nutzbar sein
Grundsätzlich müsse nämlich das gemeinschaftliche Eigentum, so die Richter, jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Hier lägen gravierende bauliche Mängel vor, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen könnten. Denn die Innen- und Außenwände der Teileigentumseinheiten seien massiv durchfeuchtet. Die Ursache liege in einer fehlenden Abdichtung des Gebäudes und damit im Gemeinschaftseigentum. Daher sei die Sanierung (ebenso wie beispielsweise bei Mängeln des Dachs) Aufgabe aller Wohnungseigentümer und zwar unabhängig davon, ob sich bereits Schimmel gebildet habe oder nicht.
Sanierung des Gemeinschaftseigentum ist den übrigen Miteigentümern auch zumutbar
Weiter haben die Richter dazu ausgeführt, dass dann, wenn die Gebäudesubstanz gefährdet sei, ohnehin saniert werden müsse. Sei die Gebäudesubstanz nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung vermeiden, indem der Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert wird, hier etwa durch eine Änderung dahingehend, dass die Teileigentumseinheiten (nur) als Keller dienen. Eine dann erforderliche Anpassung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Zweckbestimmung nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG komme aber nur in eng begrenzten Ausnahmefällen und auch nur gegen Ausgleichzahlung in Betracht. Auch, wenn die Sanierungskosten mit rund 300.000 € hoch seien, so sei im vorliegenden Fall nicht ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz im Allgemeinen und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen stehen.
Sanierung darf auch nicht weiter verzögert werden
Soweit die Eigentümergemeinschaft die Einholung eines weiteren Gutachtens beschlossen hatte, hat das Gericht diesen Beschluss aufgehoben, da durch die beiden eingeholten Gutachten die Schadensursache hinreichend geklärt sei. Es habe daher ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen die erforderliche Sanierung durch Einholung eines weiteren Gutachtens weiter zu verzögern.
