Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist ein komplexer rechtlicher Vorgang, der eine sorgfältige Prüfung und Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen erfordert. Ein besonders heikles Thema in diesem Zusammenhang ist die sog. Schwarzgeldabrede, bei der ein Teil des Kaufpreises außerhalb der offiziellen Vertragsdokumente und somit oft auch außerhalb der steuerlichen Erfassung gehandelt wird. Ziel ist es dabei aus Sicht des Käufers Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Motive des Verkäufers können dagegen vielschichtig sein. Während über derartigen Verträgen stets das Damoklesschwert der Unwirksamkeit schwebt, hat nun der BGH in einem Urteil vom 15.03.2024 (V ZR 115/22) entschieden, dass trotz Schwarzgeldabrede ein Kaufvertrag im Einzelfall nicht zwingend nichtig sein muss.
Rechtliche Betrachtung
Die zentrale rechtliche Frage in solchen Fällen ist, ob der Kaufvertrag insgesamt wirksam bleibt, auch wenn Teile des Kaufpreises nicht offiziell dokumentiert sind. Nach Rechtsprechung des BGH ist ein Kaufvertrag grundsätzlich auch dann wirksam, wenn ein Teil des Kaufpreises schwarz, also ohne offizielle Dokumentation, bezahlt wird, solange die Steuerhinterziehung nicht Hauptzweck des Vertrages ist. Anders, als bei Dienst- und Werkverträgen, die wegen Verstoß gegen § 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz stets eine Nichtigkeit nach § 134 BGB zur Folge haben, ist dies bei Grundstückskaufverträgen nicht zwingend der Fall, weil die Erwägungen, die dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz zugrunde liegen, auf den Immobilienkauf nicht übertragbar seien.
Dabei spiele es auch keine Rolle, so die Richter, dass der beurkundete notarielle Kaufvertrag nach § 117 Abs. 1 BGB als sog. Scheingeschäft nichtig ist, weil der mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis wirksam sei. Der BGH störte sich auch nicht daran, dass ein Kaufvertrag über eine Immobilie der notariellen Beurkundung bedarf und deshalb nach § 311 b BGB formnichtig ist, weil der Formfehler durch den notariell erklärte Auflassung und Eintragung des Käufers im Grundbuch geheilt worden sei.
Praktische Auswirkungen
Der Fall verdeutlicht, dass deutsches Recht sehr dehnbar ist und mit der entsprechend Begründung sich nahezu jedes gewünschte Ergebnis erzielen lässt. Für die Praxis bedeutet dies, dass Käufer, die eine Immobilie mit einer Schwarzgeldabrede erwerben, sich hinterher nicht mehr darauf herausreden können, dass nur der notariell beurkundete Kaufpreis, nicht aber die Zuzahlung geschuldet ist, sondern der Verkäufer, jedenfalls dann, wenn er den Nachweis, dass eine solche Abrede getroffen wurde, führen kann, auch noch zusätzlich den nicht erteilen beurkundeten Kaufpreis beanspruchen kann. Der Preis dafür ist aber stets die Gefahr eines Strafverfahrens, denn auch wenn die Grunderwerbsteuer durch die Schwarzgeldabrede vom Käufer hinterzogen wird, kann sich der Verkäufer, der einem solchen Ansinnen nicht energisch entgegentritt, sich der Beihilfe zu einer Steuerhinterziehung schuldig machen. Eine Strafbarkeit wegen eigener Steuerhinterziehung kommt dann in Betracht, wenn der Verkauf nicht außerhalb der Spekulationsfrist erfolgt ist, also auch insoweit ein mit der Veräußerung erzielter Gewinn verschleiert werden sollte. eine gewisse Unsicherheit bleibt aber gleichwohl bestehen, weil letztlich jeder Schwarzgeldabrede die Motivation Grunderwerbsteuer zu sparen zugrunde liegt und es auch nach den Vorgaben des BGH keine starre Grenze dafür gibt, weil im Einzelfall eine Nichtigkeit anzunehmen ist und wann nicht.
