Entfernt der Mieter eigenmächtig eine Außentreppe, die vom Garten aus einen eigenen Zugang zu dem OG gelegenen Wohnung des Vermieters ermöglicht, dann rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, ohne dass es maßgeblich darauf ankommt, ob vormals die Treppe vom Mieter angeschafft worden war (AG München, Urteil vom 16. März 2018, 424 C 13271/17).
Streit zwischen Ersteigerer und übernommenem Mieter
Der Kläger hatte ein Zweifamilienhaus in einer Zwangsversteigerung ersteigert. Während das OG vormalig von der Schuldnerin bewohnt war, war das EG an den Beklagten seit dem Jahr 2005 zum Preis von 250 € zzgl. 150 € Nebenkosten monatlich vermietet.
Nachdem der Beklagte ohne Zustimmung des Klägers eine Außentreppe, die vom Garten in das OG führte und die damit als von der Innentreppe unabhängige Eingang zur Wohnung diente, entfernt hat, sprach der Kläger als neuer Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus.
Auf Anschaffung der Treppe kommt es nicht entscheidend an
Der Beklagte dachte aber gar nicht auszuziehen, sodass die Angelegenheit schließlich als Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsgericht München landete. Dort berief sich der Beklagte darauf, dass die Außentreppe in seinem Eigentum gestanden habe. Er sei deshalb auch berechtigt gewesen diese jederzeit zu entfernen. Die Kündigung sei daher unwirksam.
Der Kläger wiederum war der Meinung, dass die Treppe zum ersteigerten Inventar gehört habe, weil sie fest mit dem Haus verbunden gewesen war. Durch die eigenmächtige Entfernung habe der Beklagte schwerwiegend gegen mietvertragliche Pflichten verstoßen, so dass er zur fristlosen Kündigung berechtigt sei.
Das Gericht gab dem Vermieter Recht und erklärte das Mietverhältnis aufgrund der fristlosen Kündigung für beendet.
Nach Ansicht des Gerichts hatte nämlich der Mieter dadurch, dass er die Außentreppe abmontiert und für sich werdet hatte, einen Diebstahl begangen, weil die Treppe als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes vom Erbbaurecht des Klägers, das dieser durch den Zuschlagsbeschluss erworben hatte, umfasst worden. Mit der Verbindung sei das Eigentum an der Treppe auf den Kläger als Erbbaurechtsinhaber übergegangen, sodass es, so das Gericht, nicht maßgeblich darauf ankomme, ob der Beklagte tatsächlich die Treppe im Jahr 2001 angeschafft habe, wie von diesem behauptet worden war. Hinzu komme, dass durch die Demontage der Treppe dem Vermieter der Zugang zu seiner Wohnung unmöglich gemacht worden ist. Diese konnte nunmehr nur noch über die Innentreppe erreicht werden. Da jedoch das Nutzungsrecht an Haustür und Diele dem Beklagten zustanden, sei es nach Überzeugung des Gerichts das Ziel des Mieters gewesen, den Vermieter zeitweise aus dem Haus heraushalten. Hierfür spräche auch der geringe Verwertungserlös von lediglich 25 €, während der Vermieter für eine neue Treppe 3.250 € aufwenden musste. Deshalb wiege die schuldhafte Vertragsverletzung so schwer, dass dem Kläger auch nicht eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden könne.
