Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte beim Notartermin besonders genau darauf achten, dass die tatsächlich getroffenen Vereinbarungen auch vollständig und richtig in der notariellen Urkunde stehen. Das gilt insbesondere für den Kaufpreis. Wird bewusst ein niedrigerer Grundstückskaufpreis beurkundet als tatsächlich vereinbart und ein weiterer Kaufpreisanteil nur zum Schein auf andere Gegenstände verlagert, kann dies weit mehr als nur steuerliche Probleme verursachen. Im ungünstigsten Fall ist der Immobilienkaufvertrag unwirksam.
Wie gravierend die Folgen einer solchen Gestaltung sein können, zeigt das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 13. Mai 2026 – 5 U 37/25. Dort war nach Überzeugung des Gerichts ein Teil des tatsächlich vereinbarten Grundstückskaufpreises in einen gesonderten Kaufvertrag über angebliche Kunstgegenstände ausgelagert worden. Das OLG wertete diese Konstruktion als Scheingeschäft. Weil der wirklich gewollte Grundstückskaufvertrag mit dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis nicht notariell beurkundet worden war, war auch dieser Vertrag formnichtig.
Die Entscheidung ist nicht nur wegen ihrer ungewöhnlichen Sachverhaltsgestaltung interessant. Sie zeigt zugleich, weshalb bei Grundstückskaufverträgen zwischen dem beurkundeten Vertrag, dem tatsächlich Gewollten und einer möglichen späteren Heilung des Formmangels unterschieden werden muss.
1,95 Millionen Euro vereinbart – aber nur 1,05 Millionen Euro beurkundet
Ausgangspunkt des Rechtsstreits war ein Grundstück, das der Verkäufer zuvor über einen Makler zu einem Kaufpreis von 1.950.000 Euro angeboten hatte. Im später notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag wurde dagegen lediglich ein Kaufpreis von 1.050.000 Euro ausgewiesen.
Am selben Tag und unmittelbar im Anschluss an den Grundstückskaufvertrag schlossen die Parteien einen weiteren Vertrag. Danach sollten angeblich auf dem Grundstück befindliche Kunstgegenstände für weitere 900.000 Euro verkauft werden. Grundstückskaufpreis und angeblicher Kunstkaufpreis ergaben zusammen damit exakt 1.950.000 Euro – also genau den Betrag, zu dem die Immobilie zuvor angeboten worden war.
Der Verkäufer machte später geltend, die angeblichen Kunstgegenstände seien ihm teilweise überhaupt nicht bekannt gewesen beziehungsweise hätten nicht existiert. Die Aufteilung sei vorgenommen worden, um den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Kaufpreis des Grundstücks zu reduzieren.
Das Gericht hielt den Kunstkauf für vorgeschoben
Das OLG Brandenburg würdigte die gesamten Umstände und kam zu dem Ergebnis, dass tatsächlich ein Grundstückskaufpreis von 1.950.000 Euro vereinbart worden war. Die Aufteilung auf 1.050.000 Euro Grundstückskaufpreis und 900.000 Euro für angebliche Kunstgegenstände sei lediglich gewählt worden, um den grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis zu reduzieren.
Dafür sprachen aus Sicht des Senats mehrere Indizien. Die beiden Kaufpreise entsprachen zusammengerechnet exakt dem zuvor verlangten Grundstückskaufpreis. Konkrete Verhandlungen darüber, weshalb der Immobilienpreis plötzlich um nahezu die Hälfte reduziert worden sein sollte, waren nicht nachvollziehbar. Ebenso wenig ließ sich erklären, wie die angeblich fast eine Million Euro teuren Kunstgegenstände ausgewählt und bewertet worden waren. Die Gegenstände waren teilweise nur so allgemein beschrieben, dass sie anhand des Vertrags kaum individualisiert werden konnten. Auch nachvollziehbare Angaben zu Echtheit, Zertifikaten oder Preisverhandlungen fehlten.
Hinzu kam, dass der Vertrag über die angeblichen Kunstgegenstände Regelungen enthielt, die typischerweise zu einem Grundstückskaufvertrag passen. Das fügte sich nach Auffassung des Gerichts in das Gesamtbild eines lediglich vorgeschobenen Zusatzgeschäfts ein.
Warum ein falscher Kaufpreis den Grundstückskaufvertrag zu Fall bringen kann
Der rechtliche Ausgangspunkt liegt in § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung.
Die Beurkundungspflicht erfasst nicht lediglich die Bezeichnung des Grundstücks und die Erklärung, dass dieses verkauft werden soll. Vielmehr müssen grundsätzlich sämtliche Vereinbarungen notariell beurkundet werden, die nach dem Willen der Parteien Inhalt des Grundstückskaufvertrags sein sollen. Dazu gehört insbesondere der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis.
Wer im Notarvertrag bewusst einen anderen Kaufpreis angibt als denjenigen, den Käufer und Verkäufer tatsächlich vereinbart haben, schafft deshalb ein erhebliches Wirksamkeitsproblem.
Der beurkundete Vertrag ist ein Scheingeschäft
Nach § 117 Abs. 1 BGB ist eine Willenserklärung nichtig, wenn sie mit Einverständnis des Erklärungsempfängers nur zum Schein abgegeben wird. Wird durch dieses Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt, richtet sich dessen Wirksamkeit gemäß § 117 Abs. 2 BGB nach den für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften.
Im Fall des OLG Brandenburg bedeutete dies: Der beurkundete Grundstückskaufvertrag über 1.050.000 Euro war nach § 117 BGB ein Scheingeschäft und damit nichtig. Tatsächlich wollten die Parteien nach den Feststellungen des Gerichts das Grundstück für 1.950.000 Euro verkaufen.
Der wirklich gewollte Vertrag scheitert an der Form
Damit war der wirklich gewollte Grundstückskaufvertrag aber noch nicht gerettet. Gerade dieser Vertrag mit dem tatsächlichen Kaufpreis von 1.950.000 Euro war nämlich nicht ordnungsgemäß notariell beurkundet worden.
Nach § 125 Satz 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten wurde. In Verbindung mit § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB führte dies dazu, dass auch der tatsächlich gewollte Grundstückskaufvertrag formnichtig war.
Das Ergebnis wirkt auf den ersten Blick paradox, ist juristisch aber konsequent: Der beurkundete Vertrag ist nichtig, weil er von den Parteien gar nicht wirklich gewollt war. Der wirklich gewollte Vertrag ist nichtig, weil gerade dieser nicht vollständig notariell beurkundet wurde.
Mit den Besonderheiten der notariellen Form bei Immobiliengeschäften hatten wir uns bereits in unserem Beitrag „Augen auf beim Immobilienkauf – Nur der notarielle Vertrag zählt“ befasst.
Die Grundbucheintragung kann einen Formmangel heilen
Ein formnichtiger Grundstückskaufvertrag muss allerdings nicht in jedem Fall dauerhaft unwirksam bleiben. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB enthält eine wichtige Heilungsvorschrift: Ein ohne Beachtung der vorgeschriebenen Form geschlossener Grundstückskaufvertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung erklärt und der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
Genau daran fehlte es im Verfahren vor dem OLG Brandenburg. Die Käuferin war noch nicht als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden. Der Formmangel war daher nicht geheilt. Der tatsächlich gewollte Kaufvertrag blieb unwirksam.
BGH: Anders kann es nach bereits erfolgter Eigentumsumschreibung aussehen
Wie entscheidend der Zeitpunkt sein kann, zeigt das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2024 – V ZR 115/22.
Auch dort hatten die Parteien bewusst einen niedrigeren Grundstückskaufpreis beurkunden lassen als tatsächlich vereinbart. Im notariellen Vertrag waren 120.000 Euro angegeben worden, tatsächlich sollte der Kaufpreis 150.000 Euro betragen. Die Differenz war bereits zuvor bar bezahlt worden.
Der Bundesgerichtshof ging ebenfalls davon aus, dass der beurkundete Vertrag wegen der bewusst falschen Kaufpreisangabe ein Scheingeschäft war und der tatsächlich gewollte Vertrag zunächst unter einem Formmangel litt. Anders als im Fall des OLG Brandenburg war die Käuferin jedoch inzwischen aufgrund der Auflassung als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden. Damit war der Formmangel nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt.
Die beiden Entscheidungen widersprechen sich daher nicht. Sie betreffen vielmehr unterschiedliche Stadien der Vertragsabwicklung. Solange die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt ist, kann die bewusste Unterverbriefung des Kaufpreises die Durchsetzbarkeit des gesamten Immobiliengeschäfts gefährden. Nach erfolgter Auflassung und Grundbucheintragung kann der Formmangel dagegen geheilt sein.
Ausführlicher haben wir die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bereits in unserem Beitrag „Zur Wirksamkeit eines Immobilienkaufvertrags bei sog. Schwarzgeldabrede“ dargestellt.
Steuerhinterziehungsabsicht macht den Kaufvertrag nicht automatisch nach § 134 oder § 138 BGB nichtig
Von der Formnichtigkeit ist eine weitere Frage zu unterscheiden: Ist ein Immobilienkaufvertrag allein deshalb nichtig, weil die Parteien mit der falschen Kaufpreisangabe Steuern hinterziehen wollten?
Der Bundesgerichtshof hat dies in seinem Urteil vom 15. März 2024 – V ZR 115/22 – für den Regelfall verneint. Eine Steuerhinterziehungsabsicht führt nicht automatisch zur Nichtigkeit des gesamten Grundstückskaufvertrags nach § 134 BGB oder § 138 Abs. 1 BGB. Anders kann es sein, wenn die Steuerhinterziehung alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist. Ist hingegen der eigentliche Leistungsaustausch – Grundstück gegen Kaufpreis – ernsthaft gewollt, ist dies regelmäßig nicht der Fall.
Das ändert jedoch nichts an dem gesonderten Problem der notariellen Form. Auch wenn der Kaufvertrag nicht bereits wegen seines steuerlichen Zwecks nach § 134 BGB oder § 138 BGB nichtig ist, kann der tatsächlich gewollte Vertrag wegen der falschen Beurkundung nach § 125 BGB in Verbindung mit § 311b BGB unwirksam sein, solange noch keine Heilung eingetreten ist.
Eine weitere Fallgruppe unwirksamer Grundstückskaufverträge bildet die Sittenwidrigkeit wegen eines besonders groben Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung. Dazu finden Sie ergänzend unseren Beitrag „Grundstückskauf rückabwickeln wegen Sittenwidrigkeit: Wann ist der Immobilienkaufvertrag nichtig?“.
Kaufpreis für Grundstück und Inventar aufteilen: Was ist erlaubt?
Die Entscheidung des OLG Brandenburg bedeutet nicht, dass der Kaufpreis beim Erwerb einer Immobilie niemals auf das Grundstück und mitverkaufte bewegliche Gegenstände aufgeteilt werden darf. Eine solche Aufteilung kann rechtlich und steuerlich durchaus zulässig sein.
Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einem Kauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG insbesondere der Kaufpreis als Gegenleistung.
Werden zusammen mit der Immobilie tatsächlich vorhandene bewegliche Gegenstände verkauft, kann der auf diese Gegenstände entfallende Teil des Kaufpreises grundsätzlich außerhalb der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage liegen. Typische Beispiele können eine Einbauküche, frei stehende Möbel, Gartengeräte oder andere bewegliche Einrichtungsgegenstände sein.
Entscheidend sind tatsächliche Existenz und nachvollziehbarer Wert
Problematisch wird es dort, wo die Kaufpreisaufteilung nicht mehr den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht. Wer einem gebrauchten Möbelstück, einer Küche oder angeblichen Kunstgegenständen einen unrealistisch hohen Wert zuweist, nur um den Grundstückskaufpreis künstlich zu reduzieren, läuft Gefahr, dass Finanzverwaltung und Gerichte die Gestaltung nicht anerkennen.
Bei höherwertigen mitverkauften Gegenständen empfiehlt es sich deshalb, diese konkret zu bezeichnen und den angesetzten Wert nachvollziehbar zu dokumentieren. Je höher der vom Grundstückskaufpreis abgezogene Betrag ist, desto wichtiger wird eine belastbare Bewertungsgrundlage.
Der Fall des OLG Brandenburg war gerade kein Fall einer bloß großzügigen Bewertung tatsächlich vorhandenen Inventars. Das Gericht war vielmehr davon überzeugt, dass der zusätzliche Vertrag über Kunstgegenstände nur zum Schein geschlossen worden war und in Wahrheit weitere 900.000 Euro Grundstückskaufpreis verschleiern sollte.
Zusätzlich drohen steuerstrafrechtliche Konsequenzen
Wer bewusst einen zu niedrigen Grundstückskaufpreis angibt, um Grunderwerbsteuer zu sparen, riskiert nicht nur zivilrechtliche Folgen.
Nach § 370 Abs. 1 AO macht sich insbesondere strafbar, wer gegenüber den Finanzbehörden oder anderen Behörden über steuerlich erhebliche Tatsachen vorsätzlich unrichtige oder unvollständige Angaben macht und dadurch Steuern verkürzt oder einen nicht gerechtfertigten Steuervorteil erlangt.
Bei bewusst falschen Kaufpreisgestaltungen kann deshalb neben der zivilrechtlichen Wirksamkeit des Kaufvertrags stets auch eine steuerstrafrechtliche Prüfung erforderlich werden.
Barzahlungen beim Immobilienkauf sind inzwischen gesetzlich eingeschränkt
Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber die Zahlungsabwicklung bei Immobiliengeschäften inzwischen deutlich transparenter ausgestaltet hat. Nach § 16a Abs. 1 GwG kann die Gegenleistung bei Rechtsgeschäften über inländische Immobilien grundsätzlich nicht mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erfüllt werden. Nach § 16a Abs. 2 GwG müssen die Beteiligten dem Notar grundsätzlich nachweisen, dass die Gegenleistung mit zulässigen Zahlungsmitteln erbracht wurde.
Die früher in manchen Fällen praktizierte Barzahlung eines außerhalb der Urkunde vereinbarten zusätzlichen Kaufpreisanteils ist damit auch aus diesem Grund kein gangbarer Weg.
Die Auflassungsvormerkung schützt nicht vor einem unwirksamen Kaufvertrag
Im Fall des OLG Brandenburg war zugunsten der Käuferin bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Auch diese konnte den Erwerb aber nicht retten.
Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums. Besteht der zugrunde liegende Übereignungsanspruch wegen Nichtigkeit des Kaufvertrags nicht, fehlt es auch an dem Anspruch, den die Vormerkung sichern soll.
Das OLG Brandenburg bestätigte deshalb den Anspruch des Verkäufers auf Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung nach § 894 BGB.
Die Entscheidung macht damit deutlich, dass die bloße Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht bedeutet, dass der Grundstückskaufvertrag selbst unangreifbar geworden wäre.
Der Verkäufer konnte die Herausgabe des Grundstücks verlangen
Weil die Käuferin aus dem nichtigen Kaufvertrag kein Recht zum Besitz herleiten konnte, bejahte das OLG Brandenburg außerdem grundsätzlich einen Herausgabeanspruch des weiterhin als Eigentümer eingetragenen Verkäufers nach § 985 BGB.
Das Gericht unterschied allerdings zwischen der Herausgabe und einer weitergehenden Räumung des Grundstücks. Ein Anspruch aus § 985 BGB verpflichtet grundsätzlich zur Herausgabe des Besitzes. Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Beseitigung bestimmter Sachen oder Zustände kann zusätzliche Voraussetzungen haben und muss entsprechend begründet werden. Insoweit hatte die Berufung der Beklagten teilweise Erfolg.
Nicht jede falsche Angabe beim Hauskauf macht den Kaufvertrag nichtig
Die Entscheidung darf nicht dahin missverstanden werden, dass jede objektiv falsche Angabe beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung automatisch zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags führt.
Rechtlich kommt es entscheidend darauf an, worauf sich die falsche Angabe bezieht, ob sie vorsätzlich oder fahrlässig gemacht wurde, ob eine Aufklärungspflicht bestand und ob die unrichtige Erklärung selbst Teil des beurkundungsbedürftigen Vertragsinhalts ist.
Arglistige Täuschung über Mängel
Verschweigt ein Verkäufer beispielsweise bewusst erhebliche Feuchtigkeitsschäden, einen nicht genehmigten Ausbau oder andere wesentliche Umstände, kann eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB in Betracht kommen. Die Anfechtungsfrist richtet sich nach § 124 BGB.
Daneben können kaufrechtliche Mängelrechte und Schadensersatzansprüche bestehen. Ein im Grundstückskaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss hilft dem Verkäufer insbesondere dann nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Dies folgt aus § 444 BGB.
Zur Rückabwicklung eines Immobilienkaufs bei arglistigem Verschweigen von Feuchtigkeitsschäden haben wir bereits in unserem Beitrag „Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags wegen arglistiger Täuschung“ berichtet.
Falsche Angaben im Maklerexposé
Auch Angaben im Maklerexposé können rechtlich relevant sein. Ob und in welchem Umfang der Verkäufer für unrichtige Angaben des Maklers einzustehen hat, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Mit dieser Problematik befasst sich unser Beitrag „Muss der Verkäufer einer Immobilie für falsche Maklerangaben einstehen?“.
Aufklärungspflichten können trotz Datenraum bestehen
Ergänzend ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf zu beachten. Im Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22 hat der BGH klargestellt, dass ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nicht automatisch schon dadurch erfüllt, dass er dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum gewährt. Entscheidend ist vielmehr, ob der Verkäufer aufgrund der konkreten Umstände berechtigterweise erwarten durfte, dass der Käufer die betreffende Information tatsächlich zur Kenntnis nehmen würde.
Falsche oder unvollständige Angaben beim Hauskauf können damit sehr unterschiedliche Rechtsfolgen haben: von Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen über eine Anfechtung bis hin zur vollständigen Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags.
Was Käufer und Verkäufer beim Immobilienkauf beachten sollten
Der tatsächliche Kaufpreis eines Grundstücks sollte vollständig und wahrheitsgemäß in der notariellen Urkunde angegeben werden. Nebenabreden über weitere Kaufpreisbestandteile außerhalb der Urkunde sind bei Grundstückskaufverträgen rechtlich hochriskant.
Werden gemeinsam mit einer Immobilie bewegliche Gegenstände verkauft, sollte die Kaufpreisaufteilung realistisch und nachvollziehbar sein. Die Gegenstände sollten konkret bezeichnet werden. Bei höheren Werten sollte dokumentiert werden können, wie die Bewertung zustande gekommen ist.
Verkäufer sollten außerdem wesentliche offenbarungspflichtige Umstände nicht verschweigen und bei Angaben über Zustand, Wohnfläche, Baugenehmigungen oder Nutzungsmöglichkeiten sorgfältig zwischen gesichertem Wissen und bloßen Annahmen unterscheiden.
Käufer wiederum sollten ungewöhnliche Kaufpreisaufteilungen kritisch hinterfragen. Ein vermeintlicher Steuervorteil kann sich als erhebliches zivilrechtliches Risiko erweisen, wenn später über die Wirksamkeit des Kaufvertrags gestritten wird.
Fazit: Der tatsächliche Kaufpreis gehört vollständig in die notarielle Urkunde
Das Urteil des OLG Brandenburg vom 13. Mai 2026 – 5 U 37/25 – zeigt eindrucksvoll, dass eine bewusst falsche Kaufpreisangabe beim Hauskauf den gesamten Erwerb gefährden kann. Wird ein Teil des tatsächlich vereinbarten Grundstückskaufpreises lediglich zum Schein einem anderen Geschäft zugeordnet, kann der beurkundete Vertrag nach § 117 BGB nichtig sein. Der tatsächlich gewollte Grundstückskaufvertrag kann gleichzeitig wegen Verstoßes gegen die Formvorschriften der § 125 BGB und § 311b BGB unwirksam sein.
Ob dieser Formmangel später geheilt wird, hängt maßgeblich davon ab, ob Auflassung und Eigentumsumschreibung bereits erfolgt sind. Genau hier unterscheidet sich die Entscheidung des OLG Brandenburg von dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2024 – V ZR 115/22.
Die vermeintliche Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer kann deshalb einen hohen Preis haben. Neben steuerlichen und möglicherweise strafrechtlichen Folgen drohen Streit über die Wirksamkeit des Kaufvertrags, die Löschung einer Auflassungsvormerkung, Herausgabeansprüche und eine aufwendige Rückabwicklung. Käufer und Verkäufer sind daher gut beraten, den tatsächlichen Kaufpreis und sämtliche wesentlichen Abreden vollständig und korrekt notariell beurkunden zu lassen.
