Wer eine Immobilie günstig kauft, macht grundsätzlich ein gutes Geschäft. Das deutsche Zivilrecht kennt keine allgemeine Verpflichtung, ein Grundstück zum Verkehrswert zu verkaufen. Verkäufer und Käufer dürfen den Kaufpreis grundsätzlich frei vereinbaren. Ein niedriger Kaufpreis allein macht einen Grundstückskaufvertrag deshalb noch nicht unwirksam.
Es gibt allerdings Grenzen. Ist der vereinbarte Kaufpreis im Verhältnis zum tatsächlichen Wert des Grundstücks derart niedrig, dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung entsteht, kann aus dem vermeintlichen Schnäppchen ein sittenwidriges Rechtsgeschäft werden. Die Folge ist gravierend: Der notarielle Grundstückskaufvertrag kann nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein und vollständig rückabgewickelt werden.
Wie weit diese Grundsätze reichen, zeigt eindrucksvoll das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 29. Juli 2026 – 10 U 130/25. In dem vom Gericht entschiedenen Fall hatte eine Grundstückseigentümerin ihr Haus für lediglich 90.000 € an ihren damaligen Lebensgefährten verkauft. Den objektiven Verkehrswert stellte das OLG mit mindestens 250.000 € fest. Hinzu kamen eine schwierige wirtschaftliche Situation der Verkäuferin, das persönliche Vertrauensverhältnis zwischen den Beteiligten und eine ungewöhnliche Vorgeschichte mehrerer für die Verkäuferin äußerst nachteiliger Verträge. Das OLG hielt den Grundstückskaufvertrag für sittenwidrig und verurteilte den Erwerber zur Rückübereignung des Grundstücks sowie zur Zahlung weiterer 75.000 €.
Vertragsfreiheit endet bei Sittenwidrigkeit
Ausgangspunkt ist die Privatautonomie. Nach § 433 BGB können die Parteien eines Kaufvertrags grundsätzlich selbst bestimmen, welchen Kaufpreis sie für einen Gegenstand vereinbaren. Auch bei Grundstücken gibt es keine allgemeine gesetzliche Regel, wonach der Kaufpreis dem Verkehrswert entsprechen müsste.
Bei einem Grundstückskauf kommt lediglich hinzu, dass der Vertrag gemäß § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden muss. Die notarielle Beurkundung schützt jedoch nicht davor, dass der Vertrag aus anderen Gründen unwirksam ist. Insbesondere kann auch ein ordnungsgemäß notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag sittenwidrig sein.
Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein Rechtsgeschäft nichtig, wenn es gegen die guten Sitten verstößt. Daneben regelt § 138 Abs. 2 BGB den klassischen Wucher. Erfasst werden insbesondere Fälle, in denen eine Zwangslage, Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche ausgebeutet wird, um sich Vermögensvorteile versprechen oder gewähren zu lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Gegenleistung stehen.
Bei Grundstücksgeschäften spielt in der Rechtsprechung allerdings häufig nicht der engere Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB, sondern das sogenannte wucherähnliche Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB die entscheidende Rolle.
Wann ist ein Grundstückskaufvertrag ein wucherähnliches Geschäft?
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein gegenseitiger Vertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzutritt, der den Vertrag bei einer Gesamtwürdigung als sittenwidrig erscheinen lässt.
Dieser zusätzliche Umstand kann insbesondere in einer verwerflichen Gesinnung desjenigen liegen, der von dem Geschäft profitiert. Eine solche kann beispielsweise gegeben sein, wenn der Begünstigte die wirtschaftlich schwächere Position seines Vertragspartners bewusst für sich ausnutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschließt, dass sich der andere nur aufgrund besonderer Zwänge auf den für ihn äußerst ungünstigen Vertrag eingelassen hat.
Diese Grundsätze hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99 – herausgearbeitet und in seiner weiteren Rechtsprechung fortentwickelt. Besondere Bedeutung hat dabei die Frage, wann das Missverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis so extrem ist, dass bereits hieraus auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden kann.
Die 90-Prozent-Grenze bei sittenwidrigen Grundstücksgeschäften
Für Grundstückskaufverträge hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12 – eine wichtige Orientierungslinie entwickelt. Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das auch ohne weitere konkrete Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zulässt, liegt grundsätzlich vor, wenn der Wert der einen Leistung den Wert der Gegenleistung um mindestens 90 % übersteigt.
Die Formulierung wird häufig missverstanden. Es ist nicht erforderlich, dass ein Grundstück für lediglich 10 % seines Verkehrswerts verkauft wird. Entscheidend ist vielmehr das Verhältnis zwischen beiden Leistungen.
Ein Beispiel verdeutlicht dies: Hat ein Grundstück einen Verkehrswert von 190.000 € und beträgt der Kaufpreis lediglich 100.000 €, liegt der Verkehrswert um 90 % über dem Kaufpreis. Damit ist grundsätzlich die Schwelle erreicht, ab der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von einem besonders groben Missverhältnis ausgegangen werden kann.
Ist diese Schwelle überschritten, hat dies erhebliche beweisrechtliche Bedeutung. Aus dem objektiv besonders groben Missverhältnis kann grundsätzlich auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners geschlossen werden. Diese tatsächliche Vermutung beruht auf dem Erfahrungssatz, dass außergewöhnlich nachteilige Leistungen üblicherweise nicht ohne besondere Umstände versprochen werden und der Begünstigte eines solchen Geschäfts dies regelmäßig ebenfalls erkennt.
OLG Schleswig: Haus für 90.000 € bei mindestens 250.000 € Verkehrswert
Die Entscheidung des OLG Schleswig vom 29. Juli 2026 zeigt besonders anschaulich, wie diese Grundsätze in der Praxis angewandt werden.
Die spätere Verkäuferin war Eigentümerin eines auf Fehmarn gelegenen Grundstücks mit einem im Jahr 2001 errichteten Wohnhaus. Das Grundstück hatte eine Größe von 486 m²; die Wohnfläche des Hauses betrug rund 150 m². Die Eigentümerin lebte dort mit ihren Kindern und ihrem Bruder.
Seit dem Jahr 2017 führte sie eine Beziehung mit dem späteren Erwerber. Dieser verfügte weiterhin über eine eigene Wohnung, hielt sich aber regelmäßig bei ihr auf und war teilweise auch in ihre finanziellen Angelegenheiten eingebunden.
Dann folgte eine ungewöhnliche Vertragsgestaltung, die für die spätere Beurteilung durch das OLG von erheblicher Bedeutung wurde.
Zunächst ein „Pachtvertrag“ über 50 Jahre
Am 7. November 2020 schlossen die Beteiligten zunächst einen als „Pachtvertrag“ bezeichneten Vertrag. Danach sollte der Lebensgefährte gegen eine jährliche Zahlung von lediglich 100 € für einen Zeitraum von 50 Jahren das alleinige Wohn- und Nutzungsrecht an dem Grundstück erhalten.
Der Eigentümerin und ihren Kindern wurde lediglich ein zeitlich begrenztes Bleiberecht eingeräumt. Zugleich sah der Vertrag vor, dass eine vorzeitige Auflösung gegen Zahlung von 250.000 € möglich sein sollte.
Diese Zahl wurde später noch bedeutsam: Sie war ein weiteres Indiz dafür, dass auch der spätere Käufer selbst von einem erheblichen wirtschaftlichen Wert des Grundstücks beziehungsweise der daran eingeräumten Rechte ausging.
Danach wurde die Eigentümerin zur Mieterin im eigenen Haus
Am 1. Juli 2021 schlossen die Parteien zusätzlich einen Mietvertrag. Obwohl die Frau weiterhin Eigentümerin ihres Hauses war, trat ihr Lebensgefährte als Vermieter auf und sie selbst als Mieterin. Vereinbart wurde eine monatliche Kaltmiete von 1.200 €.
Besonders bemerkenswert war, dass der Lebensgefährte diese Mietzahlungen später dazu verwendete, das Bankdarlehen zu bedienen, mit dem er seinerseits den Kauf des Grundstücks finanzierte.
Wirtschaftlich betrachtet führte dies zu einer ausgesprochen ungewöhnlichen Situation: Die ursprüngliche Eigentümerin zahlte Miete für das eigene Haus und trug mit diesen Mietzahlungen zugleich zur Finanzierung des Erwerbs ihres eigenen Grundstücks durch den neuen Eigentümer bei.
Schließlich der Verkauf für nur 90.000 €
Am 10. September 2021 wurde schließlich der notarielle Grundstückskaufvertrag geschlossen. Der Kaufpreis betrug lediglich 90.000 €.
Besonders auffällig war, dass die Vertragsparteien in der notariellen Urkunde selbst den Wert des Kaufgegenstands mit 250.000 € angaben. Zugleich wurde ausgeführt, der Käufer habe in den vorangegangenen Jahren Sanierungsarbeiten durchgeführt und hierfür etwa 70.000 € aufgewendet. Außerdem sollten bereits bestehende Nutzungsrechte bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt worden sein.
Das OLG ließ diese Umstände jedoch nicht ausreichen, um das extreme Preisgefälle zu erklären.
Das Grundstück war mindestens 250.000 € wert
Das OLG Schleswig stellte für den maßgeblichen Zeitpunkt des Kaufvertrags einen objektiven Verkehrswert von mindestens 250.000 € fest. Dem stand lediglich ein Kaufpreis von 90.000 € gegenüber.
Der Verkehrswert betrug damit rund 277 % des Kaufpreises und lag rund 178 % über der vereinbarten Gegenleistung. Die vom Bundesgerichtshof entwickelte Grenze von 90 % war damit deutlich überschritten.
Bemerkenswert ist auch, wie das Gericht den Verkehrswert bestimmte. Die Einholung eines zusätzlichen gerichtlichen Sachverständigengutachtens hielt der Senat nicht für erforderlich. Es genügte, einen Mindestwert festzustellen, weil bereits dieser Mindestwert ausreichte, um das besonders grobe Missverhältnis zu begründen.
Für einen Wert von mindestens 250.000 € sprachen nach Auffassung des Gerichts unter anderem die eigene Wertangabe der Beteiligten im notariellen Kaufvertrag, die Lage und Ausstattung des Grundstücks, die vertraglich vereinbarte Nettomiete von 1.200 € sowie der Umstand, dass das Grundstück unmittelbar nach dem Kauf mit einer Grundschuld von 165.000 € belastet worden war.
Für die Prozesspraxis ist dies bedeutsam: Nicht in jedem Rechtsstreit über einen sittenwidrig niedrigen Grundstückskaufpreis muss zwingend ein neues gerichtliches Verkehrswertgutachten eingeholt werden. Lassen sich anhand anderer belastbarer Tatsachen sichere Feststellungen zu einem Mindestverkehrswert treffen und reicht bereits dieser aus, um ein besonders grobes Missverhältnis zu begründen, kann dies genügen.
Wertsteigernde Renovierungen können berücksichtigt werden – aber nicht pauschal
Der Käufer hatte sich darauf berufen, erhebliche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten durchgeführt zu haben.
Das OLG stellte klar, dass wertsteigernde Arbeiten, die der Erwerber bereits vor Abschluss des Kaufvertrags auf eigene Kosten vorgenommen hat und für die er keine anderweitige Kompensation erhalten hat, grundsätzlich bei der Bewertung berücksichtigt werden können. Schließlich wäre es nicht gerechtfertigt, dem Käufer gerade denjenigen Wertzuwachs als sittenwidrigen Erwerbsvorteil entgegenzuhalten, den er selbst zuvor geschaffen und finanziert hat.
Der Käufer muss allerdings konkret darlegen, welche Maßnahmen tatsächlich vorgenommen wurden, wann diese durchgeführt wurden und welche konkrete Steigerung des Verkehrswerts hierdurch eingetreten ist. Die bloße Höhe der aufgewendeten Renovierungskosten ist nicht automatisch mit einer entsprechenden Steigerung des Verkehrswerts gleichzusetzen.
Selbst wenn im Fall des OLG Schleswig zugunsten des Käufers die behaupteten 70.000 € vollständig vom festgestellten Mindestverkehrswert von 250.000 € abgezogen worden wären, wäre ein berücksichtigungsfähiger Wert von 180.000 € verblieben. Dieser Wert entsprach immer noch exakt dem Doppelten des Kaufpreises von 90.000 €. Auch dann hätte der Verkehrswert den Kaufpreis noch um 100 % überstiegen und damit weiterhin oberhalb der maßgeblichen 90-%-Grenze gelegen.
Entscheidend ist der Verkehrswert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
Für die Prüfung der Sittenwidrigkeit kommt es auf das Verhältnis der objektiven Werte von Leistung und Gegenleistung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses an.
Spätere Renovierungen, Wertsteigerungen oder sonstige Entwicklungen des Immobilienmarkts sind für die Frage, ob der Vertrag bereits bei seinem Abschluss gemäß § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig war, grundsätzlich nicht entscheidend.
Wer sich auf eigene wertsteigernde Investitionen beruft, muss deshalb insbesondere darlegen können, dass die betreffenden Arbeiten bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags durchgeführt worden sind.
Auch unterhalb der 90-Prozent-Grenze kann ein Kaufvertrag sittenwidrig sein
Die 90-%-Grenze ist keine starre Grenze für die Anwendung von § 138 Abs. 1 BGB.
Sie entscheidet in erster Linie darüber, ob aufgrund des besonders groben Missverhältnisses bereits auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden kann.
Ist das Missverhältnis weniger ausgeprägt, kann ein Vertrag trotzdem sittenwidrig sein. Dann müssen allerdings zusätzliche konkrete Umstände festgestellt werden, die die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten belegen.
Das OLG Schleswig stellte ausdrücklich fest, dass selbst der vom Käufer behauptete Grundstückswert von lediglich 130.000 € gegenüber einem Kaufpreis von 90.000 € ein auffälliges Missverhältnis dargestellt hätte. Allein hieraus hätte jedoch die für ein besonders grobes Missverhältnis geltende Vermutung noch nicht ohne Weiteres abgeleitet werden können.
Im entschiedenen Fall kamen jedoch zahlreiche weitere Umstände hinzu, die nach Auffassung des Senats sogar unabhängig von der Vermutungswirkung für eine bewusste Ausnutzung der Verkäuferin sprachen.
Wirtschaftliche Notlage und persönliche Abhängigkeit als zusätzliche Faktoren
Die Verkäuferin benötigte Geld, um bestehende Verbindlichkeiten zu erfüllen und insbesondere Ansprüche ihres Bruders zu bedienen. Der Käufer wusste von dieser Situation.
Nach seinem eigenen Vortrag hatte ihn die Verkäuferin darum gebeten, das Grundstück ungefähr in Höhe der noch darauf lastenden beziehungsweise abzulösenden Schulden zu erwerben.
Die noch offenen Verbindlichkeiten beliefen sich auf rund 83.000 €. Dieser Betrag lag auffallend nahe am später vereinbarten Kaufpreis von 90.000 €. Für das OLG war dies ein erhebliches Indiz dafür, dass sich die Kaufpreisfindung gerade nicht am tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks, sondern am unmittelbaren Liquiditätsbedarf der Verkäuferin orientiert hatte.
Dass ein Eigentümer zur Begleichung von Schulden eine Immobilie günstig verkauft, ist selbstverständlich nicht verboten. Problematisch wird es jedoch, wenn die wirtschaftlich schwächere Position gezielt dazu genutzt wird, einen unangemessen großen Vermögensvorteil zu erzielen.
Das persönliche Vertrauensverhältnis spielte eine wichtige Rolle
Besondere Bedeutung hatte für das OLG auch das persönliche Verhältnis zwischen Verkäuferin und Käufer.
Die Verkäuferin hatte ihrem damaligen Lebensgefährten erhebliches Vertrauen entgegengebracht. Er war in ihre finanziellen Angelegenheiten eingebunden. Hinzu kam nach den Feststellungen des Senats, dass die Verkäuferin von einer Fortsetzung der partnerschaftlichen Beziehung und einer gemeinsamen Zukunft ausging.
Das erklärte nach Auffassung des Gerichts, weshalb sie bereit gewesen war, das Eigentum an dem von ihr und ihrer Familie bewohnten Haus auf ihren Lebensgefährten zu übertragen, ohne sich selbst wirtschaftlich und dinglich in einer Weise abzusichern, wie dies bei einem gewöhnlichen Verkauf an einen fremden Dritten zu erwarten gewesen wäre.
Das OLG gelangte in seiner Gesamtwürdigung zu dem Ergebnis, dass der Käufer die die Entscheidungsfreiheit der Verkäuferin beeinträchtigenden Umstände jedenfalls bewusst oder grob fahrlässig ausgenutzt hatte. Die Gesamtumstände bestätigten damit die bereits aus dem besonders groben Preisgefälle folgende Vermutung einer verwerflichen Gesinnung.
Auch ein notarieller Grundstückskaufvertrag kann sittenwidrig sein
Betroffene Käufer berufen sich in solchen Fällen häufig darauf, dass der Vertrag schließlich von einem Notar beurkundet worden sei.
Dies beseitigt eine mögliche Sittenwidrigkeit jedoch nicht.
Die notarielle Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB stellt sicher, dass die für Grundstückskaufverträge gesetzlich vorgeschriebene Form eingehalten wird. Sie gewährleistet aber weder, dass der Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist, noch schließt sie die Anwendung von § 138 Abs. 1 BGB aus.
Ein notarieller Grundstückskaufvertrag kann deshalb ebenso sittenwidrig und nichtig sein wie ein anderes Rechtsgeschäft.
Was passiert, wenn der Grundstückskaufvertrag sittenwidrig ist?
Ist der Grundstückskaufvertrag gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, stellt sich die Frage nach der Rückabwicklung.
Hier ist zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag und der dinglichen Eigentumsübertragung zu unterscheiden. Diese Unterscheidung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 7. November 2025 – V ZR 155/24 – nochmals besonders deutlich hervorgehoben.
Ausführlich zu dieser Entscheidung und zur bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung eines sittenwidrigen Immobilienkaufs haben wir bereits in unserem Beitrag „Grundstückskauf rückabwickeln wegen Sittenwidrigkeit: Wann ist der Immobilienkaufvertrag nichtig?“ berichtet.
Ist – wie beim wucherähnlichen Geschäft – lediglich der schuldrechtliche Kaufvertrag gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, kann die dingliche Eigentumsübertragung grundsätzlich gleichwohl wirksam sein. Der Käufer ist also zunächst Eigentümer geworden. Weil ihm das Eigentum jedoch ohne wirksamen schuldrechtlichen Rechtsgrund verschafft worden ist, kann der Verkäufer nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB die Rückübertragung verlangen.
OLG Schleswig: Rückübereignung plus 75.000 € Wertersatz
Genau dies war im Fall des OLG Schleswig die Rechtsfolge.
Der Käufer musste das Grundstück nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB an die ursprüngliche Eigentümerin zurückübereignen.
Damit war die Rückabwicklung allerdings noch nicht abgeschlossen. Nach dem Erwerb hatte der Käufer das Grundstück mit einer Grundschuld über 165.000 € belastet. Eine lastenfreie Rückgabe war deshalb nicht mehr ohne Weiteres möglich.
Für diese Belastung schuldete der Käufer nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz.
Die Verkäuferin hatte den Wertersatz von 165.000 € mit dem von ihr im Rahmen der Rückabwicklung zurückzugewährenden Kaufpreis von 90.000 € verrechnet. Die Aufrechnung führte nach § 389 BGB dazu, dass noch ein Zahlungsanspruch von 75.000 € verblieb.
Das OLG verurteilte den Käufer deshalb zur Rückübereignung des Grundstücks und zusätzlich zur Zahlung von 75.000 €.
Der Einwand der Entreicherung hilft nicht immer
Bei bereicherungsrechtlichen Ansprüchen kann sich der Empfänger grundsätzlich gemäß § 818 Abs. 3 BGB darauf berufen, nicht mehr bereichert zu sein.
Dieser sogenannte Entreicherungseinwand steht jedoch nicht uneingeschränkt zur Verfügung.
Nach § 819 Abs. 1 BGB verschärft sich die Haftung, wenn der Empfänger den Mangel des rechtlichen Grundes kennt. Das OLG Schleswig nahm eine solche verschärfte Haftung an.
Nach Auffassung des Gerichts war dem Käufer nicht nur bekannt, dass der Kaufpreis den tatsächlichen Grundstückswert bei Weitem nicht abbildete. Er kannte auch die weiteren tatsächlichen Umstände, die die Entscheidungsfreiheit der Verkäuferin beeinträchtigten. Das Gericht ging deshalb davon aus, dass er sich der Erkenntnis einer Unwirksamkeit des Geschäfts zumindest bewusst verschlossen hatte.
Eine Berufung auf den Wegfall der Bereicherung war ihm deshalb wegen § 819 Abs. 1 BGB verwehrt.
Was Verkäufer prüfen sollten, wenn sie ihre Immobilie weit unter Wert verkauft haben
Wer im Nachhinein feststellt, dass eine Immobilie erheblich unter ihrem damaligen Verkehrswert verkauft worden ist, sollte nicht allein auf die prozentuale Abweichung zwischen Kaufpreis und heutigem Immobilienwert schauen.
Entscheidend ist zunächst der Verkehrswert im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags. Dieser muss der tatsächlich vereinbarten Gegenleistung gegenübergestellt werden.
Darüber hinaus sollten die Begleitumstände des Vertragsabschlusses untersucht werden. Besonders relevant können eine finanzielle Notlage, eine Trennungssituation, familiäre Konflikte, eine wirtschaftliche oder persönliche Abhängigkeit, erhebliche Wissens- und Erfahrungsunterschiede oder ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer sein.
Als Beweismittel kommen beispielsweise damalige Wertgutachten, Beleihungsunterlagen von Banken, Kaufpreisangebote, Maklerunterlagen, Bodenrichtwerte, steuerliche Bewertungen, frühere Vertragsentwürfe, Schriftverkehr, E-Mails, Messenger-Nachrichten und Zeugenaussagen in Betracht.
Auch die Angaben im notariellen Kaufvertrag selbst können entscheidend sein. Im Fall des OLG Schleswig wurde dem Käufer unter anderem zum Verhängnis, dass die Parteien den Grundstückswert in der notariellen Urkunde ausdrücklich mit 250.000 € angegeben hatten, obwohl der Kaufpreis lediglich 90.000 € betrug.
Was Käufer bei einem ungewöhnlich günstigen Grundstückskauf beachten sollten
Auch Käufer sollten sich nicht darauf verlassen, dass ein besonders günstiger Kaufpreis allein deshalb unangreifbar ist, weil der Verkäufer den Vertrag freiwillig unterschrieben und ein Notar ihn beurkundet hat.
Je deutlicher der vereinbarte Preis vom erkennbaren Verkehrswert abweicht, desto wichtiger ist es, sachliche Gründe für die Preisbildung nachvollziehbar zu dokumentieren.
Ein deutlich niedrigerer Kaufpreis kann etwa durch erheblichen Sanierungsbedarf, Altlasten, Wohnrechte, Nießbrauchsrechte, langfristige Nutzungsverhältnisse, öffentlich-rechtliche Beschränkungen oder andere wertmindernde Faktoren gerechtfertigt sein.
Gefährlich wird ein Immobiliengeschäft dagegen dann, wenn der Erwerber erkennt, dass der Kaufpreis mit dem tatsächlichen Grundstückswert kaum noch etwas zu tun hat, und zugleich eine wirtschaftliche oder persönliche Schwächesituation des Verkäufers für den eigenen Vermögensvorteil nutzt.
Die Rechtsprechung verhindert nicht, dass Käufer ein gutes Geschäft machen. Sie zieht aber dort eine Grenze, wo aus einem günstigen Geschäft eine sittenwidrige Übervorteilung wird.
Fazit: Ein Grundstück darf günstig verkauft werden – aber nicht jede Übervorteilung ist erlaubt
Ein Grundstück darf grundsätzlich auch deutlich unter seinem Verkehrswert verkauft werden. Die Vertragsfreiheit schützt nicht nur wirtschaftlich ausgewogene, sondern grundsätzlich auch schlechte und unvernünftige Geschäfte.
Die Grenze verläuft jedoch bei § 138 Abs. 1 BGB.
Besteht zwischen Grundstückswert und Kaufpreis ein besonders grobes Missverhältnis, kann nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners vermutet werden. Bei Grundstücksgeschäften ist diese Schwelle grundsätzlich erreicht, wenn der höhere Wert den niedrigeren um mindestens 90 % übersteigt.
Das Urteil des OLG Schleswig vom 29. Juli 2026 – 10 U 130/25 – macht zugleich deutlich, dass die rechtliche Prüfung nicht bei einer mathematischen Prozentrechnung stehen bleiben darf. Entscheidend ist stets die Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände des Vertragsschlusses.
Im konkreten Fall traf ein Kaufpreis von lediglich 90.000 € auf einen Grundstückswert von mindestens 250.000 €, eine angespannte wirtschaftliche Situation der Verkäuferin, ein besonderes persönliches Vertrauensverhältnis und eine ganze Reihe ungewöhnlicher, für die Verkäuferin nachteiliger Vertragsgestaltungen.
Das Ergebnis war eindeutig: Der Grundstückskaufvertrag war als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig und nichtig. Der Erwerber musste das Grundstück zurückübertragen und darüber hinaus wegen der zwischenzeitlichen Belastung des Grundstücks weiteren Wertersatz leisten.
Für die Praxis ist die Entscheidung sowohl für Verkäufer als auch für Käufer von Immobilien von erheblicher Bedeutung. Wer ein Grundstück weit unter seinem tatsächlichen Wert verkauft hat oder umgekehrt mit einem Rückabwicklungsverlangen wegen eines angeblich sittenwidrig niedrigen Kaufpreises konfrontiert wird, sollte nicht nur auf Kaufpreis und Verkehrswert schauen. Entscheidend sind der Wert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die tatsächliche Gegenleistung und sämtliche wirtschaftlichen und persönlichen Begleitumstände des Geschäfts.
