Immobilie verschenken oder vererben? – Erbschaftsteuer, Pflichtteil und Nießbrauch richtig planen

Wer ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus besitzt und dieses Vermögen auf Kinder oder Enkel übertragen möchte, steht früher oder später vor einer grundlegenden Frage: Soll die Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkt oder erst nach dem Tod vererbt werden?

Die Entscheidung kann erhebliche finanzielle Folgen haben. Eine rechtzeitig geplante Schenkung kann helfen, erbschaft- und schenkungsteuerliche Freibeträge mehrfach zu nutzen. Sie kann außerdem dazu führen, dass eine Immobilie nach Ablauf bestimmter Fristen bei der Pflichtteilsergänzung nicht mehr berücksichtigt wird. Andererseits verliert der Übergeber mit einer Schenkung Eigentum und damit grundsätzlich auch Kontrolle. Behält er sich deshalb einen umfassenden Nießbrauch oder andere weitreichende Nutzungsrechte vor, kann dies wiederum verhindern, dass die für die Pflichtteilsergänzung wichtige Zehnjahresfrist überhaupt zu laufen beginnt.

Hinzu kommt eine weitere Besonderheit: Beim selbstgenutzten Familienheim kann es steuerlich gerade günstiger sein, die Immobilie nicht zu verschenken, sondern erst im Erbfall zu übertragen.

Die Frage „verschenken oder vererben?“ lässt sich deshalb nicht allein anhand der Erbschaftsteuer beantworten. Steuerrecht, Pflichtteilsrecht, familiäre Interessen und die eigene wirtschaftliche Absicherung müssen gemeinsam betrachtet werden.

Verschenken und Vererben unterliegen grundsätzlich demselben Steuersystem

Erbschaften und Schenkungen werden nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz besteuert. Der Erwerb von Todes wegen ist insbesondere in § 3 ErbStG geregelt. Eine freigebige Zuwendung unter Lebenden unterliegt nach § 7 ErbStG grundsätzlich der Schenkungsteuer.

Für die Höhe der Steuer sind insbesondere das Verwandtschaftsverhältnis, der steuerliche Wert des Erwerbs und die persönlichen Freibeträge maßgeblich. Nach § 16 ErbStG gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht derzeit insbesondere folgende Freibeträge:

• 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner,
• 400.000 Euro für Kinder,
• 400.000 Euro für Enkel, wenn das Kind des Schenkers beziehungsweise Erblassers, über das die Abstammung vermittelt wird, bereits verstorben ist,
• 200.000 Euro für andere Enkelkinder.

Der nach Anwendung der Freibeträge verbleibende steuerpflichtige Erwerb wird nach den Steuersätzen des § 19 ErbStG besteuert. In der Steuerklasse I reichen diese – abhängig von der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs – derzeit von 7 bis 30 Prozent.

Der steuerliche Immobilienwert ist nicht automatisch der gefühlte Marktwert

Bei Immobilien kommt es für die Erbschaft- und Schenkungsteuer auf die steuerliche Bewertung an. Grundbesitz wird nach § 12 ErbStG in Verbindung mit den Vorschriften des Bewertungsgesetzes angesetzt. Nach § 157 BewG wird für Grundbesitz ein gesonderter Grundbesitzwert festgestellt.

Dieser steuerliche Wert muss nicht zwingend mit einer privaten Kaufpreiseinschätzung oder einem früheren Kaufpreis übereinstimmen. Ist der tatsächliche gemeine Wert niedriger als der nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelte Wert, ermöglicht § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, etwa durch ein geeignetes Sachverständigengutachten oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch einen zeitnah erzielten Kaufpreis.

Gerade bei außergewöhnlichen Immobilien, großen Grundstücken oder Objekten in hochpreisigen Regionen wie München und dem bayerischen Oberland kann eine sorgfältige steuerliche Bewertung deshalb erhebliche Bedeutung haben.

Der große Vorteil einer frühzeitigen Schenkung: die Zehnjahresregel des Steuerrechts

Ein wesentlicher Vorteil der lebzeitigen Vermögensübertragung liegt in § 14 ErbStG. Mehrere Vermögensvorteile, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person auf denselben Erwerber übergehen, werden steuerlich zusammengerechnet.

Das bedeutet allerdings nicht, dass bei jeder Schenkung ein neuer Freibetrag zur Verfügung steht. Schenkt beispielsweise ein Vater seinem Kind Vermögen im Wert von 400.000 Euro und erfolgt fünf Jahre später eine weitere Schenkung, werden beide Erwerbe grundsätzlich zusammengerechnet. Auch wenn der Vater innerhalb dieses Zeitraums verstirbt und das Kind weiteres Vermögen erbt, wird die frühere Schenkung grundsätzlich in die Zehnjahresbetrachtung einbezogen.

Liegt ein früherer Erwerb dagegen mehr als zehn Jahre zurück, fällt er grundsätzlich aus dieser Zusammenrechnung heraus. Auf diese Weise kann bei langfristiger Planung der persönliche Freibetrag erneut zur Verfügung stehen.

Wichtig ist dabei: Die Zehnjahresbetrachtung erfolgt bezogen auf den jeweiligen Schenker. Übertragen Vater und Mutter jeweils eigenes Vermögen auf ein Kind, bestehen die persönlichen Freibeträge grundsätzlich gegenüber jedem Elternteil gesondert.

Gerade bei werthaltigem Immobilienvermögen kann eine frühzeitige und zeitlich gestaffelte Übertragung deshalb erhebliche steuerliche Vorteile gegenüber einer vollständigen Übertragung erst im Erbfall haben.

Das Familienheim ist ein wichtiger Sonderfall: Vererben kann günstiger sein als Verschenken

Die häufig anzutreffende Annahme, eine möglichst frühe Schenkung sei steuerlich immer die beste Lösung, trifft nicht zu. Ein besonders wichtiger Gegenfall ist das selbstgenutzte Familienheim.

Lebzeitige Übertragung des Familienheims zwischen Ehegatten

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG kann das Familienheim unter den gesetzlichen Voraussetzungen bereits zu Lebzeiten steuerfrei zwischen Ehegatten beziehungsweise Lebenspartnern übertragen werden.

Der Bundesfinanzhof hat die Reichweite dieser Begünstigung zuletzt mit Urteil vom 4. Juni 2025 – II R 18/23 bestätigt. Danach kann die Steuerbefreiung unter bestimmten Voraussetzungen sogar bei der Einlage eines Familienheims in eine Ehegatten-GbR eingreifen.

Ausführlicher haben wir diese Entscheidung in unserem Beitrag „Steuern sparen durch Einlage eines Familienheims in eine Ehegatten-GbR – Chancen und Grenzen“ dargestellt.

Vererbung des Familienheims an Ehegatten

Auch beim Erwerb von Todes wegen kann das Familienheim steuerfrei bleiben. Für den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner ergibt sich dies aus § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG.

Voraussetzung ist insbesondere, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war und der Erwerber die Immobilie unverzüglich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen, sofern keine zwingenden gesetzlichen Gründe für die Aufgabe der Selbstnutzung vorliegen.

Vererbung des Familienheims an Kinder

Für Kinder und Kinder bereits verstorbener Kinder enthält § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG eine vergleichbare Steuerbefreiung. Bei Kindern ist die Begünstigung allerdings auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Übersteigt die Wohnfläche diese Grenze, wird die Steuerbefreiung grundsätzlich nur anteilig gewährt.

Eine entsprechende Familienheimbefreiung für die lebzeitige Schenkung von Eltern auf ihre Kinder enthält das Gesetz dagegen nicht. Gerade beim Familienheim kann es deshalb steuerlich vorteilhafter sein, die Immobilie erst mit dem Tod auf das Kind übergehen zu lassen.

Sechs Monate sind keine starre Ausschlussfrist

Besondere Aufmerksamkeit verdient das gesetzliche Erfordernis der „unverzüglichen“ Selbstnutzung. Der Bundesfinanzhof hatte bereits in früheren Entscheidungen einen Zeitraum von sechs Monaten regelmäßig als angemessene Zeitspanne angesehen.

Mit Beschluss vom 27. Mai 2026 – II B 41/25 hat der BFH ausdrücklich klargestellt, dass es sich hierbei nicht um eine starre Sechsmonatsfrist handelt. Entscheidend ist vielmehr eine Gesamtwürdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls. Verzögert sich der Einzug, muss der Erwerber allerdings nachvollziehbar darlegen können, weshalb die Verzögerung eingetreten ist und weshalb sie ihm nicht anzulasten ist.

Ebenfalls aktuell ist das Urteil des BFH vom 17. Juni 2026 – II R 27/23. Danach ist für die Frage, welches Grundstück von der Familienheimbefreiung erfasst wird, grundsätzlich auf die bewertungsrechtlich festgestellte wirtschaftliche Einheit abzustellen. Das kann beispielsweise relevant werden, wenn Wohnhaus, Garten oder Zuwegung auf mehreren Flurstücken liegen.

Auch vermietete Wohnimmobilien können steuerlich begünstigt sein

Bei vermieteten Wohnimmobilien besteht eine weitere steuerliche Vergünstigung. Nach § 13d ErbStG werden bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.

Die Vorschrift kann sowohl bei Schenkungen als auch bei Erwerben von Todes wegen Bedeutung haben. Ob ihre Voraussetzungen erfüllt sind, muss anhand der konkreten Nutzung und Belegenheit der Immobilie geprüft werden.

Nießbrauch: steuerlich attraktiv und zur eigenen Absicherung geeignet

Viele Eigentümer möchten ihre Immobilie zwar bereits auf Kinder übertragen, aber wirtschaftlich weiterhin davon profitieren. Bei vermieteten Objekten wird deshalb häufig ein lebenslanger Nießbrauch vorbehalten.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB berechtigt grundsätzlich dazu, die Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen. Der Übergeber kann damit insbesondere weiterhin Mieteinnahmen erhalten.

Auch schenkungsteuerlich kann diese Gestaltung interessant sein. Für die Steuer ist grundsätzlich die Bereicherung des Erwerbers nach § 10 ErbStG maßgeblich. Eine auf der übertragenen Immobilie lastende Nießbrauchsberechtigung kann die steuerlich relevante Bereicherung vermindern. Der Kapitalwert eines lebenslangen Nutzungsrechts wird nach § 14 BewG bewertet.

Je jünger der Nießbrauchsberechtigte ist und je höher die nachhaltig erzielbaren Nutzungen sind, desto größer kann der steuerlich anzusetzende Kapitalwert des Nutzungsrechts sein. Die konkrete Berechnung sollte allerdings steuerlich geprüft werden.

Auch die spätere Aufgabe eines Nießbrauchs ist keineswegs steuerlich neutral. Zu den damit verbundenen Risiken lesen Sie unseren Beitrag „Warum die Aufgabe eines Nießbrauchs steuerlich problematisch sein kann“.

Der steuerliche Vorteil des Nießbrauchs kann zum pflichtteilsrechtlichen Nachteil werden

Gerade beim Nießbrauch zeigt sich, weshalb eine Immobilienübertragung nicht ausschließlich steuerlich geplant werden sollte.

Ein vorbehaltener Nießbrauch kann einerseits den steuerpflichtigen Erwerb reduzieren und dem Schenker weiterhin wirtschaftliche Sicherheit geben. Andererseits kann ein umfassender Nießbrauch verhindern, dass die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzungsansprüche zu laufen beginnt.

Steuerlich günstige und pflichtteilsrechtlich günstige Gestaltungen sind deshalb nicht automatisch identisch.

Was passiert mit dem Pflichtteil, wenn die Immobilie erst im Erbfall übertragen wird?

Wird eine Immobilie bis zum Tod behalten, gehört sie grundsätzlich zum Nachlass. Pflichtteilsberechtigte Abkömmlinge oder Ehegatten können bei einer Enterbung nach § 2303 BGB einen Pflichtteil verlangen. Eltern können ebenfalls pflichtteilsberechtigt sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils und ist ein Geldanspruch gegen den Erben.

Für die Berechnung des ordentlichen Pflichtteils werden Bestand und Wert des Nachlasses grundsätzlich zum Zeitpunkt des Erbfalls bestimmt, wie § 2311 BGB vorgibt.

Wird beispielsweise ein Kind zum Alleinerben des Elternhauses eingesetzt und ein weiteres Kind enterbt, erhält das enterbte Kind keinen Miteigentumsanteil an der Immobilie. Der Wert der Immobilie beeinflusst aber die Höhe seines Pflichtteilsanspruchs.

Das kann bei immobilienreichen, aber liquiditätsarmen Nachlässen erhebliche praktische Probleme verursachen: Der Erbe besitzt zwar eine werthaltige Immobilie, benötigt aber liquide Mittel, um den Pflichtteil auszuzahlen.

Kann eine Schenkung den späteren Pflichtteil reduzieren?

Eine lebzeitige Schenkung kann langfristig dazu führen, dass der Wert einer Immobilie für Pflichtteilsansprüche nicht mehr berücksichtigt wird. Dafür genügt es allerdings nicht, die Immobilie kurz vor dem Tod zu übertragen.

Nach § 2325 BGB kann ein Pflichtteilsberechtigter eine Ergänzung seines Pflichtteils verlangen, wenn der Erblasser zu Lebzeiten Vermögen verschenkt hat.

Das Gesetz sieht eine Abschmelzung vor. Nach § 2325 Abs. 3 BGB wird die Schenkung innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall vollständig berücksichtigt. Innerhalb jedes weiteren Jahres vermindert sich der zu berücksichtigende Anteil grundsätzlich um ein weiteres Zehntel. Sind seit der maßgeblichen Leistung zehn Jahre vergangen, bleibt die Schenkung grundsätzlich unberücksichtigt.

Eine frühzeitige Immobilienübertragung kann deshalb ein wirksames Instrument der Pflichtteilsplanung sein. Entscheidend ist allerdings, wann die Zehnjahresfrist tatsächlich beginnt.

Bei Grundstücken beginnt die Zehnjahresfrist nicht bereits mit dem Notartermin

Bei einer Grundstücksschenkung setzt der Beginn der Zehnjahresfrist grundsätzlich den rechtlichen Leistungserfolg voraus. Maßgeblich ist deshalb grundsätzlich frühestens die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Damit ist jedoch noch nicht gesagt, dass die Frist mit jeder Grundbuchumschreibung tatsächlich zu laufen beginnt. Behält sich der Übergeber so weitreichende Rechte vor, dass er den verschenkten Gegenstand wirtschaftlich im Wesentlichen weiter nutzen kann, kann es am erforderlichen wirtschaftlichen Vermögensopfer fehlen.

Vollständiger Nießbrauch kann den Fristbeginn verhindern

Die Rechtsprechung stellt seit Langem darauf ab, ob der Schenker nicht nur formal sein Eigentum aufgibt, sondern auch den wirtschaftlichen Genuss des verschenkten Gegenstands tatsächlich verliert.

Der Bundesgerichtshof hat diese Grundsätze im Urteil vom 29. Juni 2016 – IV ZR 474/15 erneut bestätigt. Ein umfassender Nießbrauch an der übertragenen Immobilie führt danach regelmäßig dazu, dass der Übergeber wirtschaftlich nicht hinreichend „losgelassen“ hat. Die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB kann dann trotz Eigentumsübertragung nicht zu laufen beginnen.

Wer eine Immobilie deshalb gerade mit dem Ziel überträgt, spätere Pflichtteilsergänzungsansprüche nach und nach abzuschmelzen, kann dieses Ziel durch einen zu weitgehenden Nießbrauchsvorbehalt vereiteln.

Wohnrecht ist nicht dasselbe wie Nießbrauch

Anders kann es bei einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB liegen.

Ob ein Wohnrecht den Beginn der Zehnjahresfrist verhindert, hängt insbesondere davon ab, welchen Teil der Immobilie der Schenker weiterhin nutzen darf und welche wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten dem neuen Eigentümer tatsächlich verbleiben.

Im Urteil vom 29. Juni 2016 – IV ZR 474/15 hielt der Bundesgerichtshof den Beginn der Zehnjahresfrist trotz eines vorbehaltenen Wohnungsrechts für möglich, weil sich das Wohnrecht lediglich auf Teile des Hauses erstreckte und der Erwerber wesentliche Teile selbst nutzen konnte.

Diese Linie hat das OLG München mit Urteil vom 21. Juli 2025 – 33 U 2755/24 e fortgeführt. Danach hindert ein Wohnungsrecht an einem Teil eines Hauses die Zehnjahresfrist nicht, wenn der Übergeber den verschenkten Gegenstand insgesamt nicht mehr im Wesentlichen weiter nutzen kann.

Entscheidend ist deshalb nicht die bloße Bezeichnung des vorbehaltenen Rechts als „Wohnrecht“ oder „Nießbrauch“. Entscheidend ist dessen konkrete wirtschaftliche Reichweite.

Die aktuelle Rechtsprechung zum Wohnrecht haben wir ausführlicher in unserem Beitrag „Pflichtteilsergänzung und Wohnrecht des Erblassers – wenn Schenkungen zum Pflichtteilsanspruch führen“ erläutert.

Auch teilweise vorbehaltener Nießbrauch muss sorgfältig geprüft werden

Auch bei einem Quotennießbrauch oder anderen nur teilweise vorbehaltenen Nutzungsrechten lässt sich der Fristbeginn nicht schematisch beantworten. Maßgeblich bleibt, ob eine ausreichende wirtschaftliche Ausgliederung aus dem Vermögen des Übergebers stattgefunden hat.

Wie streng die Rechtsprechung dies beurteilen kann, zeigt das OLG München in einer weiteren Entscheidung aus dem Jahr 2025. Bei einem vorbehaltenen Quotennießbrauch von 95 Prozent an übertragenen Gesellschaftsanteilen sah das Gericht keine ausreichende wirtschaftliche Ausgliederung und damit keinen Beginn der Abschmelzungsfrist. Die Grundsätze verdeutlichen, dass auch bei teilweise vorbehaltenen Nutzungsrechten die wirtschaftlichen Auswirkungen entscheidend sind.

Vertiefend hierzu lesen Sie unseren Beitrag „Quotennießbrauch und Pflichtteilsergänzung – was Betroffene wissen müssen“.

Schenkungen an den Ehegatten unterliegen einer besonders strengen Pflichtteilsregel

Eine wichtige Ausnahme enthält § 2325 Abs. 3 BGB für Schenkungen an Ehegatten. Bei ihnen beginnt die Zehnjahresfrist nicht vor der Auflösung der Ehe.

Besteht die Ehe bis zum Tod des Schenkers fort, ist die Zehnjahresfrist deshalb zuvor nicht angelaufen. Eine Übertragung der Immobilie auf den Ehegatten eignet sich daher grundsätzlich nicht dazu, Pflichtteilsergänzungsansprüche der Kinder allein durch Zeitablauf zu beseitigen.

Pflichtteilsergänzung bedeutet nicht automatisch Ansatz des vollen Immobilienwerts

Für die Höhe eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs enthält § 2325 Abs. 2 BGB besondere Bewertungsregeln. Bei nicht verbrauchbaren Gegenständen wie Immobilien ist grundsätzlich sowohl der Wert zum maßgeblichen Zeitpunkt der Schenkung als auch der Wert im Erbfall von Bedeutung. Dabei gilt das sogenannte Niederstwertprinzip.

Die Wertermittlung kann insbesondere bei lange zurückliegenden Grundstücksübertragungen, erheblichen Wertsteigerungen sowie vorbehaltenen Wohn- oder Nießbrauchsrechten anspruchsvoll sein. Die Frage, ob die Zehnjahresfrist begonnen hat, und die Frage, mit welchem Wert die Schenkung gegebenenfalls zu berücksichtigen ist, sind deshalb voneinander zu unterscheiden.

Unter Umständen haftet der Beschenkte selbst

Pflichtteilsergänzung betrifft nicht ausschließlich den späteren Erben. Unter den Voraussetzungen des § 2329 BGB kann sich der Pflichtteilsberechtigte auch unmittelbar gegen den Beschenkten wenden, soweit der Erbe zur Ergänzung nicht verpflichtet ist.

Wer eine Immobilie geschenkt erhält, sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass sämtliche erbrechtlichen Risiken mit der Grundbuchumschreibung erledigt sind.

Bei der Schenkung muss auch die spätere Verteilung unter den Kindern geregelt werden

Eltern übertragen eine Immobilie häufig auf eines ihrer Kinder und erklären lediglich, dieses habe damit „sein Erbe bereits bekommen“. Eine solche Formulierung reicht für eine rechtssichere Nachfolgegestaltung nicht aus.

Bei der gesetzlichen Erbfolge regelt § 2050 BGB, unter welchen Voraussetzungen lebzeitige Zuwendungen unter Abkömmlingen bei der späteren Erbauseinandersetzung auszugleichen sind. Für andere lebzeitige Zuwendungen kann insbesondere eine bei der Zuwendung getroffene Ausgleichungsanordnung entscheidend sein.

Noch gesondert davon zu betrachten ist die Anrechnung auf einen späteren Pflichtteil. Nach § 2315 BGB muss bei der Zuwendung bestimmt werden, dass diese auf den Pflichtteil angerechnet werden soll.

Der notarielle Übergabevertrag sollte deshalb ausdrücklich regeln, welche erbrechtlichen Auswirkungen die Immobilienübertragung später zwischen den Kindern haben soll.

Eine Schenkung bedeutet auch Kontrollverlust

Steuerliche und pflichtteilsrechtliche Überlegungen dürfen nicht dazu führen, die eigene wirtschaftliche Sicherheit zu vernachlässigen. Wer sein Haus verschenkt, ist nach Vollzug der Übertragung grundsätzlich nicht mehr Eigentümer.

Im Übertragungsvertrag sollte deshalb geprüft werden, ob Rückforderungsrechte vereinbart werden sollen, beispielsweise für den Fall, dass der Erwerber vor dem Übergeber verstirbt, insolvent wird, die Immobilie ohne Zustimmung veräußert oder bestimmte familiäre Risiken eintreten.

Solche Vorbehalte müssen allerdings wiederum mit der gewünschten pflichtteilsrechtlichen Wirkung abgestimmt werden. Je stärker die Rechtsposition des Erwerbers eingeschränkt und je mehr wirtschaftliche Kontrolle beim Übergeber verbleibt, desto genauer ist zu prüfen, ob die gewünschte Pflichtteilsabschmelzung tatsächlich erreicht wird.

Was geschieht, wenn der Schenker später selbst Geld benötigt?

Eine weitere Gefahr besteht darin, dass der Schenker nach der Immobilienübertragung seinen eigenen angemessenen Unterhalt nicht mehr finanzieren kann.

Unter den Voraussetzungen des § 528 BGB kann dann ein Anspruch auf Rückforderung der Schenkung wegen Verarmung des Schenkers entstehen.

Nach § 529 BGB ist dieser Rückforderungsanspruch unter anderem ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre vergangen sind.

Diese Zehnjahresfrist ist von der Zehnjahresfrist des Pflichtteilsergänzungsrechts zu unterscheiden. Beide Regelungen haben unterschiedliche Voraussetzungen und dürfen nicht miteinander gleichgesetzt werden.

Eine Immobilienübertragung muss notariell vorbereitet werden

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung.

Die entscheidenden Fragen sollten jedoch bereits vor dem Beurkundungstermin geklärt sein. Dazu gehören insbesondere:

• Wer soll die Immobilie endgültig erhalten?
• Welche steuerlichen Freibeträge stehen zur Verfügung?
• Sollen weitere Übertragungen nach Ablauf von zehn Jahren folgen?
• Soll sich der Übergeber ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten?
• Soll die Pflichtteilsergänzungsfrist zu laufen beginnen?
• Wie wird der Übergeber wirtschaftlich abgesichert?
• Sollen Rückforderungsrechte vereinbart werden?
• Welche Auswirkungen soll die Zuwendung später auf Erb- und Pflichtteilsrechte der Kinder haben?

Bei teilentgeltlichen Übertragungen, der Übernahme bestehender Darlehen oder sonstigen Gegenleistungen können zusätzlich grunderwerbsteuerliche und einkommensteuerliche Fragen entstehen, die gesondert geprüft werden sollten.

Wer erst von Todes wegen übertragen möchte, braucht eine eindeutige testamentarische Regelung

Auch die Entscheidung gegen eine lebzeitige Schenkung löst das Gestaltungsproblem nicht vollständig. Soll eines von mehreren Kindern später die Immobilie erhalten, muss im Testament eindeutig geregelt werden, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen diese Zuweisung haben soll.

Es macht einen erheblichen Unterschied, ob lediglich eine Teilungsanordnung nach § 2048 BGB getroffen oder einem Erben durch ein Vorausvermächtnis nach § 2150 BGB ein zusätzlicher wirtschaftlicher Vorteil zugewendet werden soll.

Warum Formulierungen wie „mein Sohn erhält das Haus“ zu erheblichen Auslegungsproblemen führen können, erläutern wir in unserem Beitrag „Teilungsanordnung oder Vorausvermächtnis? Warum der Begünstigungswille des Erblassers entscheidet“.

Wann spricht mehr für eine lebzeitige Schenkung?

Eine frühzeitige Immobilienübertragung kann insbesondere sinnvoll sein, wenn:

• der Immobilienwert die persönlichen steuerlichen Freibeträge deutlich übersteigt,
• noch ausreichend Zeit besteht, Freibeträge nach Ablauf der steuerlichen Zehnjahreszeiträume erneut zu nutzen,
• die Vermögensnachfolge bereits verbindlich festgelegt werden soll,
• langfristig Pflichtteilsergänzungsansprüche reduziert werden sollen,
• der Übergeber auch nach der Schenkung wirtschaftlich ausreichend abgesichert bleibt und
• die Familie klare Vorstellungen darüber hat, welches Kind die Immobilie langfristig erhalten soll.

Wann spricht mehr für eine Vererbung?

Für eine Übertragung erst von Todes wegen kann insbesondere sprechen, wenn:

• der Eigentümer die vollständige Entscheidungs- und Verfügungsgewalt bis zu seinem Tod behalten möchte,
• noch nicht abschließend feststeht, welches Kind die Immobilie später erhalten soll,
• die besondere Steuerbefreiung für das Familienheim genutzt werden kann,
• eine vorzeitige Übertragung die eigene Altersversorgung gefährden würde oder
• steuerliche Vorteile einer frühzeitigen Schenkung im konkreten Fall gering sind.

Fazit

Ob eine Immobilie besser zu Lebzeiten verschenkt oder erst im Erbfall vererbt werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine rechtzeitig geplante Schenkung kann erhebliche steuerliche Vorteile bieten, weil frühere Erwerbe nach Ablauf des maßgeblichen Zehnjahreszeitraums nicht mehr in die Zusammenrechnung nach dem Erbschaftsteuerrecht einbezogen werden. Sie kann zudem langfristig dazu führen, dass die Immobilie bei Pflichtteilsergänzungsansprüchen keine Rolle mehr spielt.

Dem stehen jedoch erhebliche Risiken gegenüber. Wer die Immobilie überträgt, verliert Eigentum und Kontrolle. Wer sich zur Absicherung einen umfassenden Nießbrauch vorbehält, kann zwar schenkungsteuerlich profitieren und seine wirtschaftliche Stellung sichern, verhindert möglicherweise aber zugleich den Beginn der Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung.

Beim selbstgenutzten Familienheim kann dagegen gerade die Vererbung an Ehegatten oder Kinder steuerlich besonders attraktiv sein. Für die lebzeitige Schenkung des Familienheims von Eltern auf Kinder gibt es keine entsprechende Steuerbefreiung.

Eine gute Nachfolgeplanung beginnt deshalb nicht mit der Frage, welcher Standardvertrag beim Notar verwendet werden soll. Zunächst muss feststehen, welches Ziel erreicht werden soll: Steuerersparnis, Versorgung des Übergebers, Gleichbehandlung oder gezielte Begünstigung einzelner Kinder, Verringerung späterer Pflichtteilsrisiken oder eine Kombination dieser Ziele. Erst danach lässt sich sinnvoll entscheiden, ob die Immobilie verschenkt, vererbt oder schrittweise übertragen werden sollte.