Immobiliengeschäfte werden zunehmend digital abgewickelt. Besichtigungstermine werden per WhatsApp vereinbart, Kaufinteressenten über Messenger-Dienste vorgestellt und Einzelheiten der Vermarktung in kurzen Chatnachrichten besprochen. Doch kann auf diesem Weg auch ein rechtlich wirksamer Maklervertrag zustande kommen? Und genügt es, wenn sich die Beteiligten über WhatsApp austauschen, ohne die Maklerprovision ausdrücklich und nachvollziehbar zu vereinbaren?
Mit diesen Fragen musste sich das Landgericht München I befassen. Mit Urteil vom 13. Mai 2026 (Az. 3 O 13657/25) wies es die Klage eines Immobilienmaklers auf Zahlung von 14.995,90 Euro Provision ab. Der Makler hatte sich unter anderem auf WhatsApp-Nachrichten berufen, die nach seiner Auffassung einen wirksamen Maklervertrag belegten. Das Gericht sah dies anders. Seine Entscheidung wurde durch das Oberlandesgericht München bestätigt und ist rechtskräftig.
Das Urteil verdeutlicht: Nicht der Kommunikationsweg entscheidet über die Wirksamkeit eines Maklervertrags, sondern ob tatsächlich eine verbindliche Vereinbarung zustande gekommen ist und deren wesentlicher Inhalt in der gesetzlich vorgeschriebenen Form dokumentiert wurde.
Der Fall: Knapp 15.000 Euro Maklerprovision für einen Wohnungsverkauf
Der beklagte Immobilieneigentümer besaß zwei Eigentumswohnungen, eine in Aalen und eine weitere in Bayreuth. Beide Immobilien wurden verkauft. Der klagende Makler behauptete, für die Vermittlung der Verkäufe provisionspflichtig tätig geworden zu sein.
Die Maklerrechnung für die Wohnung in Aalen hatte der Eigentümer bezahlt. Anders verhielt es sich bei der Wohnung in Bayreuth: Die hierfür verlangte Provision in Höhe von 14.995,90 Euro verweigerte er.
Nach Darstellung des Maklers hatte ihm der Eigentümer bei einem persönlichen Treffen in München erklärt, dass sein Bruder den Verkauf der Wohnung übernehmen und ihn dabei vertreten werde. Der Bruder war selbst Immobilienmakler und mit dem Kläger befreundet. Mit diesem habe er anschließend die Einzelheiten des Vermittlungsauftrags einschließlich seiner Vergütung vereinbart.
Zum Nachweis des Vertragsabschlusses berief sich der Kläger auf WhatsApp-Nachrichten, die zwischen den Beteiligten ausgetauscht worden waren.
Der beklagte Eigentümer bestritt dagegen, den Kläger überhaupt getroffen oder mit ihm telefoniert zu haben. Auch habe er seinem Bruder keine Vollmacht zum Abschluss eines Maklervertrags erteilt. Darüber hinaus stellte er in Abrede, dass die Wohnung durch den Kläger vermittelt worden sei.
Damit stand nicht nur die Frage im Raum, ob die WhatsApp-Nachrichten für einen formwirksamen Maklervertrag ausreichten. Bereits das Zustandekommen eines Vertrags und die Vertretungsbefugnis des Bruders waren streitig.
Die Entscheidung des LG München I: Kein Provisionsanspruch ohne wirksamen Maklervertrag
Das Landgericht München I wies die Klage vollständig ab. Nach Auffassung des Gerichts hatte der Makler nicht nachweisen können, dass ein wirksamer Maklervertrag mit dem Eigentümer zustande gekommen war.
Die Entscheidung beruhte auf zwei selbstständig bedeutsamen Gesichtspunkten.
1. Die Bevollmächtigung des Bruders war nicht nachgewiesen
Zunächst konnte das Gericht nicht feststellen, dass der beklagte Eigentümer seinen Bruder tatsächlich zum Abschluss eines Maklervertrags bevollmächtigt hatte.
Nach § 164 BGB kann eine Person zwar grundsätzlich durch einen Vertreter wirksam verpflichtet werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vertreter innerhalb seiner Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen handelt. Fehlt eine entsprechende Vollmacht, hängt die Wirksamkeit des Vertrags grundsätzlich von einer Genehmigung durch den Vertretenen ab, § 177 BGB.
Dass der Bruder selbst Immobilienmakler war und mit dem Kläger in Verbindung stand, genügte hierfür nicht. Ebenso wenig ließ die Bezahlung einer Maklerrechnung für eine andere Immobilie ohne Weiteres auf eine umfassende Bevollmächtigung für weitere Geschäfte schließen.
Bereits an diesem Punkt scheiterte der erforderliche Nachweis einer vertraglichen Verpflichtung des Eigentümers.
2. Die WhatsApp-Nachrichten enthielten keine ausreichende Provisionsvereinbarung
Darüber hinaus stellte das Landgericht einen Verstoß gegen die gesetzliche Textform fest.
Aus den vorgelegten WhatsApp-Nachrichten ergab sich nach den Feststellungen des Gerichts gerade nicht, dass dem Kläger für den Nachweis oder die Vermittlung eines Käufers beziehungsweise Kaufvertrags hinsichtlich der Wohnung in Bayreuth eine Provision in der verlangten Höhe zustehen sollte.
Damit fehlte es an einer ausreichenden textförmigen Dokumentation der behaupteten Provisionsabrede.
Entscheidend war also nicht, dass die Parteien einen Messenger-Dienst verwendet hatten. Vielmehr ließ sich aus den Nachrichten kein formwirksamer Vertrag mit dem behaupteten Inhalt herleiten.
Wegen dieses Formmangels konnte der Makler die Provision nicht verlangen.
Kann ein Maklervertrag grundsätzlich per WhatsApp geschlossen werden?
Ja. Ein Maklervertrag kann grundsätzlich auch durch den Austausch von WhatsApp-Nachrichten wirksam zustande kommen. Voraussetzung ist allerdings, dass sowohl die Anforderungen an einen Vertragsschluss als auch die gesetzlichen Formvorschriften eingehalten werden.
Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag der Textform, wenn er den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat.
Diese Vorschrift gilt seit dem 23. Dezember 2020. Sie erfasst grundsätzlich sowohl Maklerverträge mit Kaufinteressenten als auch solche mit Verkäufern. Die Textformpflicht besteht unabhängig davon, ob der Auftraggeber Verbraucher oder Unternehmer ist.
Was unter Textform zu verstehen ist, regelt § 126b BGB. Erforderlich ist eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt wird und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird.
Eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht erforderlich. Neben klassischen Briefen können deshalb insbesondere E-Mails und PDF-Dokumente, unter geeigneten Voraussetzungen aber auch SMS und WhatsApp-Nachrichten, die Textform erfüllen.
Entscheidend ist, dass sich die Erklärung speichern und für einen angemessenen Zeitraum unverändert wiedergeben lässt, der Erklärende erkennbar ist und der Inhalt der vertraglichen Vereinbarung ausreichend bestimmt dokumentiert wird.
Die bloße Existenz eines WhatsApp-Chatverlaufs ersetzt jedoch keine wirksame Provisionsvereinbarung. Nachrichten über Besichtigungstermine, Kaufinteressenten oder die Vorbereitung eines Notartermins belegen für sich genommen noch keinen provisionspflichtigen Maklervertrag.
Welche Angaben müssen in den WhatsApp-Nachrichten enthalten sein?
Für die Wirksamkeit eines Maklervertrags kommt es darauf an, dass sich seine wesentlichen Vertragsbestandteile aus den formgerechten Erklärungen hinreichend bestimmen lassen.
Insbesondere sollte eindeutig nachvollziehbar sein:
- Wer sind die Vertragsparteien? Es muss erkennbar sein, wer den Makler beauftragt und wer die Maklerleistung erbringen soll.
- Welche Immobilie ist betroffen? Der Gegenstand des beabsichtigten Kaufvertrags muss bestimmbar sein.
- Welche Maklerleistung ist vereinbart? Es sollte deutlich werden, ob der Makler einen Käufer nachweisen oder einen Kaufvertrag vermitteln soll.
- Welche Provision wird geschuldet? Die Vergütung muss zumindest hinreichend bestimmbar sein, etwa durch einen eindeutigen Prozentsatz des Kaufpreises oder eine konkret vereinbarte Summe.
- Liegt eine verbindliche Einigung vor? Aus den Erklärungen muss sich ergeben, dass ein entsprechendes Angebot angenommen wurde.
Nicht jede Einzelheit muss zwingend in einer einzigen WhatsApp-Nachricht enthalten sein. Auch mehrere aufeinander bezogene Erklärungen können zusammen einen wirksamen Vertrag ergeben.
Allerdings darf nicht erst durch nachträgliche Behauptungen über angebliche mündliche Absprachen ein Vertragsinhalt geschaffen werden, der in der schriftlich dokumentierten Kommunikation keinen hinreichenden Niederschlag gefunden hat.
BGH bestätigt: Maklerverträge können auch durch elektronische Kommunikation zustande kommen
Die Entscheidung des Landgerichts München I fügt sich in die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein.
Mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. I ZR 202/25) hat der BGH die Anforderungen an die Textform von Maklerverträgen konkretisiert.
Danach müssen Angebot und Annahme nicht in einem einzigen Vertragsdokument enthalten sein. Ein Maklervertrag kann vielmehr auch durch den Austausch mehrerer E-Mails zustande kommen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist sogar ein Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten möglich.
Entscheidend ist jedoch, dass die wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere die Vertragsparteien, die Provision und der Gegenstand des beabsichtigten Kaufvertrags, aus den formgerechten Vertragserklärungen bestimmbar sind.
Der BGH hat außerdem hervorgehoben, dass der Abschluss einer textförmigen Erklärung erkennbar sein muss. Das kann etwa durch eine Grußformel, eine Datierung oder eine andere geeignete Gestaltung erfolgen.
Diese Grundsätze sind auch für die Beurteilung eines Vertragsschlusses über WhatsApp von Bedeutung. Die technische Möglichkeit, Nachrichten dauerhaft zu speichern, allein genügt nicht. Vielmehr muss die Kommunikation rechtlich als hinreichend bestimmte und abgeschlossene Vertragserklärung eingeordnet werden können.
Mit den Anforderungen des BGH an elektronische Maklerverträge haben wir uns bereits ausführlich in unserem Beitrag „Wann ist ein Maklervertrag formunwirksam? Der BGH konkretisiert die Anforderungen an die Textform“ befasst.
Was passiert, wenn die gesetzliche Textform nicht eingehalten wurde?
Die Folgen eines Formverstoßes sind erheblich.
Ein Maklervertrag, der dem Formerfordernis des § 656a BGB unterliegt, aber nicht in Textform geschlossen wurde, ist nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.
Damit fehlt grundsätzlich die vertragliche Grundlage für einen Provisionsanspruch.
Nach § 652 BGB setzt der Anspruch auf Maklerlohn insbesondere voraus, dass ein wirksamer Maklervertrag besteht, die geschuldete Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht wurde und der angestrebte Hauptvertrag infolge dieser Tätigkeit zustande gekommen ist.
Der erfolgreiche Verkauf einer Immobilie allein begründet daher keinen Provisionsanspruch. Auch ein Makler, der tatsächlich Zeit und Arbeit investiert und möglicherweise einen wesentlichen Beitrag zum Verkauf geleistet hat, kann leer ausgehen, wenn es an einem wirksamen Vertrag fehlt.
Kann der Makler seine Provision stattdessen über das Bereicherungsrecht verlangen?
Besonders interessant ist die Entscheidung des LG München I auch deshalb, weil das Gericht dem Kläger alternative Anspruchsgrundlagen versagte.
Der Makler konnte seine Forderung nicht dadurch retten, dass er statt einer vertraglichen Provision einen Ausgleich nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung verlangte.
Nach § 812 BGB kann unter bestimmten Voraussetzungen die Herausgabe einer ohne rechtlichen Grund erlangten Bereicherung verlangt werden.
Im entschiedenen Fall konnte jedoch bereits nicht nachgewiesen werden, dass der Eigentümer durch die Tätigkeit des Maklers eine entsprechende vermögenswerte Leistung erlangt hatte. Insbesondere war nicht bewiesen, dass der erzielte Kaufpreis nur durch die Leistung des Klägers erreicht worden war.
Darüber hinaus stellte das Gericht auf einen grundlegenden rechtlichen Gesichtspunkt ab: Die zwingende Textform des Maklervertrags darf nicht über das Bereicherungsrecht umgangen werden.
Wäre es möglich, bei jedem formunwirksamen Maklervertrag statt der vereinbarten Provision einen wirtschaftlich gleichwertigen Bereicherungsanspruch geltend zu machen, liefe die gesetzliche Formvorschrift weitgehend leer.
Diese Wertung entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 11. März 2026.
Auch Geschäftsführung ohne Auftrag hilft dem Makler nicht
Ebenso wenig konnte der Kläger einen Anspruch aus den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herleiten.
Die Geschäftsführung ohne Auftrag ist in § 677 BGB und den nachfolgenden Vorschriften geregelt. Sie kann unter bestimmten Voraussetzungen Ansprüche begründen, wenn jemand ein fremdes Geschäft ohne entsprechenden Auftrag führt.
Das Landgericht München I verneinte jedoch auch diesen rechtlichen Ansatz. Andernfalls könnte ein Makler, dessen Vertrag wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Textform nichtig ist, die zwingenden Anforderungen des Maklerrechts über eine andere Anspruchsgrundlage umgehen.
Der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz vor unklaren und nicht hinreichend dokumentierten Provisionsverpflichtungen würde dadurch unterlaufen.
Die zentrale Konsequenz lautet daher: Ein formunwirksamer Maklervertrag lässt sich grundsätzlich nicht dadurch retten, dass die verlangte Provision nachträglich unter einer anderen rechtlichen Bezeichnung geltend gemacht wird.
Was bedeutet das Urteil für Immobilienmakler?
Für Immobilienmakler enthält die Entscheidung eine klare Warnung. Wer seine Provisionsansprüche sichern möchte, sollte sich nicht darauf verlassen, dass sich aus einer Vielzahl informeller Nachrichten, persönlichen Gesprächen und der späteren Durchführung eines Immobilienverkaufs schon irgendwie ein wirksamer Maklervertrag nachweisen lassen wird.
Gerade bei der Kommunikation über WhatsApp besteht die Gefahr, dass einzelne Vertragsbestandteile nur mündlich besprochen werden oder in einem längeren Nachrichtenverlauf unklar bleiben.
Makler sollten deshalb möglichst vor Beginn ihrer provisionspflichtigen Tätigkeit eine eindeutige Vertragsvereinbarung in Textform herbeiführen. Darin sollten die Parteien, das Objekt, die Maklerleistung und die Provisionshöhe klar bezeichnet werden.
Wird der Auftrag nicht unmittelbar vom Immobilieneigentümer, sondern von einem Familienangehörigen oder sonstigen Dritten erteilt, sollte zudem dessen Vertretungsbefugnis zuverlässig geklärt und dokumentiert werden.
Ein ordnungsgemäß formulierter Maklervertrag per E-Mail oder PDF ist in der Praxis regelmäßig rechtssicherer als eine aus zahlreichen einzelnen Chatnachrichten zusammengesetzte Vereinbarung.
Was bedeutet das Urteil für Käufer und Verkäufer?
Auch für Immobilienkäufer und Verkäufer ist die Entscheidung von erheblicher Bedeutung.
Wer eine Maklerrechnung erhält, sollte nicht vorschnell davon ausgehen, allein die Inanspruchnahme von Maklerleistungen oder der erfolgreiche Immobilienverkauf begründe bereits eine Provisionspflicht.
Vielmehr ist zu prüfen, ob ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist und die gesetzlichen Formanforderungen eingehalten wurden.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Fälle, in denen die Kommunikation ausschließlich über WhatsApp, E-Mail oder Immobilienportale stattgefunden hat oder ein Maklervertrag angeblich durch einen Angehörigen abgeschlossen worden sein soll.
Allerdings wäre auch die gegenteilige Annahme falsch, dass ohne eigenhändig unterschriebenen Vertrag niemals eine Provision geschuldet werde. Ein formwirksamer Maklervertrag kann gerade auch auf elektronischem Weg zustande kommen.
Entscheidend ist stets eine sorgfältige Prüfung der konkreten Erklärungen und ihres rechtlichen Zusammenhangs.
Rechtskräftige Entscheidung nach Zurückweisung der Berufung
Der Kläger hatte gegen das Urteil des Landgerichts München I Berufung eingelegt.
Das Oberlandesgericht München wies diese jedoch mit Beschluss vom 22. Oktober 2026 (Az. 8 U 1651/26) zurück. Damit wurde die landgerichtliche Entscheidung rechtskräftig.
Das Landgericht München I hat die Entscheidung in seiner Pressemitteilung vom 29. Oktober 2026 veröffentlicht und dabei insbesondere den Zweck der gesetzlichen Textform hervorgehoben: Der Inhalt von Maklerverträgen soll dokumentiert werden, um Streitigkeiten über das Zustandekommen und den Umfang von Provisionsverpflichtungen möglichst zu vermeiden.
Fazit
Ein Maklervertrag per WhatsApp ist rechtlich möglich. Allerdings genügt es nicht, dass Makler und Auftraggeber über einen Messenger-Dienst miteinander kommuniziert haben. Die gesetzlich vorgeschriebene Textform verlangt vielmehr, dass sich eine verbindliche Vereinbarung und deren wesentliche Vertragsbestandteile aus den formgerechten Erklärungen hinreichend bestimmen lassen.
Das rechtskräftige Urteil des LG München I vom 13. Mai 2026 zeigt, welche finanziellen Konsequenzen es haben kann, wenn der Nachweis eines wirksamen Maklervertrags nicht gelingt. Der Kläger verlor seinen Anspruch auf nahezu 15.000 Euro Provision. Auch über das Bereicherungsrecht und die Geschäftsführung ohne Auftrag konnte er seine Forderung nicht durchsetzen.
Für Makler folgt daraus die Notwendigkeit einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und Dokumentation. Käufer und Verkäufer sollten umgekehrt Provisionsforderungen insbesondere dann rechtlich überprüfen lassen, wenn kein eindeutiger Maklervertrag vorliegt oder die angebliche Beauftragung nur durch informelle Nachrichten belegt werden soll.
Wer über WhatsApp einen Maklervertrag abschließen möchte, sollte deshalb nicht nur über die Immobilie sprechen, sondern die Provisionsvereinbarung ausdrücklich, eindeutig und nachweisbar dokumentieren.
