Die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation ist häufig mit einer erheblichen steuerlichen Belastung verbunden. Gerade bei Vermögenswerten oberhalb der geltenden Freibeträge kann eine direkte Schenkung oder Vererbung zu hohen Erbschaft- oder Schenkungsteuerbeträgen führen. Zwei probate Mittel zur Reduzierung der Steuerlast sind die sogenannte Kettenschenkung und die Adoption. In diesem Beitrag beleuchten wir beide Instrumente, deren Voraussetzungen und ihre praktische Anwendung – insbesondere bei innerfamiliären Konstellationen mit unterschiedlichen Verwandtschaftsgraden.
Kettenschenkung: Nutzung mehrfacher Freibeträge bei der Vermögensübertragung
Was ist eine Kettenschenkung?
Unter einer Kettenschenkung versteht man die gestufte Weitergabe von Vermögen über eine Zwischenperson, um mehrere persönliche Freibeträge nach dem § 16 ErbStG auszuschöpfen. Dabei wird die Immobilie zunächst an eine Person übertragen (z. B. den Vater), die sie anschließend – unabhängig und ohne vertragliche Verpflichtung – an die eigentlichen Begünstigten weitergibt.
Rechenbeispiel aus der Praxis
Zwei Schwestern, eine unverheiratet und kinderlos, die andere mit einer Tochter, sind gemeinschaftliche Eigentümer einer Immobilie. Die unverheiratete Tante möchte ihre Hälfte auf die Nichte übertragen. Der Wert der Schenkung liegt bei 600.000 €. Der persönliche Freibetrag der Nichte beträgt gemäß § 16 ErbStG lediglich 20.000 €. Erfolgt die Übertragung hingegen zunächst auf den Vater der Schwestern (Freibetrag 100.000 € gemäß § 16 ErbStG) und anschließend auf die Tochter, also die Mutter der Enkelin, und erwirbt diese dann statt von der Tante von ihrer Mutter (Freibetrag 400.000 €), Können sich daraus Steuervorteile ergeben.
Rechtliche Voraussetzungen
- Keine vertragliche Verpflichtung zur Weiterschenkung
- Eigenständige Entscheidung der Zwischenperson (zivilrechtlich und wirtschaftlich)
- Empfehlung: zeitlicher Abstand zwischen den Schenkungen
Praxis-Tipp
Die Einbindung eines Nießbrauchsvorbehalts (§ 1030 BGB) kann den steuerlichen Wert der übertragenen Immobilie mindern und ist bei Schenkungen an nahestehende Personen häufig empfehlenswert.
Adoption zur Steueroptimierung: Erwachsene als Kinder im Steuerrecht
Voraussetzungen und rechtliche Grundlagen
Die Adoption Erwachsener ist nach § 1767 BGB möglich, sofern ein Eltern-Kind-Verhältnis angestrebt wird. Sie wird durch das Familiengericht ausgesprochen. Bei einer sogenannten „schwachen“ Adoption bleibt das rechtliche Verhältnis zu den leiblichen Eltern bestehen (§ 1770 BGB).
Steuerliche Auswirkungen
Durch die Adoption entsteht ein Verwandtschaftsverhältnis in der Steuerklasse I. Nach § 15 ErbStG gilt ein Adoptivkind wie ein leibliches Kind. Das führt zu einem persönlichen Freibetrag in Höhe von 400.000 € (§ 16 ErbStG) sowie zu niedrigeren Steuersätzen gemäß § 19 ErbStG.
Keine Nachteile für das Verhältnis zur leiblichen Mutter
Die adoptierten Personen behalten ihre Erb- und Pflichtteilsansprüche gegenüber ihren leiblichen Eltern. Steuerlich profitieren sie doppelt: Sie erhalten die Freibeträge gegenüber der Adoptivmutter und gegenüber der leiblichen Mutter.
Praktische Einschränkungen
Die Adoption von Verwandten erfordert die Darlegung eines Eltern-Kind-Verhältnisses. Ist die leibliche Mutter noch aktiv im Leben der Kinder, lehnen viele Gerichte die Adoption durch eine Tante ab, da kein zusätzliches Betreuungsverhältnis hergestellt werden kann.
Fazit: Individuelle Planung für steueroptimierten Vermögensübergang
Die Kettenschenkung und die Erwachsenenadoption bieten rechtlich zulässige und steuerlich höchst wirksame Möglichkeiten, Vermögen innerhalb der Familie weiterzugeben. Beide Modelle erfordern jedoch eine vorausschauende Planung, rechtliche Gestaltungssicherheit und eine gute Dokumentation. Eine individuelle Beratung durch einen Fachanwalt für Erbrecht und einen Steuerberater ist unerlässlich, um die volle Wirkung dieser Instrumente auszuschöpfen.
Wenn Sie eine Immobilie übertragen und die Steuerlast reduzieren möchten, beraten wir Sie gerne persönlich und individuell.
