Auf leisen Sohlen schleichen sie sich in das Leben Ihrer Angehörigen. Der nette Nachbar, eine Zufallsbekanntschaft beim Einkaufen oder in der Kirchengemeinde, die Pflegekraft oder gar der gesetzliche Betreuer und seine Ehefrau. Zunehmendes Alter und damit einhergehende Einsamkeit führen dazu, dass Menschen zunehmend in ihrem letzten Lebensabschnitt leichte Beute für skrupellose Erbschleicher werden. Da wir in letzter Zeit verstärkt in unserer Kanzlei mit unterschiedlichen Fällen von Erbschleicherei zu tun hatten, berichten wir hier exemplarisch von einigen Vorgehensweisen, wie Erbschleicher versuchen einsame und/oder senile Senioren um ihr Vermögen zu bringen, so dass Kinder oder nächste Angehörige das Nachsehen haben.
Im dritten Teil unserer 4-teiligen Serie geht es um einen Fall, in dem der Erbschleicher subtiler vorgeht. Er lässt sich weder eine Vorsorgevollmacht einräumen, mit der er über die Bankkonten verfügen kann noch lässt er sich ins Testament einsetzen. Gerade dann, wenn der Erblasser oder die Erblasserin betagt ist und Immobilien im Spiel sind, dann kauft er diese noch lebzeitig zum Schnäppchenpreis und macht sich dabei zunutze, dass gerade isoliert lebende Senioren die Preisentwicklung am Immobilienmarkt völlig verschlafen haben und ohne Argwohn gutgläubig zum Schnäppchenpreis verkaufen, noch dazu, wenn Ihnen gleichzeitig ein Wohnrecht eingeräumt wird.
Wohnhaus mit 6.000 m² Grundstück im Bayerischen Voralpenland für 450.000 €
Im heutigen Fall hat die Erblasserin noch lebzeitig im vorgerückten Alter von 93 Jahren ihr in Murnau gelegenes Wohnhaus in Ortsrandlage mit unverbautem Bergblick mitsamt rund 6.000 m² Grundstück für 450.000 € an die Tochter von Nachbarn, die sie erst vor kurzem kennengelernt hatte, verkauft. Die Erben wunderten sich nicht schlecht, als sie dann nach Eintritt des Erbfalls, denn die Verkäuferin war wenige Monate nach dem Verkauf verstorben, nicht die Immobilie, sondern nur den Kaufpreis geerbt hatten. Da gleichzeitig die Erwerberin der alten Dame ein Wohnrecht eingeräumt hatte, war lebzeitig der Verkauf gar nicht aufgefallen.
Obwohl bereits auf den ersten Blick der Wert der Immobilie bei deutlich über 1 Million € liegt, sah die Erwerberin – wen wundert‘s – keine Veranlassung den Kauf rückabzuwickeln.
Unwirksamkeit des Kaufvertrags wegen wucherähnlichem Rechtsgeschäft
In derartigen Fällen kann ein Kaufvertrag natürlich bereits dann unwirksam sein, wenn der Verkäufer, also hier die Erblasserin, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund geistiger Gebrechen gar nicht mehr in der Lage war, die Tragweite des Rechtsgeschäfts überblicken, also geschäftsunfähig gewesen ist. Wenn die Geschäftsunfähigkeit allerdings nicht bereits allgemein nach außen offenkundig war, dann ist dies, wenn man einen derartigen Kaufvertrag angreifen möchte, nur die zweitbeste Lösung, weil gerade aufgrund der ärztlichen Schweigepflicht der Nachweis einer bereits bestehenden Geschäftsunfähigkeit, für die im Rechtsstreit der Anspruchsteller die Beweislast trägt, schwierig zu führen ist.
Der beste Weg ist hier mit einer Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 138 BGB zu argumentieren. In der Rechtsprechung ist nämlich allgemein anerkannt, dass dann, wenn eine Immobilie stark unter dem Verkehrswert veräußert wird, ein solches Rechtsgeschäft als sog. wucherähnliches Rechtsgeschäft unwirksam ist. Die Grenze ab wann die Rechtsprechung die Unwirksamkeit annimmt, liegt bei 90 %. Der geschickte Erbschleicher wird also, wenn es sich nicht angreifbar machen möchte, zunächst den Verkehrswert ermitteln und dann zumindest so viel bezahlen, dass dem Rechtsgeschäft der Makel der Sittenwidrigkeit nicht anhaftet. Wer hier allerdings, so wie im vorliegenden Fall, zu gierig ist, der muss damit rechnen, dass jedenfalls dann, wenn die Erben dagegen vorgehen, er das Nachsehen hat, denn in diesem Fall wird er mit großer Wahrscheinlichkeit im Falle eines Rechtsstreits unterliegen.
Ein zwischenzeitlich eingeholtes Verkehrswertgutachten hat im Übrigen einen Verkehrswert von rund 1,4 Millionen € erbracht, so dass die Erwerberin 950.000 € unter Verkehrswert bezahlt hat.
Auf den Erbschleicher können auch Probleme mit dem Finanzamt lauern
Aber selbst, wenn die Erben aus Unkenntnis oder Angst vor einem Rechtsstreit nicht gegen den Erwerb vorgehen, besteht stets die Gefahr, dass das Finanzamt plötzlich eingreift. Wird nämlich bei einem Vertrag nicht der Verkehrswert bezahlt, sondern so wie hier, eine knappe Million Euro weniger, dann könnte dies vom Finanzamt als gemischter Vertrag mit einem Schenkungsanteil gewertet werden, sodass auf die Wertdifferenz Schenkungsteuer anfällt. Es könnte aber noch schlimmer kommen, dass nämlich dann, wenn der Erbschleicher keine Schenkungssteuererklärung abgegeben hat, er auch noch mit dem Strafrecht in Konflikt kommt, weil dann eine strafbare Steuerverkürzung durch das Finanzamt angenommen werden könnte.
